Un diritto di precedenza irrisolto può trasformare una proprietà da sogno in un vero problema. Perché è così che nascono le controversie tra vicini. Ma ci sono modi per proteggerti da esso. Leggi quando il diritto di precedenza diventa un punto di contesa e qual è la situazione legale.
Verificare la precedenza prima dell'acquisto
Alcune proprietà non hanno accesso diretto a una strada oa un percorso pubblico. Tali proprietà rivolte all'indietro possono essere raggiunte solo utilizzando la proprietà privata di qualcun altro come percorso. In qualità di residente della proprietà sul retro, sei dipendente dal diritto di precedenza, che è autenticato come carico di costruzione. E questo può portare a molti conflitti.
Se un diritto di precedenza è iscritto nel registro fondiario, difficilmente può essere contestato. Prima di acquistare un appezzamento di terreno davanti alla proprietà, i potenziali acquirenti dovrebbero quindi esaminare attentamente l'estratto del registro fondiario della proprietà.
Se acquisti una proprietà per strada, sei obbligato a concedere il diritto di precedenza al vicino della proprietà dietro di te se effettui una voce corrispondente. Perderai inevitabilmente una parte significativa della proprietà, il che ridurrà notevolmente il valore della proprietà e la sua fruibilità. Dovresti assolutamente controllarlo prima di acquistare.
Verificare la precedenza prima di acquistare un immobile. Potrebbe essere necessario condividere la tua proprietà con altre persone.
Diritto di precedenza come parte di una proprietà
Se nel registro fondiario non è annotato alcun diritto di precedenza, i proprietari confinanti possono stipulare tra loro contratti privati sui possibili usi della strada di accesso, ma l'iscrizione nel registro fondiario è sempre più sicura. Dopo tutto, i contratti privati si applicano solo tra le parti contraenti specifiche. Ciò significa che se il vicino di casa cambia (ad esempio a causa di un trasloco o di un decesso), la situazione giuridica può essere riaperta senza registrazione nel registro fondiario.
Le voci del registro fondiario, invece, descrivono le proprietà delle proprietà. E questi persistono anche con il cambio di proprietà. Il codice civile tedesco (BGB) è chiaro a questo proposito: "I diritti associati alla proprietà di una proprietà sono considerati parte della proprietà" (Sezione 96 BGB).
Chi acquista un immobile con corrispondente iscrizione nel catasto acquisisce automaticamente gli obblighi oi diritti che derivano dalle cosiddette servitù come il diritto di passaggio ivi fissato.
Se i vicini cambiano, il vecchio contratto privato non è più valido. Un'iscrizione nel registro fondiario garantisce la gestione del sentiero.
Proprietà di servizio e di governo al diritto di precedenza
Il legislatore chiama la proprietà che beneficia di servitù "proprietà dominante". A questo si contrappone la "proprietà di servizio", di cui devono essere messe a disposizione come percorso parti del diritto di precedenza.
Con riferimento al catasto, in caso di controversia il proprietario dell'immobile regnante ha sempre le carte migliori. Modifiche al bene di servizio, quali fabbricati o impianti, non devono ostacolare l'esercizio del diritto di passaggio.
L'iscrizione nel registro fondiario limita notevolmente il proprietario del bene di servizio: deve accettare un onere appropriato dall'utilizzo del percorso da parte di estranei e conciliare almeno parzialmente le sue azioni con gli interessi degli altri.
Il diritto di precedenza deve essere esercitato con attenzione
Sebbene il diritto di precedenza sia chiaro, ci sono sempre controversie sul design.
Sebbene il concetto di diritto di precedenza sia chiaro, ci sono sempre controversie quando si tratta di progettazione: i residenti della proprietà dominante spesso parcheggiano le auto sul percorso, erigono barriere visive o estendono il loro giardino all'area del percorso. La loro argomentazione: potrebbero fare quello che vogliono con il loro percorso e parcheggiarci sopra.
Ma non hanno ragione su questo. Il diritto di precedenza consente solo l'uso di un'altra parte del bene come passaggio, in quanto risulta dal registro fondiario. Se vuoi parcheggiare vicino a casa tua, devi creare spazio sulla tua proprietà. Perché anche con un diritto di precedenza esistente, il sentiero rimane di proprietà del vicino e come tale deve essere trattato.
Fondamentalmente, quindi, si applica il requisito globale di un attento esercizio di tutte le servitù (§ 1020 BGB): secondo la legge, gli interessi del proprietario del bene di servizio devono essere "risparmiati il più possibile". Urla del motore inutilmente rumorosi, guardare a bocca aperta la proprietà vicina o danneggiare la proprietà di qualcun altro non sono compatibili con questo requisito.
La common law sostituisce il diritto di precedenza?
Ma anche senza un'iscrizione nel registro fondiario e senza un contratto scritto, c'è la possibilità che il diritto di passaggio sia sorto come diritto consuetudinario attraverso gli anni di utilizzo.
Finché i vicini vivono pacificamente fianco a fianco e non sono infastiditi dal comportamento degli altri residenti, non c'è bisogno di chiarimenti - e in questo caso di solito nulla viene registrato per iscritto. Queste condizioni poco chiare, che finora non hanno rappresentato un problema, minacciano di diventare critiche se, ad esempio, modifiche strutturali alla proprietà anteriore interrompono il percorso verso la proprietà posteriore o sono così strette che un veicolo non può più passare.
D'altra parte, anche i cambiamenti negli stili di vita degli utenti del percorso possono portare a conflitti. Quando i bambini crescono, il numero di veicoli che inquinano la strada con rumore e gas di scarico aumenta, una persona ha bisogno di cure e il servizio di assistenza arriva regolarmente: il potenziale di conflitto è grande.
In caso di controversia, non è sempre facile chiarire se esista una legge consuetudinaria e in che misura sia. Ad esempio, un'analisi caso per caso può mostrare che è consuetudine utilizzare il percorso solo a piedi, ma non con veicoli a motore. La consulenza legale è urgentemente consigliata in questi casi. Se guardi insieme ai tuoi vicini, puoi spesso negoziare un risarcimento finanziario. Nell'interesse del buon vicinato, è sempre consigliabile la disponibilità alla collaborazione di tutti gli interessati.