Molti acquistano case e terreni direttamente da promotori immobiliari. Perché acquistare invece di costruire te stesso fa risparmiare un sacco di fatica. Ma anche qui possono sorgere problemi. Con una buona pianificazione, il progetto di proprietà della casa può essere affrontato con calma.
L'acquisto di immobili dallo sviluppatore ha dei vantaggi: devi solo scegliere la casa dei tuoi sogni. Ogni tanto controlli lo stato di avanzamento della costruzione e alla fine tutto ciò che devi fare è spostare i tuoi mobili nel posto giusto. Lo sviluppatore aveva già affrontato tutti i litigi di pianificazione, le formalità fastidiose e le sfide tecniche e ha risolto tutto molto bene. Questa è la teoria.
Controlla il costruttore
In pratica, le cose non vanno sempre così lisce. Dovresti essere preparato per possibili problemi. Molto dipende dalla ricerca di un partner professionale per l'edilizia. "Lascia che l'imprenditore ti mostri oggetti di riferimento e mettiti in contatto con i clienti precedenti", consiglia Gabriele Heinrich, amministratore delegato dell'associazione per la protezione dei consumatori di Bonn, che vive in una proprietà. Il tuo promotore immobiliare non deve essere solo tecnicamente valido, ma anche economicamente solvibile. Se un imprenditore immobiliare incontra difficoltà finanziarie durante la fase di costruzione, anche questo può essere costoso. La buona notizia: con un rapporto aziendale, puoi scoprire rapidamente quanto sia finanziariamente stabile un'impresa di costruzioni. Tutto ok? Bene. Quindi sottoponi ancora il contratto di costruzione a un avvocato specializzato. I costi sono ben investitiperché l'avvocato può metterti in guardia su clausole contrattuali sfavorevoli.
Controlla il contratto di vendita
"Non lasciarti mai mettere sotto pressione quando concludi un contratto", sottolinea Wendelin Monz, avvocato specializzato in diritto edile e architettonico della Building Owner Protection Association. Spesso i clienti vengono spinti a firmare rapidamente. Prima di fare ciò, dovresti comprendere appieno il contratto. Il documento centrale è la descrizione della costruzione e del servizio, che elenca tutti i materiali da costruzione, i servizi ei prezzi. Le prenotazioni per apportare modifiche ai materiali da costruzione sono fondamentali. Queste clausole consentono allo sviluppatore, ad esempio, di utilizzare tessere diverse da quelle concordate. Potresti non ottenere lo standard di attrezzatura che desideri. Nel caso dei condomini, la dichiarazione di divisione e i diritti d'uso sono di grande importanza: ad esempio, può accadere che una terrazza sul tetto sia di proprietà comune e pagata da tutte le parti,ma solo un proprietario ha i diritti per usarlo. Sarebbe fastidioso se ti fosse permesso di pagare per i posti a sedere all'aperto ma non goderteli.
Paga solo ciò che è già stato fatto
I costruttori pagano solo in base allo stato di avanzamento della costruzione, come stabilito nell'ordinanza sugli intermediari e sugli sviluppatori immobiliari (MaBV). La prima rata è fissata. Fino a sei livelli numerici aggiuntivi possono essere concordati individualmente.
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Avanzamento della costruzione |
Quota dei |
Esempio per sette singole rate |
|---|---|---|
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Dopo l'inizio dei lavori di sterro |
30 percento |
1a rata |
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Per tutti gli ulteriori lavori di |
70 per cento | |
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Quota dell'importo rimanente | ||
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Dopo il completamento del guscio |
40 per cento |
2a rata |
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Produzione di superfici per tetti e |
8 per cento |
3a rata |
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Installazione grezza degli impianti di riscaldamento |
3 per cento |
4a rata |
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Installazione grezza degli impianti sanitari |
3 per cento |
4a rata |
|
Installazione grezza degli impianti elettrici |
3 per cento |
4a rata |
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Installazione di finestre comprese le vetrate |
10 percento |
4a rata |
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Intonaco per interni |
6 per cento |
5a rata |
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Massetto |
3 per cento |
5a rata |
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Posa di piastrelle idrauliche |
10 percento |
5a rata |
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Occupazione |
12 per cento |
6a rata |
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Completamento della facciata |
3 per cento |
7a rata |
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Completamento completo |
5 per cento |
7a rata |
* si applica all'acquisto simultaneo della casa e del terreno dallo sviluppatore.
Paga in più fasi
I costruttori pagano solo in base allo stato di avanzamento della costruzione, come stabilito nell'ordinanza sugli intermediari e sugli sviluppatori immobiliari (MaBV). Non devi pagare il prezzo intero per una proprietà che non è ancora finita. Trasferisci in più fasi in base allo stato di avanzamento della costruzione. La prima rata (vedi tabella) è dovuta solo dopo l'inizio dei lavori di sterro e non alla firma del contratto. Paghi tutte le ulteriori rate solo dopo che lo sviluppatore ha effettivamente fornito il servizio concordato.
Visita al cantiere
I controlli precoci e regolari in cantiere facilitano l'eliminazione dei difetti. Naturalmente, questo vale anche per i progetti di sviluppo immobiliare. Pertanto, ha senso aggiungere un'addendum al contratto che ti dà il diritto di ispezionare il guscio con l'esperto di cui ti fidi. Al fine di identificare tempestivamente tutti i difetti di costruzione, è necessario anche essere accompagnati dal proprio esperto durante l'ispezione dell'edificio. Queste associazioni sono mediate da esperti indipendenti di costruzioni e avvocati: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association of Private Builders (vpb.de) e Housing in Ownership (Wohnen-im-eigentum.de).
Proteggi il tuo investimento
Sebbene il promotore immobiliare abbia un'ottima reputazione, può anche incontrare difficoltà finanziarie o nel peggiore dei casi persino presentare istanza di fallimento. È quindi consigliabile proteggere il proprio investimento sin dall'inizio.
Per legge, hai diritto a una garanzia di esecuzione pari al 5% dell'importo del contratto. Questo deposito ha lo scopo di compensare i costi aggiuntivi che dovrai sostenere se il tuo promotore immobiliare non può completare il progetto. Il promotore immobiliare può fornire una garanzia o puoi trattenere un importo corrispondente dalla tua prima rata. Tuttavia, il 5% del prezzo totale è spesso troppo piccolo. È meglio negoziare un aumento intorno al 10 percento.
Devi solo pagare in base allo stato di avanzamento della costruzione, dovresti attenersi a quello. Ma quando il promotore immobiliare esaurisce i fondi, spesso non accade nulla in cantiere ei clienti effettuano ripetutamente pagamenti anticipati. Tuttavia, qui si consiglia cautela perché si può perdere questo pagamento anticipato. La cosa migliore da fare è consultare un avvocato che incorporerà i titoli di pagamento anticipato nel contratto in modo impermeabile. Con questa rete di sicurezza, puoi rimanere più rilassato se il promotore immobiliare è in crisi. I tuoi soldi non sono persi e, se necessario, puoi realizzare il tuo sogno di possedere la tua casa con un nuovo partner e una nuova proprietà.