La commissione del broker è uno dei costi aggiuntivi quando si acquista una casa e la si affitta. Puoi leggere qui quanto è alto nei diversi stati federali e chi lo paga.
Un broker esperto può essere particolarmente utile quando si acquista una proprietà perché ha una conoscenza dettagliata del mercato locale e sa a quali prezzi vengono venduti immobili comparabili nella regione. Di norma, accompagna i suoi clienti fino alla conclusione del contratto di acquisto e riceve una commissione per il suo servizio.
Requisiti per la commissione del broker
Secondo §652 BGB, alcuni requisiti devono essere soddisfatti affinché il broker abbia diritto a una commissione. In ogni caso deve essere concluso un contratto di intermediazione efficace in cui l'intermediario ha svolto un'attività di intermediazione. Inoltre, sulla base di questa attività di intermediazione è stato concluso un contratto di acquisto o locazione. È importante che il contratto non venga considerato retroattivamente inefficace a causa di un difetto.
Buono a sapersi: se viene assunto un agente immobiliare, il venditore o il proprietario conclude un contratto di intermediazione. Tuttavia, un contratto di intermediazione viene concluso anche tra il broker e il potenziale acquirente o inquilino se il potenziale cliente desidera visualizzare una proprietà offerta e accetta i termini e le condizioni del broker. I rispettivi contratti di intermediazione costituiscono la base per la richiesta di provvigione.
In caso di conclusione di un contratto di vendita avvenuto tramite l'agenzia del broker, è dovuta una commissione.
Chi paga la commissione del broker per un noleggio?
Fino a giugno 2015 non esisteva una regolamentazione su chi doveva pagare la commissione di intermediazione. In caso di affitto, di solito era il potenziale inquilino che doveva pagare i costi. Dopo che il governo federale ha introdotto il principio di ordinazione, l'acquirente dell'agente immobiliare, cioè di solito il proprietario, deve pagare la commissione del broker.
Buono a sapersi: Dall'introduzione del regolamento, alcuni proprietari hanno cercato di richiedere pagamenti di compensazione elevati per recuperare i costi di intermediazione indirettamente attraverso l'inquilino. Ufficialmente, tuttavia, queste opzioni di elusione sono vietate.
Chi paga la commissione del broker quando vende una casa?
Fino ad ora, di solito era consuetudine che gli acquirenti di immobili si assumessero tutti i costi per l'agente immobiliare, o almeno la maggior parte di essi. Nell'agosto 2019, tuttavia, la grande coalizione ha convenuto che il venditore e l'acquirente dovrebbero condividere la commissione di intermediazione in futuro. Dal 23 dicembre 2020 si applica la cosiddetta "legge sulla ripartizione dei costi dell'intermediario nell'intermediazione di contratti di compravendita di appartamenti e case unifamiliari". Chi assume il broker in futuro dovrà pagare anche la provvigione dell'intermediario, ma può raggiungere quella metà dei costi essere condiviso tra acquirente e venditore.
Commissione del broker per l'acquisto di una casa: nuove funzionalità dal 2021
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Contratto tra broker, acquirente e venditore
Secondo il § 656c BGB, è possibile per il broker concludere un contratto con l'acquirente e il venditore e quindi concordare una doppia commissione, in modo che l'acquirente e il venditore paghino ciascuno il 50 percento della commissione del broker.
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Il broker conclude un contratto con una parte (di solito il venditore)
Se il broker conclude un contratto con una sola parte, questa parte si impegna ad assumersi l'intera commissione ai sensi del § 656d BGB. Dopodiché, il venditore può recuperare parte della commissione dall'acquirente. Ma deve pagare lui stesso almeno il 50 per cento.
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Una parte paga l'intera commissione di intermediazione
Anche dopo il 23 dicembre 2020, una parte è autorizzata a pagare l'intero costo nei seguenti casi:
- Broker e venditori concordano una cosiddetta commissione interna pura, in cui il venditore paga l'intera commissione di intermediazione.
- È ammessa anche una commissione esterna pura. L'acquirente emette un ordine di ricerca soggetto a commissione se il broker non può presentare un oggetto di acquisto entro questo periodo.
In futuro, venditore e acquirente condivideranno la commissione del broker.
L'importo della commissione del broker
In caso di affitto, è generalmente applicabile una commissione di un broker di un massimo di due affitti netti più IVA. In caso di vendita, invece, l'importo della commissione può essere liberamente concordato, non ci sono requisiti legali. Tuttavia, i proprietari e gli agenti immobiliari si orientano verso regolamenti "consuetudinari" che differiscono da stato a stato.
| stato | Commissione di intermediazione totale | Condividi venditore | Quota di acquirenti |
|---|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Baviera | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlino | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandeburgo | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brema | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Amburgo | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Assia | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Meclemburgo-Pomerania occidentale | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Bassa Sassonia |
7,14% o 4,76-5,95 | Del 3,57% o di 0% | Dal 3,57% o dal 4,76 al 5,95% |
| Renania settentrionale-Vestfalia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Renania-Palatinato | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sassonia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sassonia-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Turingia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Puoi negoziare l'importo della commissione?
Quando si affitta, la commissione del broker non può quasi mai essere negoziata. È possibile un margine di manovra notevolmente maggiore nella vendita di immobili. In questo modo il venditore può concordare con il broker una commissione inferiore al normale nel mercato se l'immobile può essere venduto facilmente e ad un buon prezzo. L'acquirente, d'altra parte, può trarre vantaggio se l'agente immobiliare trovasse altrimenti molto difficile vendere l'immobile.
Quando è dovuta la commissione del broker?
La commissione del broker è dovuta dopo la firma del contratto di locazione o di acquisto notarile. In realtà, hai dai 7 ai 14 giorni dopo la firma del contratto per pagare le spese. Non è raro che broker e acquirenti concordino un accordo speciale in cui non devono pagare la loro parte della commissione del broker fino a quando il prezzo di acquisto non è stato pagato.
Scostamenti dalle tariffe usuali
Il venditore può concordare con il broker una cosiddetta commissione fissa, in cui la commissione è fissata a una percentuale fissa. Inoltre, può essere utilizzata una clausola sui guadagni in eccesso o una clausola sui ricavi in eccesso, in cui il broker riceve una commissione aggiuntiva se la proprietà viene venduta più costosa del previsto.
In qualità di acquirente, dovresti anche saperne di più sulla commissione del broker. Ad esempio, un broker è autorizzato ad addebitare a un broker una commissione del dieci percento del prezzo di acquisto se una proprietà ha un valore di mercato molto basso e il broker guadagnerebbe altrimenti poco.
Quando non è consentito addebitare la commissione di un broker?
Se il broker non assume una posizione neutrale e sussiste un obbligo economico, non può addebitare una commissione di intermediazione. Inoltre, non può essere dovuto alcun canone se la proprietà è sovvenzionata con fondi pubblici o ha un prezzo controllato.
Doppie commissioni di intermediazione
Assicurati che la proprietà sia offerta da un solo broker ed evita che venditore e acquirente assumano due broker diversi. In caso contrario, potrebbe esserci un obbligo di doppia commissione se non si chiarisce in tempo la richiesta di mediazione.
Nessuna pretesa di rimborso della commissione del broker
Se l'intermediario ha svolto correttamente il suo compito, fornito il servizio di intermediazione correttamente ed efficacemente ha portato a termine il contratto di locazione, conserva il diritto alla provvigione anche in caso di annullamento del contratto, ad esempio se il contratto tra acquirente e venditore è risolto di comune accordo.