Boom immobiliare in Germania: chiunque cerchi un investimento ragionevole dovrebbe prendere in considerazione l'idea di affittare una proprietà. Quando acquisti un appartamento, sia come affitto che come investimento immobiliare, dovresti considerare il prezzo, l'ubicazione, le condizioni dell'edificio e la comunità dei proprietari - quindi nulla ostacola il tuo appartamento come investimento.
I tassi di interesse costantemente bassi pongono problemi a molti risparmiatori. È difficile trovare investimenti sicuri che producano più dell'1% di interessi. L'acquisto di un appartamento in affitto per un uso personale successivo può quindi essere un'opzione sensata per i privati.
Immobiliare come investimento: buoni motivi
Affittare la propria proprietà offre diversi vantaggi: i proprietari hanno la sicurezza di avere le quattro mura giuste per la loro età e di poterle progettare in modo completamente libero, ad esempio senza barriere. Ciò consente anche di risparmiare le tasse: "I proprietari possono eseguire riparazioni o investire in ristrutturazioni adeguate all'età, purché queste spese siano ancora rilevanti dal punto di vista fiscale", offre come suggerimento l'esperto di LBS Markus Lang. "Quando vai in pensione, l'aliquota fiscale di solito diminuisce e come proprietario non puoi detrarre tali costi".
Oggetto corrispondente
1. Ubicazione:
Controllare le dimensioni, la planimetria e il comfort, la situazione residenziale e del traffico, nonché le infrastrutture. Ci sono appartamenti nel quartiere? Allora compra da qualche altra parte!2a ispezione:
Chiedi quali lavori di ristrutturazione sono in sospeso. Le riserve sono sufficienti, sono previsti prelievi speciali? Come lavora il manager? La comunità dei proprietari è in armonia?3. Consulenza professionale:
Chiedi aiuto: un esperto di costruzioni o un architetto esperto controllerà Your-Best-Home.net per i difetti nascosti.4. Prezzo di acquisto:
La LBS pubblica ogni anno i prezzi per 640 città nel "Mercato immobiliare residenziale".5. Affitto:
Puoi scoprire quanto affitto puoi aspettarti dagli indici degli affitti locali.6. Rendita locativa:
Indica quale percentuale dei costi di investimento puoi recuperare attraverso l'affitto annuale. Includendo tutti i costi di acquisto accessori, il rendimento netto dell'affitto dovrebbe essere superiore al 4%.7. Finanziamento:
Con un mutuo per la casa e un contratto di risparmio, puoi assicurarti un prestito a basso interesse. Ideale: investire il 20% di azioni.8. Tasse:
Un professionista fiscale ti dirà prima di acquistare se il tuo investimento è matematicamente utile.Questi pensieri hanno commosso anche Dietmar e Edith Pfaffenberger. I genitori di due hanno già una casa propria e hanno voluto investire in sicurezza altri 70.000 euro. Hanno trovato un bilocale ben tagliato e posizionato con ben 55 metri quadrati di superficie abitabile per 175.000 euro che vogliono acquistare e inizialmente affittare. "Possiamo trasferirci più tardi quando non siamo più così mobili e il giardinaggio diventa troppo per noi", ha concordato la coppia. Un finanziamento solido che non li sopraffasse era un prerequisito. Dopotutto, la coppia voleva sostenere finanziariamente i propri figli nei loro studi negli anni a venire.
Affittare una proprietà: finanziamento intelligente
Sul prezzo totale (compresi i costi accessori) di 189.000 euro, Pfaffenbergers ha portato 69.000 euro di capitale proprio. Hanno pagato l'importo rimanente con un prestito di prefinanziamento LBS senza ammortamento. Successivamente sostituiscono questo prefinanziamento con un contratto di società edile che nel frattempo è stato risparmiato. Il tuo canone mensile è di 600 euro per 21 anni. Per i primi dieci anni, la coppia può detrarre dall'affitto di 500 euro al mese 180 euro di spese per interessi e 275 euro di ammortamento degli edifici. Restano 45 euro come reddito da locazione imponibile. Per questo, i Pfaffenberger pagano solo 14 euro di tasse con un'aliquota del 30 percento (convertita al mese). Il loro costo netto totale è di 114 euro.
Bella vista
Dopo dieci anni, il prestito di prefinanziamento viene rimborsato con l'importo del prestito erogato e poi parte del prestito viene rimborsato con ogni rata successiva. Ciò riduce i costi degli interessi e le detrazioni fiscali. In altre parole, la pressione fiscale aumenta leggermente, così come l'onere mensile netto. Nel primo anno di prestito societario si tratta di 123 euro. Fino al rimborso, aumenta a 168 euro. I Pfaffenberger hanno preso buone disposizioni per il loro futuro.
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| Prezzo d'acquisto | 170.000 euro |
| Costi aggiuntivi (broker, notaio, imposta sul trasferimento di proprietà) | 14.000 euro |
| Prezzo di acquisto totale comprensivo di proprietà | 189.000 euro |
| Equità | 69.000 euro |
| Necessità di finanziamento | 120.000 euro |
1) Compreso il canone di acquisto (1% della somma di risparmio del building society) e il canone annuo di 9,60 euro
2) interesse iniziale. Diminuiscono ad ogni rata di rimborso. Ciò aumenta l'onere netto a 168 EUR alla fine del finanziamento.
3) Costi di finanziamento meno redditi da locazione e più tasse.
Costruire denaro è più economico che mai. Con le migliori condizioni odierne, il finanziamento completo del debito per l'acquisizione di proprietà immobiliari è allettante. Ma attenzione: chiunque sottoscriva un prestito per oltre il 60% del valore del mutuo, paga gradualmente alla banca un premio di rischio sempre più elevato. La regola generale è: maggiore è l'equità, migliori sono le condizioni.
Prestiti sotto controllo: chiedi quanto diminuiscono i tassi di interesse quando aumenti il tuo capitale. Tuttavia, gli investimenti con interessi più elevati non dovrebbero essere venduti a favore del capitale. Innanzitutto, confronta il rendimento netto degli investimenti esistenti con l'interesse sul prestito per l'importo corrispondente. Informarsi sulle offerte per importi di prestito più elevati - in casi eccezionali ci sono tassi di interesse più convenienti.
Vantaggio per i risparmiatori della building society: i prestiti per la building society sono inoltre concessi senza sovrattasse di rischio se superano il 60% del valore del prestito ipotecario.
Markus Lang, esperto fiscale di LBS
Il reddito da locazione deve essere tassato. Tuttavia, i costi per la proprietà in affitto (come interessi, ammortamenti o riparazioni) possono essere compensati con il reddito da locazione. Ciò consente ai proprietari di immobili di ridurre il reddito imponibile derivante dall'affitto e dal leasing.
Ammortamento: il due percento dei costi di acquisizione o di produzione (esclusi i costi di proprietà) può essere ammortizzato all'anno. Con un appartamento in affitto acquistato per 150.000 euro, il reddito da locazione imponibile viene ridotto di 3.000 euro all'anno.
Riparazioni: Le spese di manutenzione (ad esempio per nuove piastrelle in bagno o nuove finestre) possono essere detratte immediatamente dalle tasse. L'ufficio delle imposte valuta questi costi come spese relative al reddito. Attenzione: le misure possono essere classificate come spese di acquisizione e pertanto devono essere ammortizzate solo in modo lineare in 50 anni. Una regola pratica si applica all'ufficio delle imposte: se lo sforzo di ammodernamento supera il 15% al netto dei costi di acquisizione dell'edificio entro tre anni dall'acquisto, non è più deducibile dalle spese pubblicitarie. Ciò si applica quindi a tutte le misure nel corso di questi tre anni.
Affittare un appartamento: periodi di vacanza e tasse
Norbert Schönleber, avvocato specializzato in diritto di locazione e diritto immobiliare, consiglia:
Hai vissuto per la prima volta nel tuo condominio e vuoi affittarlo dopo esserti trasferito? Affinché tu possa richiedere all'ufficio delle imposte le spese relative al reddito per l'appartamento sfitto, devi dimostrare di voler affittare l'appartamento e non venderlo.
Solo affitto: secondo la Corte federale delle finanze (Aktenz. IX R 1/07), le spese di pubblicità sono spese per garantire il reddito. I giudici hanno stabilito che solo il leasing serve a generare reddito, non le vendite. La decisione di affittare deve quindi essere riconoscibile: non è necessario che il proprietario non solo voglia affittare la proprietà ma anche venderla.
Prova:Se vuoi beneficiare della detrazione delle spese legate al reddito dopo il trasloco, cerca inquilini, non acquirenti. Dimostrare alle autorità fiscali che si desidera affittare la proprietà, ad esempio con annunci di appartamenti, l'assunzione di un broker e la prova di potenziali inquilini ".
Investire in modo sicuro in un investimento immobiliare
Chi acquista un immobile come investimento in contanti calcola in modo diverso da un proprietario-occupante. Per entrambi, tuttavia, si applica quanto segue: un mix di finanziamenti equilibrato è importante. I proprietari possono anche usufruire di un contratto di mutuo da società immobiliare.
Dati i bassi tassi di interesse, i risparmiatori si chiedono come investire i propri risparmi. I costruttori e gli acquirenti beneficiano di prestiti a buon mercato. Quindi non sorprende che sempre più persone stiano pensando di affittare una proprietà. Ciò è dimostrato da sondaggi come il barometro della ricchezza pubblicato ogni anno dalle casse di risparmio tedesche e dall'Associazione Giro: più recentemente, il 27% degli intervistati considerava la proprietà utilizzata da terzi come ideale per la creazione di ricchezza. Dieci anni fa era solo il 7 percento. I broker confermano questa tendenza. Prima dell'inizio della crisi finanziaria nel 2007, LBS Immobilien GmbH NordWest ha venduto solo il dieci percento dei condomini per investimenti di capitale; nel 2017 il valore ha raggiunto quasi il trenta percento.
La proprietà della casa è un investimento sicuro. Un finanziamento solido è importante qui.
Vale la pena acquistare?
Affinché l'investimento sia redditizio, il rapporto tra reddito da locazione e prezzo di acquisto deve essere corretto:
Affitto annuale freddo / prezzo di acquisto x 100 = rendimento lordo da locazione
Il prezzo di acquisto è, ad esempio, 25 volte l'affitto di base annuale, il che si traduce in un rendimento lordo da locazione del 4%. Calcestruzzo:
12.000 euro / 300.000 euro x 100 = 4%
Il rendimento netto da locazione fornisce un migliore orientamento. I costi di acquisto, di amministrazione e di manutenzione sono inclusi qui (esempio a destra). Non vengono presi in considerazione pagamenti fiscali, risparmi e finanziamenti. *
* Sul sito web della Stiftung Warentest troverai un calcolatore gratuito che include questi e altri fattori (ad es. Tariffa forfettaria per perdita di affitto): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| costi | |
| Prezzo d'acquisto | 300.000 euro |
| più i costi di acquisizione accessori | più 30.000 euro |
| Impegno totale | 330.000 euro |
| Affitto netto | 12.000 euro |
| amministrazione | meno 600 euro |
| Manutenzione | meno 1.000 euro |
| Reddito da locazione annuo | 10.400 euro |
Rendimento netto da locazione: 10.400 euro / 330.000 euro x 100 = 3,15% Il livello di rendimento
Molte persone apprezzano gli immobili perché sono più tangibili dei titoli astratti. Gli investitori sperano in un valore stabile e un reddito da locazione stabile. Affinché le aspettative vengano soddisfatte, tuttavia, è necessario investire tempo, prima nella scelta della proprietà. Il direttore del distretto di LBS Konstantinos Stylianos dice ciò che è importante: “Posizione, posizione, posizione. Gli acquirenti prestano attenzione a un'infrastruttura funzionante, all'ambiente sociale e a buone previsioni demografiche ”. Inoltre, le condizioni e le attrezzature sono molto importanti per evitare posti vacanti.
Dopo tutto, la redditività dell'investimento dipende in gran parte dal reddito da locazione. Questi non dovrebbero solo fluire in modo affidabile, ma anche essere in una relazione ragionevole con il prezzo di acquisto. Ad esempio, se il prezzo è 25 volte l'affitto mensile, il rendimento è del 4%. "In nessun caso i costi di acquisizione accessori devono essere omessi dal calcolo", sottolinea Stylianos. Questi, come le spese di amministrazione e manutenzione, influenzano il rendimento netto dell'affitto. Ottenere rendimenti elevati è diventato più difficile negli ultimi tempi. Perché in molti luoghi i prezzi di acquisto sono aumentati più velocemente degli affitti. "Ma un rendimento del 2-3% attualmente sembra piuttosto interessante rispetto ad altri investimenti", afferma Stylianos.
Vantaggi per i proprietari
Per gli acquirenti che necessitano di un prestito, l'attuale situazione dei tassi di interesse è molto favorevole. Perché: "Gli investitori ottengono ottime condizioni, soprattutto se portano titoli elevati, come la proprietà occupata dal proprietario", afferma l'esperto di finanziamenti LBS. È quindi possibile (a differenza dei proprietari-occupanti) detrarre gli interessi sul prestito come spese relative al reddito, come quasi tutti i costi per la proprietà affittata (come le spese per le riparazioni e l'amministrazione, le commissioni per la gestione del conto). Gli investitori possono cancellare l'elemento più grande, i costi di acquisizione (esclusi i terreni) per un periodo di 50 anni. I vantaggi fiscali costituiscono quindi un argomento per l'acquisto di un investimento immobiliare.
Ma ciò che è ancora più importante è che la proprietà di un'abitazione senza debiti è l'ideale come previdenza aggiuntiva. Per raggiungere questo obiettivo, un finanziamento equilibrato ea lungo termine con un mix di capitale proprio, prestito vitalizio e contratto di prestito della società di costruzione aiuta. Konstantinos Stylianos sottolinea: "I risparmi della società edilizia sono utili anche per gli investitori privati per proteggersi dall'aumento dei tassi di interesse". In caso contrario, costi più elevati per il finanziamento successivo potrebbero confondere i loro calcoli.
Pronto per il futuro
È anche importante che i proprietari mantengano la proprietà in buone condizioni a lungo termine. Per fare ciò, dovrebbero costituire riserve, idealmente con l'aiuto di un contratto di prestito di società edile. Quando sono necessari lavori di ristrutturazione, non hanno solo risparmiato credito. Puoi finanziare alle condizioni che verranno applicate di tanto in tanto. "L'importo dei risparmi del mutuo per la casa è secondario", afferma Stylianos. "A seconda delle misure in sospeso, il contratto di mutuo della società edile può essere tagliato a misura". Il risparmiatore della società edile può completare il contratto per ricevere una richiesta di prestito più elevata o dividerlo se ha bisogno solo di una somma inferiore.
Gli investitori privati dovrebbero esaminare attentamente e mantenere la loro proprietà, calcolare realisticamente e finanziariamente solidi. Quindi la proprietà può essere all'altezza della sua reputazione di investimento sicuro.
Il consiglio dell'esperto del manager distrettuale di LBS Konstantinos Stylianos:
Konstantinos Stylianos, direttore del distretto di LBS.
“Anche all'età di 50 o 55 anni, una proprietà per anziani può ripagare. Come acquirente per la prima volta, tuttavia, dovresti dare la priorità alla proprietà residenziale che usi tu stesso. Chi non deve più pagare l'affitto in vecchiaia può sentire il sollievo mese dopo mese. Non c'è protezione migliore, a condizione che la proprietà non abbia un debito elevato. Se vivi già in casa tua, può valere la pena acquistare un investimento immobiliare. Prima di tutto, il reddito da locazione aiuta a gestire gli interessi e il rimborso. Successivamente migliorano la pensione.
finanziamento
Le persone sulla cinquantina di solito devono soddisfare un rapporto di capitale proprio più elevato rispetto a un acquirente medio sulla quarantina, ma coloro che hanno lavorato per decenni spesso hanno qualcosa in più. Ciononostante, le prospettive più vecchie hanno avuto difficoltà ultimamente: a causa dell'imminente calo del reddito con il pensionamento, erano a malapena in grado di soddisfare i requisiti per i controlli del credito entrati in vigore nel 2016. Da maggio, le istituzioni finanziarie hanno nuovamente avuto più margine di manovra - anche per rispondere a singole argomentazioni: ad esempio, una polizza di assicurazione sulla vita che deve aiutare con la cancellazione del debito, o la seria volontà di vendere la proprietà per estinguere il debito residuo ".
