Umidità, finestre spifferate o guasti al riscaldamento sono motivi comuni per le riduzioni dell'affitto. Ma non gli unici. Puoi scoprire in quali casi puoi pagare un affitto inferiore e quali requisiti legali dovresti osservare nella nostra guida.
Quando è giustificata una riduzione dell'affitto?
Il locatore deve rimediare ai difetti dell'appartamento affittato che ne limitano l'uso in conformità al contratto. Fino a quando ciò non accadrà, l'inquilino può ridurre l'affitto. Tuttavia, deve esserci un difetto che giustifica la riduzione dell'affitto e non è stato causato dall'utente. Tali difetti sono:
- informazioni errate sullo spazio abitativo
- Umidità o muffa
- tetti che perdono o finestre danneggiate
- Guasti o difetti di riscaldamento
- Mancata fornitura di acqua calda
- scarichi intasati, servizi igienici inutilizzabili, vasche danneggiate
- un balcone da riparare
- Guasto dell'impianto elettrico, difetti dell'ascensore, del campanello o dell'illuminazione della casa
- La cantina, il giardino o il garage non possono essere utilizzati
- moquette usurata, parquet danneggiato
Ma anche il danno ambientale dall'esterno è considerato motivo di riduzione dell'affitto:
- Inquinamento da polvere e sporco
- rumore di costruzione
- Inquinamento acustico dei vicini dovuto a un isolamento acustico inadeguato
- Disturbi dei vicini
- Puzza dall'appartamento vicino, ad esempio a causa di una zootecnia inappropriata
- Infestazione da parassiti
- Prostituzione in casa
Buono a sapersi : l'inquinamento acustico dall'esterno non sempre consente di pagare un affitto inferiore: i tribunali di solito lo decidono caso per caso. Gli inquilini possono richiederlo come riduzione dell'affitto solo se hanno stipulato un accordo sulle condizioni dell'appartamento al momento del trasloco o se il proprietario può richiedere un risarcimento alla terza parte dirompente (come nel caso di un vicino cantiere o di un campo sportivo).
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Caratteristiche promesse Hai anche diritto a una riduzione dell'affitto se l'appartamento non |
Quando è esclusa una riduzione dell'affitto?
Non è consentito pagare l'affitto inferiore in caso di ristrutturazione energetica nonostante danni d'uso, inquinamento acustico o sporcizia. Questi includono misure per migliorare l'isolamento termico, un nuovo sistema di riscaldamento o nuove finestre. Nei primi tre mesi della ristrutturazione si deve sopportare il cantiere senza poterne ricavare una riduzione dell'affitto.
Una riduzione dell'affitto dovuta all'inquinamento acustico non è del tutto priva di problemi: dipende dalla causa del rumore.
Anche se la carenza di alloggi porta solo a un danno minore, non sei autorizzato a ridurre l'affitto - hai comunque il diritto che il proprietario corregga la mancanza. I tipici difetti insignificanti sono:
- illuminazione difettosa nella tromba delle scale
- Minore inquinamento acustico dei vicini, ad esempio dovuto allo sciacquone dei servizi igienici, all'apertura e alla chiusura di finestre e porte dopo le 22:00.
- Crepe sottili nel vecchio edificio
- Macchia d'acqua in bagno
- Crepa nel vetro della finestra
Fondamentalmente, come inquilino, devi controllare attentamente l'appartamento prima di firmare un contratto. I difetti non riconosciuti per colpa grave non sono motivo per una successiva riduzione del canone di locazione. Chi affitta un appartamento nella nuova area di sviluppo o vicino a un parco giochi non deve lamentarsi del rumore dei lavori o delle urla dei bambini. Anche nei vecchi edifici devono essere previsti difetti come vecchie finestre o vetri poco chiari.
Come si attua una riduzione dell'affitto?
Non è necessario richiedere una riduzione dell'affitto al proprietario, ma è necessario informarlo in anticipo segnalando un difetto. Perché solo quando conosce il difetto può eliminarlo e riportare l'appartamento in buone condizioni. In qualità di inquilino, puoi ridurre l'affitto nel periodo compreso tra l'inizio del deterioramento del valore residenziale e l'eliminazione del difetto.
Notifica di difetti: come procedere
Chiunque voglia imporre una riduzione dell'affitto dovrebbe essere in grado di presentare una notifica scritta dei difetti come prova. Che sia per lettera o e-mail: è sufficiente descrivere i sintomi della carenza - non è necessario spiegare la causa o l'entità della menomazione in uso, questo emerge da una sentenza della Corte Federale di Giustizia (BHG, Az. VIII ZR 125/11). La notifica di difetti per telefono è consentita solo in situazioni di emergenza, come un guasto al riscaldamento in inverno. Anche qui un testimone ha senso.
In determinate circostanze, tu come inquilino sei responsabile per i danni se non segnali un difetto e si sviluppa in un danno maggiore nel tempo.
Se la denuncia del difetto è stata effettuata e il locatore non si sposta o addirittura rifiuta di ripristinare le buone condizioni dell'appartamento, l'inquilino può citare in giudizio per rimediare al difetto. Perché la richiesta di riparazione è uno dei diritti dell'inquilino. Non ci sono limiti di tempo finché l'inquilino vive nell'appartamento.
Buono a sapersi : se il proprietario utilizza lavoratori non qualificati per rimediare alla mancanza di alloggio o se è disposto solo a svolgere un lavoro manuale insufficiente, tu come inquilino puoi rifiutare questo lavoro come "non idoneo". In questo caso puoi organizzare le riparazioni da solo a spese del proprietario.
Quanto può essere alta la riduzione dell'affitto?
L'importo della riduzione dipende dal singolo caso. Dipende da quanto è grave la carenza di alloggi e da quanto tempo c'è. L'importo della riduzione dell'affitto deve essere adeguato, ha deciso la Corte Federale di Giustizia (Az. VIII ZR 19/14). Pertanto, fare attenzione a non impostare una riduzione troppo alta. In caso di dubbio, come inquilino dovresti calcolare un valore troppo basso. Oppure si paga l'intero canone di locazione soggetto al rimborso fino a quando l'importo della riduzione ammissibile non è stato chiarito con l'aiuto di un consulente legale.
Un avvocato o un dipendente dell'associazione per la protezione degli inquilini ti spiegherà quanto puoi ridurre l'affitto e quale parte puoi trattenere interamente.
Come si calcola l'importo di una riduzione dell'affitto?
L'importo della riduzione dell'affitto può essere facilmente calcolato solo in caso di calcolo errato dello spazio abitativo: ad esempio, se l'appartamento è del 15% più piccolo di quanto specificato, è possibile pagare il 15% in meno di affitto.
Diventa più difficile determinare l'entità di altre svalutazioni del valore residenziale e ricavarne l'importo della riduzione dell'affitto. Per fare ciò, è necessario considerare se tutte le stanze dell'appartamento sono affette dalla carenza o quale dimensione e qualità di soggiorno ha la stanza e, naturalmente, quanto è durata la carenza. Quindi, prima di decidere tu stesso una riduzione dell'affitto, è consigliabile chiedere consiglio all'associazione degli inquilini locali o ad un avvocato.
Qual è la differenza tra riduzione dell'affitto e diritto di ritenzione?
Se una riduzione dell'affitto riguarda principalmente l'ottenimento di un risarcimento per il deterioramento della qualità dell'abitazione, il diritto di ritenzione è un vero mezzo per esercitare pressione sul locatore: consente al conduttore di trattenere un importo maggiore. Entrambi i diritti dell'inquilino possono essere esercitati contemporaneamente.
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Riduzione dell'affitto |
Diritto di ritenzione |
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Una parte del canone di locazione corrispondente |
L'inquilino trattiene da tre a cinque volte la |
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L'importo della riduzione dell'affitto viene perso per il |
L'inquilino paga |
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L'importo trattenuto non può essere superiore |
Il proprietario può rifiutare una riduzione dell'affitto?
Il semplice fatto che l'inquilino riduca l'affitto non dà diritto al locatore di risolvere il contratto di locazione. Tuttavia, se l'inquilino paga meno l'affitto nonostante la situazione giuridica o di fatto poco chiara, è colpevolmente inadempiente. Per fare ciò, deve essere in arretrato con più di un mese di affitto per due date consecutive o due mesi di affitto per un periodo più lungo. Quindi dà al proprietario la possibilità di risolvere il contratto di locazione senza preavviso (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Tuttavia, se la riduzione dell'affitto fosse giustificata, il proprietario non ha naturalmente alcun diritto di recesso.
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