L'uso proprio è il motivo più comune per dare preavviso agli inquilini. Il locatore deve indicare esattamente per chi ha bisogno dell'appartamento e per quali ragioni. Quando il proprietario può rivendicare l'uso personale? Quali sono i motivi? Quando l'inquilino può sollevare un'obiezione? Spieghiamo le regole.
Le esigenze personali del proprietario devono essere giustificate
La prole cerca il proprio tetto sopra la testa, la nonna vuole essere vicina alla famiglia. Se in questi casi il locatore necessita lui stesso del suo appartamento, può avvisare gli inquilini. Tuttavia, le esigenze personali devono essere ben giustificate.
famiglia
Una risoluzione effettiva indica in quale persona si trasferirà. Questo può essere il proprietario o i parenti stretti. Numerosi tribunali si sono pronunciati a favore di figli, genitori, nipoti e coniugi, fratelli, figliastri o figli adottivi. Se si verificano circostanze speciali, il cerchio si allarga fino a includere parenti più lontani. Poi, ad esempio, conta anche il cognato, che ha un legame molto stretto con il proprietario.
motivi
Deve anche essere possibile capire perché il proprietario desidera utilizzare l'appartamento da solo. Potrebbe pagare l'affitto finora e quindi voler trasferirsi nella proprietà. Oppure vuole occuparsi dei genitori malati che vivono nella casa dell'inquilino. Anche in questo caso può risolvere il contratto di locazione, anche se necessita dell'alloggio per un accompagnatore.
Obbligo di fornire
Se un proprietario ha ancora un appartamento libero o un appartamento che sta diventando libero, non può semplicemente tirare fuori il suo inquilino dalla porta. Deve quindi accontentarsi della sostituzione o offrirla al locatario, a condizione che sia uguale agli altri in termini di posizione, disposizione, dimensioni e arredi. L'obbligo di offerta sussiste anche solo se l'appartamento si trova nella stessa casa o nella stessa struttura e diventa libero entro il termine di preavviso in corso.
illusione
Chi difende l'uso personale, ad esempio perché può vendere meglio l'appartamento quando è vuoto, è perseguibile. Diventa costoso se l'inquilino può far valere i danni. Quindi il proprietario deve assumersi tutti i costi sostenuti in relazione al trasloco.
Locazione temporanea
Se le esigenze personali erano evidenti sin dall'inizio e il contratto di locazione esiste da tre o più anni, anche le carte per il locatore sono cattive. "Se puoi prevedere che avrai bisogno dell'appartamento per tuo figlio al momento della firma del contratto di locazione, dovresti concludere un contratto di locazione temporaneo qualificato", consiglia Ricarda Breiholdt, avvocato di Amburgo specializzato in diritto di locazione e proprietà residenziale.
vicinato
In un caso particolare è possibile una risoluzione ordinaria, anche in mancanza di un interesse legittimo (es. Uso personale): il locatore e l'inquilino condividono una casa bifamiliare. Quindi è sufficiente un riferimento alla risoluzione semplificata (§ 573a BGB). Il periodo di preavviso è prorogato di tre mesi. Tuttavia, se si tratta di uso personale, questo deve essere nella lettera di risoluzione. Quindi rimane con il normale periodo legale.
Il locatore può risolvere l'appartamento per proprie necessità se si tratta di famiglia o parenti.
Cosa devono considerare i proprietari
Cattive possibilità di successo per i proprietari:
- Il requisito personale non è stato giustificato nella risoluzione.
- La disdetta è anticipata solo perché l'appartamento è da vendere.
- Le esigenze di vita del proprietario sono eccessive.
- Il periodo di blocco del preavviso successivo alla trasformazione in condominio non è ancora scaduto.
- Il proprietario ha un altro appartamento che è diventato libero.
- Il proprietario non ha ragioni sufficienti e comprensibili.
- L'inquilino può invocare il disagio sociale.
- Il contratto di locazione dura solo due anni: le esigenze personali erano prevedibili.
Le possibilità di successo sono buone qui:
- L'affitto è durato tre anni o più.
- Le ragioni del proprietario sono comprensibili, ad es. B. Separazione / divorzio, ritorno dall'estero, l'appartamento funge da casa di riposo, l'affitto di un alloggio è troppo costoso, la vicinanza al lavoro.
Informazioni per i proprietari
I beneficiari che devono trasferirsi includono figli, nipoti, coniugi, fratelli, ma anche nipoti e nipoti, ad esempio (BGH, 27 gennaio 2010, VIII ZR 159/09). La risoluzione per uso personale è giustificata se il proprietario può presentare ragioni ragionevoli e comprensibili. Tale motivo sussiste se l'acquirente di un condominio in affitto ha acquistato l'appartamento per trasferirsi in proprio. Tuttavia, possono sorgere problemi per il proprietario che affitta l'appartamento e poco dopo annuncia il proprio uso.
Lettera di risoluzione
In questo, il proprietario deve spiegare in dettaglio quali vantaggi ha l'appartamento da terminare rispetto all'appartamento attualmente utilizzato da lui o dai suoi parenti. Se i motivi indicati nella risoluzione per uso personale non sono più applicabili, il locatore deve informarne l'inquilino al più tardi entro la fine del periodo di preavviso. L'inquilino può richiedere un risarcimento se l'uso proprio del proprietario è stato simulato.Motivi
La lettera di recesso deve indicare chi deve trasferirsi nell'appartamento. Inoltre, l'interesse che deve sussistere fino alla fine del periodo di preavviso. Esempi: il figlio ha bisogno dell'appartamento per i suoi studi, il proprietario vuole trasferirsi in se stesso perché la famiglia si sta espandendo, sta per divorziare o ha bisogno dell'appartamento per lavoro (BGH, File VIII ZR 127/05).