Per la maggior parte delle persone, l'acquisto della propria casa è un momento molto speciale della propria vita. Ma cosa succede se decidi contro la proprietà in retrospettiva? Il recesso dal contratto di vendita firmato è possibile solo se sussistono gravi motivi e nella maggior parte dei casi ciò comporta costi elevati.
Se un contratto di acquisto di una casa è stato firmato da entrambe le parti contraenti, è considerato vincolante, ovvero un recesso dall'acquisto effettuato è esecutivo solo se esistono validi motivi. Gli ostacoli sono elevati per una ragione, perché l'attività immobiliare è associata a notevoli rischi finanziari per entrambi i partner: l'acquirente ha contratto un prestito da una banca e deve pagare mensilmente interessi e rimborsi. Il venditore, invece, ha già spesso pianificato i proventi della vendita per finanziare un nuovo domicilio. Pertanto, il normale diritto di recesso si applica solo in misura limitata.
Ci sono casi in cui entrambe le parti possono recedere dal contratto di acquisto, ma di solito non senza il pagamento di un risarcimento finanziario al partner contrattuale. Ciò non avviene solo se l'acquirente e il venditore hanno concordato un diritto di recesso senza indennizzo a determinate condizioni nel contratto di vendita o se desiderano risolvere il contratto di vendita di comune accordo.
Diritto di recesso contrattuale e legale
L'annullamento del contratto di acquisto notarile è possibile se entrambe le parti si sono espressamente riservate il diritto di recesso. Questo è consigliato se il contratto deve essere firmato anche se importanti questioni legali non sono state chiarite, come la concessione del permesso di costruzione o l'esistenza di un impegno di finanziamento. Spese di recesso successive, tuttavia, poiché le spese notarili ed eventualmente catastali sono sostenute quando il contratto di acquisto viene autenticato e la transazione viene annullata. Anche l'imposta sul trasferimento di proprietà viene inizialmente addebitata, anche se può essere recuperata successivamente a determinate condizioni. Dovresti quindi chiarire i punti chiave più importanti prima di firmare il contratto di acquisto per la tua nuova casa o proprietà in presenza di un notaio.A proposito, puoi anche concordare un diritto di recesso contrattuale unilaterale, ad esempio, come venditore, per proteggerti dall'insolvenza del tuo partner contrattuale.
Il diritto di recesso legale si applica sempre ed entra in vigore automaticamente se nessuna clausola di recesso è stata concordata o non si applica nel caso di specie. Tuttavia, solo circostanze eccezionali o comportamenti scorretti particolarmente gravi da parte di un partner contrattuale giustificano un recesso legale dal contratto di acquisto. Ciò include, ad esempio, che l'acquirente non paga il prezzo di acquisto sebbene sia obbligato a farlo o che il venditore abbia occultato gravi vizi.
Recesso dal contratto: i motivi più comuni
A seconda che il venditore o l'acquirente vogliano recedere dal contratto di vendita già firmato e autenticato, le ragioni sono molto diverse. Un motivo valido per il venditore esiste se, ad esempio, l'acquirente non trasferisce l'importo dell'acquisto e quindi non adempie al suo obbligo di pagamento contrattuale. Non importa se trattiene deliberatamente l'importo perché in seguito ha deciso contro la proprietà, o è insolvente perché la banca non gli concede un prestito. In entrambi i casi, il venditore ha il diritto di recedere dal contratto dopo aver dato al contraente un termine ragionevole per il trasferimento del prezzo di acquisto. In questo caso l'acquirente resta vincolato dal contratto di acquisto. Inoltre, il venditore può richiedere da luiper rimborsare i costi sostenuti come la commissione del broker.
Se il venditore non esercita il diritto di recesso, il contratto di vendita resta valido. In questo caso, l'acquirente deve pagare interessi di mora in aggiunta al prezzo di acquisto se la data di acquisto concordata contrattualmente oi termini di pagamento sono stati superati.
Un altro motivo, ma molto meno comune, per il venditore di recedere dal contratto può esistere se l'acquirente modifica la struttura dell'immobile acquisito, sebbene ciò fosse escluso nel contratto di acquisto. Tali clausole contrattuali di solito esistono quando si tratta di un edificio storico o quando ha un valore architettonico speciale - in quest'ultimo caso, l'architetto come l'autore può anche intervenire in tribunale stesso.
Se l'acquirente desidera recedere dal contratto di acquisto, di solito ci sono ragioni completamente diverse. I più comuni sono i difetti gravi dell'edificio che sono stati intenzionalmente occultati dal venditore. In questi casi, i tribunali parlano di cosiddette "false dichiarazioni fraudolente". Gravi carenze possono essere, ad esempio, una grande infestazione da marciume secco o un danno da marciume strutturalmente critico alla struttura del tetto. Il nocciolo della questione: l'acquirente deve dimostrare al venditore che era a conoscenza di questi difetti prima della firma del contratto - può avvalersi del suo diritto di recesso legale solo se ci riesce. In pratica, tuttavia, ciò si rivela difficile. La prova è di solito possibile solo se l'acquirente può trovare un testimone, ad esempio il proprietario di un'azienda specializzata,che il venditore aveva già contattato prima della conclusione del contratto di acquisto per valutare i vizi occulti.
Difetti gravi sono il motivo più comune per recedere dal contratto di vendita.
Piccoli difetti nelle proprietà usate non sono motivo di recesso dal contratto, soprattutto perché molto spesso si tratta dei segni del tempo previsti. Inoltre, nel contratto di acquisto può essere concordata un'esclusione di garanzia per vizi aperti o nascosti che non sono noti al venditore. Per evitare tali problemi, è estremamente importante che tu, in qualità di acquirente, ispeziona attentamente la proprietà desiderata insieme al venditore prima di firmare il contratto di acquisto e redigere un protocollo di consegna. Se possibile, consulta un esperto di costruzioni se non sei uno specialista.
Suggerimento: per evitare errori durante l'acquisto di una casa, è necessario preparare in anticipo una lista di controllo e esaminarla costantemente prima di firmare il contratto.
In casi più rari si scopre solo dopo la firma del contratto di acquisto che la proprietà acquistata è gravata da un addebito fondiario e la banca del venditore non è pronta a cancellarlo, di solito soprattutto se il venditore e la sua banca riguardo al Importo delle penali per il rimborso anticipato del prestito. L'onere del terreno passerebbe all'acquirente con l'acquisizione della proprietà e lo metterebbe di fronte a un onere finanziario insolitamente elevato che giustifica il recesso dal contratto di acquisto.
Scopo del risarcimento
Se l'acquirente o il venditore si avvale di un diritto di recesso stabilito contrattualmente, la questione del risarcimento o del risarcimento in caso di recesso è normalmente regolata anche nel contratto di acquisto. La situazione è diversa, tuttavia, se una delle parti contraenti applica un diritto di recesso legale. Ad esempio, se il venditore recede dal contratto di vendita perché l'acquirente non paga, può ritenerlo responsabile dei costi sostenuti. Questi includono i costi di intermediazione già menzionati, ma anche un reddito inferiore: se il venditore ottiene ricavi di vendita inferiori, ad esempio quando rivende, può richiedere la differenza del prezzo di acquisto originariamente concordato dal primo acquirente dimesso. C'è un'altra parte interessatachi acquista l'immobile pochi giorni dopo per lo stesso prezzo, il compenso sarà corrispondentemente inferiore. In questi casi, il venditore non può vendere la sua casa a un prezzo speciale, ma deve richiedere un prezzo locale abituale con un ragionevole quadro di negoziazione.
Se l'acquirente recede dall'acquisto dell'immobile per vizi significativi deliberatamente occultati, può fatturare al venditore le spese di finanziamento, l'iscrizione a catasto, le eventuali spese di ristrutturazione sostenute e, se del caso, le spese peritali e procedurali. Se i partner contrattuali originali non riescono a raggiungere un accordo, un arbitro o anche un tribunale deve determinare l'importo.
Storno acquisto immobile
Se si applica il diritto di recesso legale o contrattuale, l'acquisto della proprietà deve essere annullato - in tedesco ufficiale si parla di annullamento del contratto di acquisto. Questo viene avviato dal venditore tramite il notaio ed è associato a costi aggiuntivi, poiché la registrazione del registro fondiario, ad esempio, deve essere nuovamente modificata. In pratica, a seconda della progettazione di qualsiasi clausola risolutiva nel contratto di vendita, questi costi sono generalmente a carico dell'acquirente, ad esempio se non ha trasferito l'importo dell'acquisto in tempo.