Affittare appartamenti può farti risparmiare un bel po 'di tasse. Di norma, tutti i costi di acquisto o di nuova costruzione, manutenzione o riparazione di immobili in affitto sono deducibili dalle tasse. Ti spieghiamo a cosa presta attenzione l'ufficio delle imposte e con quali opzioni di risparmio fiscale puoi assicurarti tutti i vantaggi.
Coloro che acquistano e affittano immobili residenziali devono pagare le tasse sui redditi mensili da locazione, ma lo Stato può condividere le spese e quindi risparmiare le tasse. Per molti, la dichiarazione dei redditi è un lavoro ingrato perché la legislazione fiscale in Germania non è particolarmente trasparente. Pertanto, come proprietario di una proprietà, dovresti scoprire a fondo quali opzioni possono essere utilizzate per risparmiare le tasse.
Dichiarazione dei redditi: reddito da locazione e leasing
Per poter detrarre dall'imposta le spese del tuo immobile residenziale, devi compilare nella dichiarazione dei redditi l'allegato “Redditi da locazione e leasing”. Affinché tutti i costi possano essere presi in considerazione nella dichiarazione dei redditi, è anche molto importante che tutte le spese possano essere giustificate con una fattura o una ricevuta. Pertanto, dovresti raccogliere e conservare con cura tutte le ricevute.
Puoi detrarre questi costi e risparmiare sulle tasse
Di norma, tutti i costi di acquisto o di nuova costruzione, manutenzione o riparazione di appartamenti in affitto possono essere detratti dall'imposta.
1. Acquisizione e costi di produzione
Tutti i costi sostenuti per l'acquisizione o la costruzione della proprietà in affitto (esclusi i costi di acquisizione della proprietà) vengono ammortizzati in 50 anni - annualmente con il 2% dei costi di costruzione (costruzione prima del 1925: 2,5% per 40 anni).
2. Costi di ammodernamento
Chiedete subito e integralmente i costi per l'ammodernamento ai fini fiscali. In alternativa è possibile distribuire e detrarre le spese fino a cinque rate annuali uguali. Hai investito più del 15 percento (IVA esclusa) del prezzo di acquisto dell'edificio nella riparazione entro i primi tre anni dall'acquisto? Quindi i costi devono essere ammortizzati insieme ai costi di costruzione in 50 anni. Chi rinnova almeno tre delle quattro aree principali (si tratta di impianti elettrici, di riscaldamento e sanitari oltre alle finestre) deve anche ammortizzare a lungo termine.
Puoi detrarre immediatamente dall'imposta i costi di ammodernamento o ripartirli su un massimo di cinque rate annuali.
3. Costi operativi per l'affitto di un appartamento
I costi di gestione mensili sono normalmente a carico del conduttore se questo è stato espressamente concordato nel contratto di locazione. Si deve precisare per iscritto che devono essere effettuati pagamenti anticipati sui costi di esercizio e che questi pagamenti anticipati possono essere aumentati di conseguenza in caso di aumento dei costi. In qualità di proprietario, devi quindi dichiararlo come reddito nella dichiarazione dei redditi, ma puoi detrarlo come spese relative al reddito.
Devi calcolare con questi costi per metro quadrato ogni mese:
| Imposta patrimoniale | 0,19 euro |
| Acqua (compresi i liquami) | 0,39 euro |
| riscaldatore | 0,90 euro |
| Riscaldamento dell'acqua | 0,28 euro |
| Ascensore | 0,11 euro |
| Pulizia delle strade | 0,05 euro |
| Smaltimento dei rifiuti | 0,19 euro |
| Pulizia di edifici | 0,14 euro |
| Manutenzione del giardino | 0,14 euro |
| Corrente in generale) | 0,05 euro |
| Pulizia del camino | 0,04 euro |
| assicurazione | 0,13 euro |
| responsabile della struttura | 0,19 euro |
| Cavo o antenna | 0,11 euro |
| Altri | 0,05 euro |
4. Detrarre le spese aziendali dalle tasse
Reclami immediatamente le spese pubblicitarie. Questi includono interessi su mutui e mutui ipotecari per società edilizie, denaro per la casa e tasse sulla proprietà, contributi assicurativi, costi di manutenzione e riparazione. Si aggiungono anche pagamenti di compensazione agli inquilini per l'evacuazione anticipata, i costi per gli amministratori e per gli annunci pubblicitari per la ricerca di inquilini.
5. Affittare l'appartamento con mobili
Stai affittando un appartamento con tutto il tuo inventario come mobili e cucina? Quindi puoi richiedere il costo dell'acquisto di attrezzature e oggetti e risparmiare sulle tasse.
Nota: i mobili che non superano un valore netto di 410 euro possono comunque essere indicati nella dichiarazione dei redditi nell'anno di acquisto. Se i costi di acquisizione superano questo valore, gli elementi devono essere ammortizzati in più anni.
Se affittate un appartamento ammobiliato potete detrarre dall'imposta anche il costo di acquisto degli arredi.
6. Spese di viaggio per l'affitto di un appartamento
Deduci i viaggi alla tua proprietà in affitto come spese di viaggio a trenta centesimi per chilometro percorso, così come eventuali costi di alloggio.
7. Risparmia le tasse sulle spese d'ufficio
Se tu, come locatore, commercializzi, affitta e gestisci un appartamento in completa autonomia, puoi richiedere i costi per telefono o utensili da scrittura come costi d'ufficio.
8. Spese per consulenti fiscali e avvocati
Costi deducibili dalle tasse per un consulente fiscale o un avvocato in relazione all'affitto di un appartamento.
9. Risparmia sulle tasse sugli appartamenti vacanti
Se la proprietà è vuota, continuerai a richiedere le spese relative al reddito. Tuttavia, in caso di un posto vacante più lungo, le autorità fiscali verificheranno se si vuole veramente affittare. Per assicurarti il vantaggio fiscale, dimostra la tua intenzione di noleggio - con annunci pubblicitari o assumendo un broker. Se l'immobile non può essere locato a causa delle sue condizioni, sarà necessario convertire l'appartamento per dimostrare l'intenzione di generare reddito (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Affittare una casa per le vacanze
Se sei il proprietario di una casa per le vacanze in Germania che viene solo affittata, puoi richiederlo anche a fini fiscali. Si detraggono le spese pubblicitarie complete se la casa di vacanza è occupata almeno per il 75% dei giorni di affitto abituali.
L'associazione turistica locale sa quante settimane o mesi sono comuni durante l'anno. La proprietà è del 25 percento o più vuota? Quindi devi dimostrare la tua intenzione di generare reddito attraverso una previsione del surplus. Oppure puoi dare buone ragioni per il breve periodo di affitto, come i lavori di ristrutturazione estesi.
