Ogni anno la fatturazione dei costi di riscaldamento e di esercizio riguarda le associazioni di proprietari, i proprietari di appartamenti e gli inquilini. Chi assume quali incarichi, quali scadenze si applicano? Molte bollette per appartamenti in affitto vengono create in modo errato anno dopo anno. Il cosiddetto secondo canone di locazione costituisce in media il 34 percento dell'affitto totale. Vale la pena essere precisi.
Chi possiede un appartamento deve pagare i costi operativi mensili per gestire l'appartamento. Ma il proprietario non deve pagare da solo questi costi, alcuni possono essere trasferiti all'inquilino. Affinché ciò sia possibile, tuttavia, entrambe le parti devono riconoscere la disposizione nel contratto di noleggio. La cosiddetta ordinanza sui costi di esercizio specifica quali costi di esercizio di un appartamento sono ripartibili e quali in quanto locatore devono pagare da soli.
La maggior parte dei contratti di locazione prevede che l'inquilino sopporti i costi di esercizio e, oltre all'affitto di base, effettua un pagamento anticipato mensile per loro. Il proprietario è quindi obbligato a stabilirsi regolarmente. Non è banale. Secondo le informazioni del Deutscher Mieterbund eV, una dichiarazione sui costi di servizio su due è difettosa. "Il compito è una vera sfida per i profani", conferma Rainer Schmitt, avvocato dell'Associazione bavarese dei proprietari di case. Fastidioso quando calcoli male. "Ma gli errori formali portano persino alla fatturazione inefficace", avverte Schmitt. Il proprietario può quindi essere lasciato con i costi che l'inquilino dovrebbe sostenere.
Cosa sono i costi operativi e quali sono i costi aggiuntivi?
In pratica, i termini costi operativi e costi accessori sono spesso usati come sinonimi. Tuttavia, i costi accessori includono diverse voci. I costi aggiuntivi includono, ad esempio, anche i costi di amministrazione, riparazione e manutenzione. L'ordinanza sui costi di esercizio (BetrKV) stabilisce che "tutti i costi sostenuti dal proprietario attraverso la proprietà dell'appartamento e la sua gestione in corso sono considerati costi di esercizio". Secondo la II. Ordinanza sul calcolo, questi includono i seguenti 17 articoli:
- Fornitura d'acqua
- Spese fognarie (drenaggio)
- Costi dell'ascensore
- illuminazione
- Pulizia delle strade / raccolta dei rifiuti
- Costi spazzacamino
- pulizie di casa
- Manutenzione del giardino
- Lavatrice domestica (ma non i costi di riparazione!)
- Antenna / televisione via cavo
- Custode / custode (ma non gestore della proprietà)
- Assicurazione sulla proprietà e responsabilità (ma non protezione legale, costi di riparazione, rischio di perdita di noleggio o assicurazione elementare)
- Imposta sulla proprietà (ma non sulla proprietà o sulla proprietà)
- Altri costi operativi (come piscina, sauna, manutenzione e collaudo di estintori, ecc.)
- spese di riscaldamento
- Riscaldamento dell'acqua
- Impianti di riscaldamento e approvvigionamento idrico
Quali costi operativi non possono essere trasferiti?
Il proprietario deve sempre sostenere i seguenti costi:
- spese amministrative
- Costi di manutenzione e riparazione
- Spese di vacanza
- Commissioni di gestione del conto o altre spese bancarie
- Imposta sul reddito da locazione
- Costi una tantum, ad esempio per il controllo dei parassiti
Come viene composta la bolletta?
Oltre all'affitto freddo, gli inquilini pagano uno sconto mensile per i costi accessori come acqua, costi di riscaldamento, spese per i rifiuti e servizi di custode. L'affitto caldo è composto da questo affitto freddo più lo sconto. Nella migliore delle ipotesi, i costi operativi e la chiave di distribuzione dovrebbero essere già concordati nel contratto di noleggio. La chiave di distribuzione definisce come i costi di gestione della casa sono allocati ai singoli appartamenti.
L'inquilino paga i costi di esercizio come somma forfettaria o come pagamento anticipato, a seconda del contratto nel contratto di locazione. Raramente ci sono affitti lordi in cui i costi operativi sono già inclusi. Qui il proprietario sopporta da solo il rischio di aumentare i costi di esercizio. Nei nuovi contratti di locazione, viene concordata una tariffa forfettaria che il proprietario non deve pagare o un pagamento anticipato.
Alla fine dell'esercizio contabile tutti i costi operativi imputati vengono sommati e confrontati con l'acconto versato dal conduttore. Se l'inquilino ha pagato troppo, ottiene indietro la differenza. Tuttavia, può anche accadere che il proprietario richieda un pagamento aggiuntivo. È importante ricontrollare questo. Inoltre, il proprietario deve nominare espressamente tutti gli articoli fatturati.
Come preparare correttamente la bolletta
Chiunque debba presentare una bolletta dovrebbe conoscere le regole. Sono nel codice civile tedesco a partire dal § 556. Abbiamo riassunto le cose più importanti per te:
- Il periodo di fatturazione non può superare i dodici mesi. Anche se l'inquilino si trasferisce dopo un anno e due mesi, devono essere fatte due dichiarazioni.
- L'inquilino deve ricevere la fattura entro dodici mesi dalla fine del periodo contabile. Il proprietario non può più richiedere un pagamento aggiuntivo dopo che questo periodo è scaduto. Tuttavia, l'inquilino può ancora sfidare troppo che è stato pagato.
- Non è sufficiente dichiarare il totale. Devono essere elencate le singole voci, dallo scarico all'acqua calda. Non è necessario allegare ricevute, ma l'inquilino ha il diritto di ispezionarle.
- L'inquilino dovrebbe essere in grado di capire matematicamente come viene generato ogni importo. La chiave di distribuzione utilizzata deve essere denominata e spiegata.
- Sembra banale ma è soggetto a errori: tutti i pagamenti anticipati effettuati dall'affittuario devono essere nominati e detratti dai costi di esercizio effettivamente sostenuti.
Cosa deve esserci nel contratto di locazione?
Il passaggio " L'inquilino paga le spese di esercizio" obbliga l'inquilino ad assumersi tutte le spese secondo l'ordinanza sui costi di esercizio. Devono essere nominati solo " altri costi " come la manutenzione di estintori e rilevatori di fumo e la pulizia della grondaia.
Fare attenzione quando si acquista un immobile in affitto: Il contratto di locazione in essere continua ad applicarsi e dipende dalla formulazione, in caso di dubbio si paga solo per le voci ivi elencate Il contratto può essere modificato solo con il consenso del conduttore.
Quanto sono veramente alti i costi di esercizio?
Nell'ottobre 2019, l'associazione tedesca degli inquilini ha pubblicato una tabella dei costi operativi relativa al 2017. Secondo questo documento, gli inquilini pagano in media 2,16 euro di costi operativi per metro quadrato di superficie abitabile al mese. Una panoramica degli articoli:
| Imposta patrimoniale | 0,18 euro |
| Acqua comprese le acque reflue | 0,35 euro |
| Riscaldamento compreso acqua calda | 1,03 euro |
| Ascensore | 0,17 euro |
| Pulizia delle strade | 0,03 euro |
| Smaltimento dei rifiuti | 0,17 euro |
| Pulizia di edifici | 0,18 euro |
| Manutenzione del giardino | 0,10 euro |
| Elettricità generale | 0,05 euro |
| Pulizia del camino | 0,03 euro |
| assicurazione | 0,19 euro |
| Custode | 0,31 euro |
| Custode (pulizia edifici, servizio invernale) | 0,15 euro |
| Antenna, cavo | 0,13 euro |
| Altri | 0,03 euro |
Gli inquilini in Germania pagano gli importi più alti per il riscaldamento e l'acqua calda. In media sono dovuti 1,03 euro al mese e metro quadro. Nel 2014 era di 1,39 euro. Il calo è dovuto al calo dei prezzi dell'energia.
In qualità di inquilino, puoi utilizzare il mirror, pubblicato annualmente, per verificare se la tua bolletta è plausibile.
Scegli la chiave di distribuzione corretta
Vengono messe in discussione diverse chiavi di distribuzione: dal consumo, dallo spazio abitativo, dalle unità abitative e dalle persone. Il riscaldamento e l'acqua calda vengono generalmente fatturati in base al consumo. A parte questo, il proprietario può concordare liberamente la chiave di assegnazione. Il nostro consiglio per il condominio: Per non complicare la bolletta, ha senso scegliere sempre la chiave di distribuzione e annotarla nel contratto di locazione che la comunità dei proprietari ha concordato. Ciò ha il vantaggio che puoi semplicemente riprendere le informazioni dal rendiconto annuale dell'associazione dei proprietari senza dover calcolare ulteriormente. Per inciso, una chiave di allocazione per persona non è mai una buona idea: ogni volta che il numero di residenti cambia durante il periodo contabile, il proprietario deve ridistribuire i costi.
Buono a sapersi : se non esiste una regolamentazione contrattuale, la chiave di distribuzione legale si applica in base alla proporzione di spazio abitabile, ovvero in base ai metri quadrati.
L'esperienza mostra che i costi di esercizio per il riscaldamento e l'acqua calda sono i più alti.
Scadenze per il pagamento dei costi operativi
Se è stato concordato un pagamento anticipato mensile, il locatore deve fatturare separatamente per iscritto ogni locazione una volta all'anno. L'inquilino deve ricevere la fattura entro e non oltre il dodicesimo mese dopo la fine del periodo contabile. Se l'anno solare è decisivo per la fatturazione, il 31 dicembre è la data chiave. Se i proprietari non rispettano la scadenza, sono esclusi ulteriori reclami nei confronti dell'inquilino. A meno che il proprietario non sia responsabile per il pagamento tardivo. Tuttavia, deve essere responsabile per qualsiasi colpa da parte della società di fatturazione (tribunale regionale di Colonia, 1 S 161/06).
Secondo il BGH (fascicolo numero VIII ZR 107/08), il proprietario si assume il rischio che la fattura non arrivi in tempo al destinatario. La data del timbro postale non è determinante, ma la ricevuta da parte dell'inquilino. Se la transazione non viene effettuata nonostante un sollecito, l'inquilino può trattenere ulteriori pagamenti anticipati fino a quando il proprietario non ha effettivamente saldato i costi operativi.
Sentenze e ispezioni dei tribunali
I proprietari possono riassumere diversi tipi di costi operativi nella bolletta delle utenze solo in casi eccezionali. Ciò è consentito per i costi per acqua dolce e sporca se il calcolo delle acque reflue è legato al consumo di acqua dolce (BGH, VIII ZR 340/08). Il locatore non è nemmeno tenuto a suddividere i costi dell'assicurazione sulla proprietà e sulla responsabilità (BGH, fascicolo numero VIII ZR 346/08).
I proprietari possono sempre invitare gli inquilini a controllare le ricevute. L'inquilino può prendere appunti e anche fare copie, scritte a mano o utilizzando un computer. Secondo una sentenza del tribunale distrettuale di Monaco, ha anche il diritto di fotografare o scansionare le ricevute (412 C 34593).
Presenta un'obiezione alla bolletta
Se vuoi opporti, devi farlo entro 12 mesi dal ricevimento della dichiarazione. Successivamente, non vi è più alcun diritto (Sezione 556, Paragrafo 3, Frase 5 BGB). Hai le seguenti opzioni in caso di obiezione:
- Obiezione e pagamento con riserva
Potete opporvi e pagare i costi con riserva su richiesta. - Obiezione e pagamento parziale
Se l'errore è evidente, puoi opporti e pagare solo la parte giustificata.
Scrivi sempre l'obiezione per iscritto e assicurati di poter dimostrare che l'obiezione è arrivata al proprietario in tempo.
