Una proprietà come previdenza per la vecchiaia vale la pena se ci si avvicina correttamente al progetto. Qui puoi scoprire se per te vale la pena possedere una casa, cosa cercare al momento dell'acquisto e del finanziamento o se affittare una casa sarebbe un'alternativa per te.
Che si tratti di un condominio in città o di una casa in campagna, la tua proprietà è ideale per la previdenza. Dopo tutto, la proprietà di una casa offre molti vantaggi: i proprietari beneficiano della loro sicurezza futura dal giorno in cui si trasferiscono. Non devi mai temere aumenti dell'affitto o la risoluzione del tuo co-contratto a causa delle tue esigenze. L'affitto risparmiato è particolarmente evidente nel conto in pensione: non appena la proprietà è priva di debiti, i proprietari hanno diverse centinaia di euro in più ogni mese rispetto alle famiglie di inquilini comparabili - questo è dimostrato da uno studio attuale.
Buono a sapersi:Il 48 per cento dei tedeschi vive nelle proprie quattro mura e quindi si assicura finanziariamente per la vecchiaia. Tuttavia, la proprietà residenziale in affitto per la previdenza per la vecchiaia è meno popolare: solo il 15% dei cittadini tedeschi provvede alla pensione in questo modo (fonte: Vermögensbarometer 2017).
Acquisto di proprietà per la previdenza per la vecchiaia invece di affittare
Sebbene i prezzi degli immobili stiano aumentando costantemente, investire nella proprietà di una casa ha ancora senso. Perché i costi di locazione si sommano negli anni a una cifra considerevole. "Con un affitto base di 1.100 euro, in 30 anni hai trasferito ben 535.000 euro al tuo padrone di casa", calcola la professionista finanziaria Angela Reichl di LBS. Vengono presi in considerazione gli aumenti degli affitti in media del 2% all'anno. "Invece, puoi mettere la somma nella tua proprietà", suggerisce. Quindi hai un valore duraturo per la pensione, mentre l'affitto garantisce solo il puro diritto di residenza. E solo fino a quando puoi ancora permettertelo, cosa che sta diventando sempre più difficile per molte persone nelle città più costose della Germania.
Posso persino permettermi la proprietà della casa?
L'equità disponibile è un prerequisito per un solido finanziamento domestico. Dovrebbe essere dal 20 al 30 percento del prezzo di acquisto. Dopo tutto, i costi di acquisto accessori sono già circa il dieci percento dei costi totali. L'imposta sul trasferimento di proprietà e le commissioni di intermediazione variano a seconda dello stato federale.
Pianifica il tuo finanziamento in modo che i pagamenti mensili siano più alti durante la fase professionale che in pensione. Come regola generale, dovresti aver pagato almeno il 90% del prestito prima del pensionamento. Per farlo, hai bisogno di un piano finanziario ben congegnato. Questo deve essere basato sia sul tuo reddito che sulla tua età.
In ogni caso, un mutuo per la casa e un contratto di risparmio aiutano a costruire sistematicamente il necessario cuscinetto finanziario. Grazie alle regolari rate mensili, il risparmio avviene quasi automaticamente e diventa un'abitudine. Lo Stato ti sostiene anche nella costruzione del tuo patrimonio, ad esempio con i sussidi del contratto di prestito della società edile. Anche i cittadini i cui redditi rientrano nei limiti specificati possono richiedere un sussidio per l'alloggio.
Gli immobili rimangono accessibili, nonostante l'aumento dei prezzi di acquisto
Nel 2000 si poteva servire un finanziamento da 200.000 euro con una rata mensile di 1.450 euro. Grazie ai bassi interessi sul prestito, il margine di manovra finanziario è ora aumentato a 300.000 euro. Inoltre, l'importo totale del finanziamento dopo vent'anni è solo leggermente superiore perché una quota maggiore delle rate del prestito viene utilizzata per i rimborsi.
Grazie ai bassi tassi di interesse, i costi di finanziamento di un immobile non sono aumentati in modo significativo in 18 anni, nonostante i costi di acquisizione notevolmente più elevati.
L'acquisto di immobili in una fase iniziale sostiene la previdenza per la vecchiaia
Molte persone non pensano seriamente all'acquisto di una casa come piano pensionistico fino a quando non hanno quarant'anni o più. Ripagare tutti i debiti prima del pensionamento diventa più difficile. Tuttavia, questo non deve essere un motivo per rinunciare alle tue quattro mura: assicurati di effettuare un rimborso appropriato e rimborsi speciali durante la tua vita professionale in modo che l'onere sia il più basso possibile in età avanzata. I pensionati devono sborsare quasi la metà del loro reddito per il costo della vita. Ciò significa che le spese mensili per cibo, vestiario e mutui, tra le altre cose, sono più significative nella vecchiaia di quanto molti si aspettino oggi.In particolare, gli aumenti dei prezzi dovuti all'inflazione su periodi di 20 anni e più sono spesso sottostimati e di solito non sono adeguatamente compensati da aggiustamenti pensionistici.
Le quote di costo del reddito per finanziare i bisogni di base cambiano in modo significativo con il pensionamento.
Liberare rapidamente il debito della proprietà
"Il mutuo per la casa e il contratto di risparmio possono anche aiutare a ridurre più rapidamente il debito per la proprietà della casa", spiega Reichl. Sono sempre possibili rimborsi speciali a seconda della struttura del contratto di prestito. Chi riceve un bonus a fine anno, eredita un'eredità o è contento del pagamento di una somma assicurativa può utilizzare il denaro per ridurre i propri debiti in qualsiasi momento. "Nel caso di un prestito di società edile, il tasso di rimborso è automaticamente così alto che il prestito può essere rimborsato di solito entro 8-10 anni", spiega Reichl.
Se si desidera ridurre il debito immobiliare in modo particolarmente rapido, è possibile aumentare la quota del prestito della società edile dal 40 al 45 percento del prezzo di acquisto. "Ciò aumenta l'onere mensile, ma si gode della massima flessibilità nel rimborso", afferma Reichl. Inoltre, dovresti verificare se un prestito KfW finanziato dal governo è un'opzione - questo è il caso per i nuovi edifici, a condizione che soddisfino i requisiti per le case a risparmio energetico KfW.
Dovresti prestare attenzione a questo quando acquisti una casa
Le giovani famiglie, in particolare, sono attratte dalle proprie quattro mura. Poiché la maggior parte di loro vuole ancora vivere nella stessa casa quando va in pensione, le richieste sulla posizione sono in aumento: in primo luogo, servono scuole e pediatri. In pensione, è particolarmente importante che le opportunità di shopping e il trasporto pubblico locale siano raggiungibili a piedi.
Con una proprietà come previdenza per la vecchiaia, dovresti prestare attenzione anche al metodo di costruzione. Your-Best-Home.net non dovrebbe avere troppi piani o offrire opzioni per l'installazione di un montascale. Pensa anche a quanta casa e giardino hai bisogno per essere felice. Un grande giardino crea un lavoro fin dalla giovane età che può diventare davvero noioso quando si invecchia. Questo vale fondamentalmente anche per lo spazio abitativo: se non hai più bisogno del piano superiore della tua casa in vecchiaia, puoi considerare di affittarlo come appartamento per aumentare notevolmente il tuo reddito mensile.
Le proprietà in una buona posizione hanno un grande potenziale di apprezzamento, ma per questo devono essere mantenute regolarmente.
Manutenzione della proprietà
Tuttavia, si deve anche considerare che i proprietari devono finanziare autonomamente le riparazioni nelle e sulle proprie quattro mura. Se decidi di possedere una casa, tieni presente questo: anche in pensione, hai bisogno di un margine di manovra finanziario per pagare le riparazioni e mantenere la tua casa in buona forma. Per questo motivo, è importante che la tua proprietà non sia il tuo unico piano pensionistico.
"Alcuni lavori di manutenzione sono associati a costi elevati e non sono sempre riconoscibili a prima vista", afferma Manfred Jost, presidente dell'associazione di proprietà residenziali di Bonn. E anche se: "La maggior parte dei residenti fa i conti con le carenze". Un progressivo arretrato di ristrutturazione non significa solo mancanza di comfort, ma porta anche a danni e costi di follow-up sproporzionatamente elevati.
La strategia migliore viene utilizzata dai proprietari che mantengono e mantengono regolarmente le loro proprietà. Alexander Krolzik, esperto di finanza presso l'Hamburg Consumer Center, consiglia di costituire riserve sufficienti: "Chiunque si trasferisca in un nuovo edificio dovrebbe mettere da parte 1 euro al metro quadrato per la manutenzione Sostituzione dell'impianto di riscaldamento (per circa 10.000 euro). I proprietari di vecchi edifici farebbero meglio a scegliere un importo di risparmio maggiore - fino a 3 euro al metro quadrato al mese, a seconda delle condizioni della proprietà.
I pensionati che vivono in una proprietà ben tenuta, adeguata all'età e pagati sono ancora in una buona posizione. "Anche un debito residuo gestibile va bene", afferma l'esperto di finanza Krolzik: "Tuttavia, le spese di alloggio, inclusa la rata mensile, non dovrebbero superare il 40 per cento del reddito".
Affitta immobile in vecchiaia
Ma cosa succede se l'onere è effettivamente troppo alto nella vecchiaia? Ci sono varie opzioni a seconda della situazione e dei desideri. Potresti affittare la proprietà o venderla per una rendita. Quindi i proprietari usano il cosiddetto oro di cemento, ma ci rimangono. Altri vendono per utilizzare i proventi per acquistare qualcosa di più piccolo, riducendo così i costi di manutenzione.
Immobile utilizzato da qualcun altro come pensione
Usa il reddito da locazione per integrare la tua pensione
Naturalmente, non è necessario che tu viva in una proprietà per usarla come previdenza. Se decidi di acquistare una casa o un appartamento e poi affittarlo, questo è anche un ottimo modo per integrare la tua pensione. Perché questo porta un reddito mensile fisso.
Naturalmente, questo vale solo a una condizione: devi aver già pagato (per la maggior parte) la tua casa o appartamento in affitto. La stessa linea guida si applica qui come per la proprietà occupata dal proprietario: quando andrai in pensione, dovresti aver rimborsato almeno il 90% dei tuoi debiti. Inoltre, non dovresti ignorare che come padrone di casa devi investire tempo e nervi oltre al denaro, ad esempio nella creazione di bollette. Si raccomanda vivamente anche un'assicurazione di protezione giuridica, che coprirà i costi in caso di controversie legali con l'inquilino.
La regione e la posizione determinano il valore di mercato
Affinché il tuo investimento in una proprietà in affitto sia utile, dovresti attribuire importanza alla sua posizione. Questo perché decide se affittare una casa o un appartamento in modo rapido e semplice e, se necessario, rivenderlo. Solo nelle regioni con un'elevata domanda puoi essere certo di ottenere un reddito da locazione mensile fisso o un buon prezzo di vendita - e questo è in definitiva lo scopo della tua proprietà come previdenza.
In questo caso, la "posizione VIOLA" è un indicatore importante per decidere su una proprietà. Il termine " VIOLA " è formato dalle iniziali dei quattro criteri di base: L andschaft (si vive dove è bello), I nfrastrutture (scuole, medici, negozi e buoni collegamenti di trasporto)L solo qualità (vivi dove c'è l'azione) e A ork (vivi dove c'è lavoro).
La posizione viola è l'ideale come motto.
Vale la pena affittare la proprietà?
Un conto è il rimborso del 90 percento del debito del prestito fino alla pensione. L'altro: dovresti assicurarti di realizzare effettivamente un profitto sufficiente con il reddito da locazione. Dopotutto, l'immobile in affitto è prima di tutto un investimento e deve generare un sufficiente ritorno. Coloro che speculano solo su un valore di rivendita più alto e devono "compensare" i redditi da locazione per non subire una perdita si espongono a un elevato rischio di mercato dei capitali. Il mercato immobiliare, come il mercato azionario, è soggetto a fluttuazioni più o meno forti - il buon andamento degli ultimi dieci anni non dovrebbe nasconderlo. E: se non si investe nel proprio luogo di residenza, spesso è difficile stimare il valore effettivo di un immobile.In ogni caso, chiedi consiglio ad un esperto immobiliare.
Come fai a sapere se vale la pena affittare? Trovato in molti annunci immobiliari: il rendimento lordo da locazione. Per determinare tale valore, il prezzo di acquisto è fissato in relazione al reddito da locazione atteso. Tuttavia, questo valore non è sufficiente per determinare quali sono i tuoi guadagni effettivi. Oltre al prezzo di acquisto, hai altri costi: all'inizio c'è l'imposta sul trasferimento di proprietà o le spese notarili. Successivamente, i costi amministrativi o le spese per riparazioni e manutenzioni sono inclusi nei cosiddetti costi di casa accessori.
Dovresti calcolare il rendimento netto dell'affitto ogni anno. In questo modo puoi verificare se stai ricavando abbastanza profitto dalla tua proprietà. In media, dovresti raggiungere un valore di almeno il tre percento.
Benefici dell'imposta sugli affitti
Ci sono molti modi per i proprietari di detrarre le loro spese dalle tasse, molto più di quanto non avvenga con una casa occupata dal proprietario. Ad esempio, puoi richiedere il prezzo di acquisto in più fasi. È lo stesso con la tassa sulla proprietà o con i costi che devi sostenere quando cerchi un nuovo inquilino o durante l'amministrazione. Puoi trasferire i costi di ammodernamento che ha un effetto positivo sulla qualità della casa agli inquilini nella bolletta.
In definitiva, la scelta è tua: decidi tu come utilizzare al meglio la tua proprietà come fondo pensione.
