Anche coloro che hanno già pagato la propria casa non vivono gratuitamente - proprio come gli inquilini, anche i proprietari di casa devono tenere conto dei costi di gestione. Questi costi sono spesso sottostimati. L'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio in un'intervista quali costi possono essere previsti nella pratica.
Domanda: Perché i costi di gestione sono così spesso sottostimati e perché è importante avere una panoramica?
Esperto nel controllo dei costi: in molti casi , le fatture arrivano solo a intervalli irregolari, circa ogni sei mesi o ogni anno. Le bollette più grandi vengono quindi trattate come spese non pianificate e possono creare un buco nel bilancio familiare. Se hai una panoramica sin dall'inizio di quanto ti costa la tua casa in generale, puoi facilmente evitare tali situazioni. Il costo della casa fa parte del costo diretto della vita - il costo della casa di solito non può essere né evitato né risparmiato (con poche eccezioni minori). Quindi dovresti sempre essere fermamente pianificato.
Una buona panoramica dei costi successivi è importante anche quando si tratta di prestiti ipotecari. Spesso guardano solo all'importo della rata, ma in realtà ci sono costi di gestione aggiuntivi con la casa che anche tu devi sostenere. Se si trascurano questi costi o li si stima troppo bassi, la casa sarà notevolmente più costosa ogni mese di quanto inizialmente previsto. Si sommano sempre alle rate di rimborso del mutuo edilizio.
Una buona panoramica di tutti i costi correnti è quindi importante sin dall'inizio e ha senso. Dovresti sempre sapere quali sono i pesi che una casa porta con sé.
Domanda: quanto sono in pratica i costi di gestione di una casa unifamiliare?
Esperto del controllo dei costi: ovviamente, ciò dipende in larga misura dalla casa stessa e anche dalla sua posizione. L'informazione generale è quindi sempre difficile.
Per la maggior parte delle case unifamiliari, tuttavia, devi assumere costi di gestione di almeno EUR 5.000 e EUR 8.000 all'anno. Nel caso delle case più vecchie, spesso questo può essere molto di più.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Abbiamo esaminato ed elencato in dettaglio i costi per una tipica casa unifamiliare su una proprietà solitamente di grandi dimensioni:
| Inviare | costi sostenuti all'anno |
|---|---|
| Imposta patrimoniale | 780 EUR all'anno (che può essere di più in alcune aree) |
| spese di riscaldamento | 800 EUR all'anno (la nostra casa è un edificio relativamente nuovo e ad alta efficienza energetica, che può essere molto di più) |
| Spese di fognatura | 525 EUR all'anno |
| costi dell'elettricità | 570 EUR all'anno |
| Tasse per la spazzatura | 240 EUR all'anno |
| Pulizia delle strade | 300 EUR all'anno |
| spazzacamino | 100 EUR all'anno |
| Canone base di rete fissa e internet | 480 EUR all'anno |
| Assicurazione domestica | 200 EUR all'anno |
| Assicurazione per i proprietari di abitazione | 150 EUR all'anno |
| Assicurazione contro i danni naturali | 180 EUR all'anno |
| GEZ all'anno | 210 EUR |
| Riserva di manutenzione | 1.680 EUR all'anno (questo è molto di più per le case più vecchie) |
| Costo totale annuo | 6.215 EUR |
| ripartito mensilmente | 517,91 EUR al mese |
Anche i costi di gestione per una casa unifamiliare economica sono generalmente superiori a 500 euro al mese
Naturalmente, questi sono solo costi esemplari per una tipica casa unifamiliare moderna. I costi possono anche essere notevolmente più alti per altre case, soprattutto nel caso di una posizione in aree metropolitane o per una casa più vecchia di quella.
Nel nostro esempio di costo si può già vedere che la casa è ottimizzata per i consumi e abbastanza economica in molte aree, ma i costi sostenuti sono già considerevoli. Costi di riscaldamento più elevati, costi elevati dell'elettricità o numerose riparazioni che devono essere effettuate nelle case più vecchie possono far aumentare questi costi in modo significativo.
Se a questa si aggiunge una rata di prestito media, i costi per l'abitazione si sommano a una somma elevata che deve essere aumentata ogni mese.
Domanda: da quali fattori dipendono i costi di gestione della casa?
Esperto del controllo dei costi: qui devi considerare molti fattori:
- l'ubicazione della casa (ubicazione)
- il valore unitario della casa
- Età e condizioni tecniche della casa
- lo stato energetico della casa
- l'attrezzatura della casa
- l'importo dei premi assicurativi in dettaglio
- Eventuali costi aggiuntivi che devono ancora essere presi in considerazione (es. Manutenzione delle strutture esterne, manutenzione annuale di un tetto piano, rimozione della neve, ecc.)
Ognuno di questi fattori può causare costi abbastanza diversi da casa a casa: i costi totali che devono essere presi in considerazione per la casa sono corrispondentemente diversi.
Domanda: Perché l'ubicazione della casa è così determinante per i costi?
Esperto del controllo dei costi: qui devi considerare due cose:
- l'ubicazione del fabbricato in termini di stato e comune
- l'ubicazione effettiva dell'edificio in termini di altezza e posizione sulla proprietà
L'ubicazione effettiva della casa ha un impatto importante sui costi di riscaldamento: alle quote più elevate di solito fa più freddo ed è necessario più riscaldamento. Una casa indipendente con grandi finestre esposte a sud spesso necessita di una quantità di energia termica notevolmente inferiore perché spesso viene riscaldata dai raggi del sole anche in inverno.
L'ubicazione in termini di stato federale e comune è particolarmente determinante per le tasse, che possono essere molto diverse da comune a comune:
- Imposta patrimoniale
- Spese di fognatura
- Tasse comunitarie per lo smaltimento dei rifiuti e la pulizia delle strade
L'imposta sulla proprietà è spesso significativamente più alta nelle aree metropolitane che nelle comunità rurali. Ci sono fino al doppio delle differenze qui, ad esempio tra Berlino e un piccolo comune della Baviera.
Le tariffe per le acque reflue sono stabilite dalla rispettiva associazione per le acque reflue alla cui area appartieni. La spesa che l'associazione ha per lo smaltimento delle acque reflue comunali gioca spesso un ruolo importante nei costi.
Le tariffe per le acque reflue variano notevolmente a seconda della posizione
Se, come in alcune zone dell'est, solo i villaggi molto piccoli con poche case sono collegati a impianti di trattamento delle acque reflue distanti, ciò può significare costi notevolmente superiori rispetto alle aree densamente popolate. La lunghezza delle condotte non solo comporta elevati costi di costruzione, ma anche elevati costi di manutenzione, che vengono poi trasferiti ai pochi partecipanti alla connessione.
Ci sono quindi grandi fluttuazioni in particolare negli oneri annuali per le acque reflue - in un confronto a livello di Germania possono essere compresi tra circa 250 e 1.000 euro per una casa unifamiliare media - si tratta di differenze di costo di quasi quattro volte.
Anche le compagnie di assicurazione calcolano i loro premi in base al rischio individuale di danno: in aree con frequenti piogge intense o altre possibili minacce, l'assicurazione è di conseguenza più costosa. Anche in questo caso l'ubicazione e l'ubicazione dell'edificio giocano sempre un ruolo.
Domanda: il valore unitario è quindi significativo anche per le tasse comunali?
Esperto di controllo dei costi: Sì, soprattutto per le tasse sugli immobili. Il valore unitario della casa è importante per il calcolo dell'imposta fondiaria.
Il calcolo del valore standard può essere complicato: in parole povere, il valore della casa è ridotto a un valore di 1935 (o 1964 nei nuovi stati federali). Questo valore viene utilizzato quando si tratta di imposta sulla proprietà.
Con l'aiuto di questo ridimensionamento ai valori passati, il valore di una casa dovrebbe essere comparabile indipendentemente dall'anno di costruzione e dal prezzo di acquisto.
Domanda: Ci possono essere grandi differenze nei costi di riscaldamento ed elettricità, giusto? Perché?
Esperto del controllo dei costi: Sì, va da molto economico a molto costoso.
Da un lato ciò è dovuto alla tipologia di impianto di riscaldamento: anche a parità di fabbisogno termico (ipotizziamo 10.000 kWh / anno a titolo di esempio), i costi per il riscaldamento possono essere compresi tra circa 3,5 cent / kWh e oltre 10 cent / kWh , a seconda del tipo di riscaldamento . Se dovessi riscaldare solo con l'elettricità (cosa che nessuno fa), i costi di riscaldamento sarebbero compresi tra 20 centesimi / kWh e 28 centesimi / kWh .
Se si estrapola brevemente, i costi di riscaldamento possono essere di 350 EUR o di 1.000 EUR per i sistemi di riscaldamento convenzionali; per l'elettricità, questi sarebbero da 2.000 EUR a 2.800 EUR all'anno . Queste sono enormi differenze, anche a parità di fabbisogno di riscaldamento, solo a causa del tipo di sistema di riscaldamento.
Successivamente devi calcolare l' efficienza del riscaldamento. I sistemi moderni con tecnologia a condensazione spesso richiedono fino al 15% - 20% in meno di energia per il riscaldamento, poiché viene utilizzato anche il calore di scarto dei gas di scarico. Le spese di riscaldamento possono quindi essere ridotte della stessa percentuale.
Se l'energia solare termica viene utilizzata anche per supportare il riscaldamento, è possibile risparmiare un ulteriore 15% - 20% dei costi di riscaldamento in posizioni favorevoli .
Quanto ci si può aspettare per i costi di riscaldamento dipende principalmente dal tipo di sistema di riscaldamento
Se si utilizzano tutte le opzioni disponibili, sempre con lo stesso fabbisogno di riscaldamento, i costi di riscaldamento possono essere di circa 180 EUR o 1.000 EUR all'anno. In un caso è più di cinque volte di più che nell'altro - ovviamente, ciò ha anche un impatto significativo sull'onere finanziario mensile della casa.
Ridurre così tanto i costi di riscaldamento è ovviamente associato a investimenti corrispondenti, ma a lungo termine può essere utile, soprattutto se si ha un fabbisogno di riscaldamento superiore ai 10.000 kWh annui molto economici. Inoltre, è possibile sfruttare i sussidi corrispondenti per l'aggiornamento a tali tecnologie di riscaldamento a risparmio energetico.
La tecnologia di riscaldamento più economica è solitamente la biomassa (pellet, cippato), seguita dal gas naturale, che è ancora abbastanza economico intorno ai 6 centesimi / kWh . Il prezzo del petrolio può causare fluttuazioni nei sistemi di riscaldamento dell'olio - a seconda del prezzo del petrolio, i costi variano tra circa 6,5 centesimi / kWh e 10 centesimi / kWh . Anche il gas di petrolio liquefatto ha un intervallo di fluttuazione simile, mentre il teleriscaldamento si colloca tipicamente all'estremità superiore di questa fascia di prezzo.
Domanda: qui, tuttavia, l'isolamento o la ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico non vengono nemmeno presi in considerazione, giusto?
Esperto del controllo dei costi: No, le differenze di costo sopra riportate si basano esclusivamente sul tipo di riscaldamento.
Se guardi agli effetti dell'isolamento moderno, puoi vedere quanto può essere efficace:
| Standard energetico | Fabbisogno di riscaldamento per m² e anno |
|---|---|
| Costruito prima del 1977, non ristrutturato | 300 kWh / m² all'anno o anche di più |
| Ordinanza 1977 sulla protezione termica | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² all'anno |
| secondo l'ordinanza sull'isolamento termico del 1995 | circa 100 kWh / m² all'anno |
| EnEV 2009 | circa 60 kWh / m² - 100 kWh / m² all'anno |
| attuale EnEV (nuova costruzione) | circa 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Casa a basso consumo energetico / casa ad alta efficienza | circa 20 kWh / m² - 50 kWh / m² all'anno |
| Casa passiva | meno di 20 kWh / m² all'anno |
Questo mostra quanto possono essere grandi le differenze dovute all'isolamento.
Una casa di 140 mq degli anni '60 ha un fabbisogno di riscaldamento di almeno 42.000 kWh / anno, mentre una casa moderna secondo l'attuale standard EnEV ha solo 7.000 kWh - 10.000 kWh / anno della stessa dimensione.
Ciò si traduce ancora in differenze significative nei costi di riscaldamento.
Se si sommano sia il tipo di riscaldamento che lo standard di isolamento, la vecchia casa con un vecchio e costoso sistema di riscaldamento costa fino a 4.200 EUR all'anno, mentre l'edificio di stesse dimensioni con un efficiente sistema di riscaldamento, isolato secondo lo standard attuale, costa 180 EUR - 250 EUR Costi all'anno. Ci sono enormi differenze.
Domanda: come calcolate i costi di manutenzione?
I lavori di ristrutturazione sono generalmente molto costosi, soprattutto su vecchi edifici
Esperto del controllo dei costi: con gli edifici più vecchi in condizioni non ristrutturate, ci si deve ovviamente aspettare costi di manutenzione significativamente più elevati rispetto a un edificio moderno di nuova costruzione.
In realtà, il calcolo di una riserva di manutenzione è richiesto solo per i proprietari di case plurifamiliari - a causa dello stesso problema con le case unifamiliari, vale a dire che le riparazioni, la manutenzione e i lavori di riparazione devono essere pagati a intervalli regolari, il calcolo ha senso anche lì.
Non esiste nemmeno un metodo di calcolo legalmente prescritto per i proprietari - la legge parla solo di una "riserva appropriata".
In pratica, tuttavia, si può fare buon uso della cosiddetta formula di Peters .
Costi di produzione (costi di costruzione) dell'edificio per m² x 1,5 / 80 = costi di manutenzione annuali per m²
Se moltiplichi questo risultato per la metratura e dividi per 12, saprai quale importo mensile mettere da parte per le riparazioni future. È possibile conoscere i costi di produzione al m² dai piani di costruzione dell'edificio. Tuttavia, questo calcolo deve essere utilizzato con cautela per le case che hanno più di 80 anni.
La formula si basa su un valore medio determinato statisticamente, il che significa che i lavori di riparazione e manutenzione devono essere eseguiti sugli edifici circa 1,5 volte il valore della produzione entro 80 anni.
La formula di Peters è spesso abbastanza corretta per gli edifici più vecchi; spesso il fattore 1.5 è un po 'troppo basso a causa delle differenze di costo per il lavoro nelle singole aree. Quindi concediti un margine di sicurezza qui se i lavori di costruzione sono più costosi nella tua zona che altrove (ad esempio nelle aree metropolitane).
Con un nuovo edificio, puoi anche renderlo più facile per te stesso:
Prendi semplicemente dallo 0,8% all'1% del prezzo di acquisto o dei costi di costruzione dopo il completamento come riserva di manutenzione annuale e sei sempre al sicuro e puoi pagare quasi tutte le riparazioni dovute dalla riserva.
