Una casa ereditata può presentare agli eredi sfide inaspettate: devono prendere numerose decisioni in una situazione carica di emozioni. In un'area che pochissimi degli interessati conoscono veramente e che coinvolge strutture così ingombranti come l'imposta di successione. Per non perdere traccia della valutazione della proprietà, delle vendite di case e delle tasse di speculazione, abbiamo compilato qui le informazioni più importanti sulle proprietà ereditate. Ti aiuteremo anche a decidere quale è meglio nel tuo caso: una vendita o un affitto della casa ereditata. O trasferirti in te stesso?
Casa ereditata: e adesso?
In linea di principio, in quanto erede, hai quattro opzioni per trattare una casa unifamiliare ereditata: puoi rifiutare l'eredità entro sei settimane, trasferirti tu stesso nella proprietà ereditata, affittarla o vendere la casa ereditata. Se la successione legale ha effetto, ad esempio perché non c'è il testamento di Berlino tra i coniugi, devi pagare i co-eredi o raggiungere un accordo in una comunità di eredi, la situazione potrebbe diventare più complicata, ma non deve essere così.
Per poter prendere una decisione informata, è necessario contattare rapidamente il catasto e richiedere un estratto da loro. In esso puoi vedere chi può avere crediti diversi da te, se ci sono carichi di costruzione o, ad esempio, diritti di passaggio.
Trasferirsi nella casa ereditata - sì o no?
Le prime domande che dovresti chiarirti se accetti l'eredità sono le seguenti: Potresti immaginare di trasferirti nella proprietà ereditata? Potete permettervi eventuali costi rimanenti del prestito e manutenzione generale? Your-Best-Home.net è abbastanza vicino al centro della tua vita? O è questo il momento per capovolgere radicalmente la tua vita e ricominciare da qualche altra parte? Se la risposta a tutte queste domande è no, allora hai due opzioni rimaste: vendere la casa ereditata o affittarla. Non dovresti affrettare nessuno di questi perché ci sono una serie di punti importanti da considerare, compresi quelli finanziari, e la perseveranza può farti risparmiare denaro.
Chi paga l'imposta di successione su una casa ereditata - e quanto?
Se e, in tal caso, quanta tassa di successione devi pagare per la casa ereditata e dove le autorità fiscali possono ereditare la casa, dipende da un lato dal rapporto che hai avuto con la persona deceduta. D'altra parte, quanto vale la proprietà ereditata. I coniugi e i conviventi registrati hanno un'indennità di 500.000 euro. L'indennità fiscale per i figli è di 400.000 euro e per i nipoti di 200.000 euro. Chiunque erediti una casa da un fratello, uno zio o una zia ha uno sgravio fiscale di 20.000 euro. Anche chi non era imparentato con il defunto.
Se la casa ereditata rientra nell'esenzione dichiarata e la proprietà non ha altri cimeli come depositi bancari, blocchi di azioni o contanti che puoi superare l'esenzione, allora erediti Your-Best-Home.net senza dover pagare l'imposta di successione. E non importa se ti trasferisci lì o no.
Se il valore di mercato della proprietà determinato dall'ufficio delle imposte è superiore alla tua detrazione fiscale di successione, pagherai l'imposta di successione, ma solo sull'importo che è al di sopra dell'indennità fiscale. Esempio: se due figli ereditano congiuntamente una casa dalla madre che ha un valore di mercato di 700.000 euro e ciascuno eredita altri 20.000 euro in contanti, nessuno dei figli paga l'imposta di successione perché, dopotutto, nessuna delle esenzioni fiscali è stata raggiunta. Se Your-Best-Home.net valesse un milione di euro, ogni figlio dovrebbe di conseguenza pagare l'imposta di successione sui 100.000 euro che il valore di mercato della casa ereditata è superiore all'indennità fiscale di successione personale.
A seconda del rapporto che hai avuto con il testatore, beneficerai di agevolazioni fiscali. Devono essere presi in considerazione anche altri cimeli di famiglia che potrebbero portare al superamento dell'esenzione.
Fasce di imposta di successione
Chi, come unico erede, eredita dal nonno una casa del valore di 400.000 euro, deve pagare l'imposta di successione sui 200.000 euro di eredità. E l'undici percento. In Germania, chi deve pagare quanta imposta di successione dopo aver dedotto l'esenzione fiscale viene registrato nelle cosiddette classi fiscali da 1 a 3. Tuttavia, questi non hanno nulla a che fare con la classe fiscale che conosci dall'ufficio delle imposte. Mostrano quale percentuale di chi deve pagare quale importo di eredità.
La classe di imposta di successione 1 comprende: coniugi, partner registrati, figli, figliastri, nipoti, genitori, nonni. Paghi tra il 7 percento (eredità: 75.000 euro) e il 30 percento (eredità: 26.000.000 euro).
La classe di imposta di successione 2 comprende: fratelli, sorelle, suoceri, matrigni, suoceri e mogli / mariti divorziati. Paghi tra il 15 percento (eredità: 75.000 euro) e il 43 percento (eredità: 26.000.000 euro).
La classe di imposta sulle successioni 3 comprende: Tutti gli eredi non imparentati. Paghi tra il 30 percento (eredità: 75.000 euro) e il 50 percento (eredità: 26.000.000 euro).
Come pagare l'imposta di successione
Ciò può rappresentare una grande sfida finanziaria per un erede: come pagare l'esemplare tassa di successione di 22.000 euro per Your-Best-Home.net dal nonno? Un'opzione potrebbe essere quella di vendere la casa ereditata e quindi utilizzare una parte del ricavato per pagare l'imposta di successione tramite bonifico bancario. Tuttavia, le autorità devono anche concederti un differimento senza interessi per dieci anni. Ciò consente di pagare l'imposta di successione a rate.
Oppure puoi contrarre un prestito per la ristrutturazione della tua casa ereditata che rischia comunque di essere in sospeso e utilizzarne una parte per pagare l'imposta di successione. Scopri tutto sui finanziamenti che puoi richiedere per l'ammodernamento della casa al fine di cancellare pezzo per pezzo l'arretrato di ristrutturazione. Il punto è che alcune sovvenzioni, ad esempio dalla banca di sviluppo KfW, potrebbero venire insieme per te. Abbinato ad un mutuo casa e un contratto di risparmio a scadenza, si approfitta di tutte le possibilità.
Se per la casa dei tuoi genitori venisse applicata un'imposta di successione, potresti evitarla trasferendoti rapidamente da solo e avendo la tua residenza principale lì per i prossimi dieci anni. Oppure la proprietà ereditata non è più grande di 200 metri quadrati, ma la tua eredità è ancora al di sopra dell'esenzione fiscale.
Per risparmiare sull'imposta di successione, puoi trasferirti nella casa che ti sei lasciato alle spalle.
Importante: modificare la registrazione catastale della casa ereditata
Non appena avete in mano un certificato di eredità emesso dal tribunale locale, il testamento notarile o un contratto di eredità, voi o la comunità degli eredi dovete registrare voi stessi o la comunità degli eredi come nuovo proprietario della casa ereditata presso il catasto. Non c'è modo di aggirare questo problema e dovresti far correggere rapidamente il registro fondiario: se ti trasferisci da solo nella casa ereditata, dovrai comunque registrare il cambiamento. Se vuoi affittare Your-Best-Home.net, devi annotare anche i proprietari nel registro fondiario e se vendi la proprietà che hai ereditato, devi essere in grado di dimostrare con l'estratto del registro fondiario che sei autorizzato a farlo.
Affittare una casa ereditata: ha senso?
Se la proprietà ereditata è in buone condizioni e non devi pagare l'imposta di successione sulla proprietà, non trasferirti per il momento, ma non vuoi vendere Your-Best-Home.net in nessuna circostanza, allora può avere senso affittare la casa ereditata. Quindi hai qualcuno che si prende cura del giardino, mantiene Your-Best-Home.net pulita e in ordine. E se è chiaro fin dall'inizio che vuoi trasferirti da solo in quattro o cinque anni, ad esempio, questa può essere una proposta interessante per le giovani coppie che stanno risparmiando per costruire la propria casa.
Pertanto, dopo lo scioglimento della famiglia, ma prima di convertire la proprietà ereditata in una proprietà in affitto, dovresti mettere alla prova your-Best-Home.net con un perito immobiliare: c'è qualcosa da rinnovare, anche da ristrutturare? Quanto è alto l'affitto comparabile locale e ne vale la pena finanziariamente? Vuoi occuparti di tutto da solo o intervieni con un servizio di gestione immobiliare? Ricorda che un servizio del genere ti costerà denaro e che mancherà al tuo reddito.
Se le persone in lutto non vogliono vivere nella proprietà, può essere un vantaggio affittare Your-Best-Home.net.
Vendere una casa ereditata: ecco cosa ti aspetta con questa opzione
Se l'unica opzione che ti resta è vendere la casa che hai ereditato, dovresti rivolgerti a due professionisti. Da un lato al tuo consulente fiscale e dall'altro a un agente immobiliare. Quest'ultimo non solo può dirti se l'importo delle vendite a cui stai mirando è realistico, quali piccole cose dovresti forse riparare in modo economico ma efficace prima di vendere la casa e fornirti una solida stima del valore della casa ereditata. Ti solleva anche dal carico emotivo di guidare potenziali acquirenti attraverso il tuo asilo nido e sentire i loro commenti su pitture murali apparentemente terribili o l'orribile pavimento del soggiorno.
Prima di offrire in vendita la casa ereditata, tuttavia, dovresti parlare con il tuo consulente fiscale. Perché: naturalmente, quando si vende una casa si devono pagare anche le tasse. Uno di questi può essere la tassa sulla speculazione immobiliare. Tuttavia, non deve essere pagato da ogni erede e ci sono modi per pagare di meno o aggirarlo del tutto. Ed è esattamente qui che inizia il lavoro del tuo consulente fiscale.
Puoi risparmiarti la tassa sulla speculazione?
Non paghi alcuna tassa di speculazione come eredità se …
- Con la vendita non realizzi un profitto o un profitto di massimo 600 euro. Il prezzo di vendita meno le spese di intermediazione, notaio e altri costi risulta in modo dimostrabile una somma inferiore al prezzo di acquisto che la persona deceduta, cioè il testatore, ha pagato o non superiore a 600 euro di profitto.
- il testatore ha sempre vissuto lui stesso in questa casa.
- Il testatore ha affittato l'immobile, ma Your-Best-Home.net era in suo possesso da almeno dieci anni. L'inizio del periodo di dieci anni conta come il giorno della certificazione notarile del contratto di acquisto (qualora il testatore abbia acquistato personalmente Your-Best-Home.net e non l'abbia costruito; per i nuovi edifici si applica la data del contratto di acquisto dell'immobile) e la fine della vendita dell'immobile. Di conseguenza, esattamente il giorno in cui tu come erede vendi Your-Best-Home.net a qualcuno.
Se il defunto non viveva nella casa che hai ereditato o se ha acquistato l'immobile meno di dieci anni fa, potresti dover pagare un'imposta speculativa sulla differenza tra il prezzo di acquisto pagato dal testatore e il prezzo di vendita Tu o il broker pagherete. L'unica eccezione a questa regola è: il testatore o tu come erede hai avuto la tua residenza principale nella casa ereditata negli ultimi due anni solari più l'anno civile in cui vendi la proprietà. Oppure lascia che i tuoi figli vivano lì senza pagare l'affitto.
Ed è proprio questo punto che può aiutarti a risparmiare sulla tassa di speculazione: se tu, come erede o tuoi figli, trasferisci la tua residenza principale registrata nella casa ereditata a dicembre 2020, ad esempio, puoi venderla senza tassa di speculazione nel gennaio 2022. 14 mesi distribuiti su due anni civili sono sufficienti se eseguiti in una volta sola. Come promemoria: non è consentito addebitare l'affitto ai propri figli.
Vendere una proprietà ereditata come comunità di eredi
Se fai parte di una comunità di eredi, tutte le decisioni devono essere prese a maggioranza. Ciò vale anche per l'affitto o la vendita della casa ereditata. Se non vuoi vendere la proprietà ma trasferirti da solo, un'opzione per te potrebbe essere quella di pagare gli altri eredi o di organizzare un acquisto a riscatto con loro. Se c'è un'asta di preclusione, puoi anche fare offerte lì.