Se due proprietà sono direttamente adiacenti l'una all'altra, in alcuni casi è necessaria la collaborazione dei vicini. Affinché i diritti e gli obblighi siano chiaramente chiariti, c'è la servitù.
Facilità: i punti più importanti in breve
- I proprietari di immobili possono concedersi a vicenda determinati diritti sulla loro proprietà.
- Questi accordi dovrebbero essere iscritti nel registro fondiario come servitù.
- Gli acquirenti di immobili dovrebbero informarsi su queste possibili voci prima di firmare un contratto.
- Esistono differenze significative tra servitù e usufrutto.
Facilità: che cos'è?
Easement è un accordo tra due proprietari di immobili. Spesso questi sono vicini immediati. La servitù è regolata nel codice civile (BGB) nei §§ da 1018 a 1029 ed è iscritta nel registro fondiario. Nella servitù, al proprietario di una proprietà vengono concessi alcuni diritti d'uso sulla proprietà dell'altro proprietario. La persona che cede il diritto precisamente definito di utilizzare la sua proprietà è il proprietario del cosiddetto "servizio di proprietà". Il soggetto cui sono concessi i diritti è il titolare della cosiddetta "proprietà regnante". Nel contesto della servitù è anche possibile che i diritti non siano concessi ma che questi vengano rinunciati.
Esempi di servitù
È particolarmente comune concordare la servitù se uno dei due appezzamenti interessati è un cosiddetto "appezzamento a martello". Non si trova direttamente sulla strada ed è raggiungibile solo tramite la proprietà in prima fila.
Nel contesto della servitù, ad esempio, vengono registrate queste cose:
Diritto di passaggio / diritto di passaggio Al proprietario dell'immobile del martello è concessa la facoltà di predisporre e utilizzare un ingresso o un vialetto per l'immobile di servizio in modo che possa essere raggiunto l'immobile in seconda fila.- Linea destra
L'immobile martello deve essere allacciato alla rete elettrica e idrica. Un diritto di linea stabilito nella servitù consente al proprietario della proprietà regnante di porre queste linee sotto la proprietà di servizio.
Restrizioni edilizie A volte il proprietario della proprietà regnante è privato di alcune opzioni per utilizzare la sua proprietà con la servitù. Ad esempio, è possibile che la servitù preveda che non possano essere costruiti ulteriori edifici sulla proprietà dominante. È anche possibile una restrizione a un certo numero di piani.- Diritti di
costruzione Quando si costruiscono sviluppi sulla proprietà dominante, devono essere osservate alcune regole per lo sviluppo del confine. Ciò significa che deve essere mantenuta una certa distanza dalla proprietà di servizio. Nella servitù, tuttavia, si può affermare che questi confini possono essere costruiti. - Accettazione dell'inquinamento o dell'inquinamento acustico
Nella servitù si può anche affermare che il proprietario di una delle due proprietà deve accettare un certo inquinamento sotto forma di rumore o sporcizia. Ciò può essere particolarmente utile se il proprietario dell'altra proprietà, ad esempio, gestisce una fattoria in questa proprietà.
Come viene registrata la servitù?
Una servitù viene autenticata e iscritta nel catasto dell'immobile al servizio. Se c'è anche un'iscrizione nel registro fondiario per la proprietà regnante, si parla di nota di decisione. Prima che la servitù venga autenticata, i proprietari devono concordare l'accordo da stipulare. È essenziale che il proprietario della proprietà dominante ne tragga vantaggio. Allo stesso tempo, tuttavia, il proprietario del bene di servizio non deve essere svantaggiato.
Perché l'iscrizione della servitù nel registro fondiario è importante per gli acquirenti di immobili?
In linea di principio, sarebbe anche possibile per i proprietari delle due proprietà concordare in un contratto di diritto privato di concedere agli altri determinati diritti o di rinunciare a tali diritti stessi. Tuttavia, questo accordo si applica solo alle due parti citate. In caso di vendita di uno degli immobili, scadono anche i diritti o le rinunce precedentemente pattuite. Un acquirente può quindi affrontare il problema di non poter raggiungere la sua proprietà con il martello perché il diritto di passaggio e di passaggio non è stato registrato in una servitù.
Se si prevede di acquistare un appezzamento di terreno, è quindi fondamentale informarsi su eventuali servitù. Ciò vale sia per l'acquisto di una proprietà su un terreno a martello sia per un appezzamento di terreno che può servire. Perché in determinate circostanze, al futuro vicino sulla proprietà dominante sono stati concessi diritti in conflitto con i tuoi interessi e i piani sulla proprietà al servizio.
Prima di acquistare un immobile, verifica se è presente una servitù.
Come può finire una servitù?
Fondamentalmente una servitù termina solo se il proprietario della proprietà regnante acconsente alla cancellazione. Tuttavia, ci sono anche eccezioni in cui il consenso non è richiesto. Questi sono ad esempio:
- Termine
Oltre alle informazioni di base sulla servitù, nel registro fondiario può essere registrata anche una data di scadenza. Con ciò scadono i diritti concordati o le rinunce ai diritti. - Asta di preclusione
Se la proprietà in servizio è preclusa, il proprietario della proprietà in regola può affrontare un problema significativo. Perché se la servitù è stata iscritta nel registro fondiario solo dopo il canone fondiario, scade con l'asta di preclusione. Ciò risulta dalla sezione 52 (1) della legge sull'asta di preclusione (ZVG). Tuttavia, ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 1, ZVG, il proprietario della proprietà dominante ha diritto a un risarcimento per il valore del diritto scaduto. - Cambiamento strutturale
Se, ad esempio, a causa di un cambiamento strutturale, non sussiste più la necessità di servitù e questo non può più avvenire in futuro, decade anche la servitù. - Decadenza per termine di prescrizione
Se la servitù è limitata o resa impossibile da un ostacolo per anni e il proprietario della proprietà dominante non si difende da essa, la servitù può scadere ai sensi del § 1028 paragrafo 1 BGB. La Corte federale di giustizia lo ha confermato in una sentenza (BGH, sentenza del 18 luglio 2014, V ZR 151/13). - Perdita di vantaggio
Se il proprietario della proprietà dominante non ha più alcun vantaggio dalla servitù iscritta nel registro fondiario, anche questo scade ai sensi della sezione 1019 BGB.
La fine di una servitù è richiesta da un notaio del catasto.
Qual è la differenza tra servitù e usufrutto?
La principale differenza tra la servitù e l'usufrutto è che, in caso di servitù, i diritti sono concessi ad un altro proprietario. Questi diritti vengono trasferiti al nuovo proprietario in caso di vendita, a condizione che la servitù sia iscritta nel registro fondiario.
Un diritto usufruttuario, invece, è legato ad una determinata persona e non è quindi in vendita. Persiste anche quando si vendono immobili. Con il diritto di usufrutto il beneficiario può anche utilizzare l'immobile per intero. In caso di servitù, può rivendicare solo determinati diritti per se stesso.
