Quando si acquista un immobile o un terreno, di solito sono dovute molte migliaia di euro per l'imposta sul trasferimento di proprietà. Conoscere le normative può ridurre notevolmente i costi.
Un altro record rotto: 15,8 miliardi di euro di vendite immobiliari negli stati federali nel 2019 tramite l'imposta sul trasferimento di proprietà. Tre volte tanto quanto dieci anni fa. I ministri delle finanze sono contenti. Tuttavia, gli acquirenti di proprietà hanno meno motivi per festeggiare. È una questione di accordo se il venditore o l'acquirente paga l'imposta sulle transazioni calcolata sul prezzo di acquisto. Di solito, tuttavia, gli acquirenti pagano. Con ogni euro speso per la proprietà, aumenta anche il carico fiscale sull'ufficio delle imposte. Ciò è particolarmente vero negli stati federali con un'aliquota fiscale elevata sul trasferimento di proprietà. Varia in tutta la repubblica tra il 3,5 e il 6,5 percento (vedi tabella sotto). Ma il legislatore ha aperto la possibilità di voltare un po 'indietro la vite fiscale: solo le parti essenziali della proprietà sono soggette all'imposta sul trasferimento di proprietà.Coloro che hanno familiarità con la questione possono mostrare l'inventario separatamente nel contratto di vendita autenticato. Ciò riduce la base imponibile e l'acquirente può risparmiare diverse migliaia di euro in tasse sul trasferimento di proprietà.
Importo dell'imposta sul trasferimento di proprietà
L'importo dell'imposta sul trasferimento di proprietà varia a seconda dello stato federale. Gli acquirenti in Turingia pagano tasse quasi il doppio rispetto agli acquirenti in Baviera o Sassonia.
|
stato |
Aliquota d' imposta sul trasferimento di terra * |
Imposta sul prezzo |
|---|---|---|
|
Baviera |
3,5 per cento |
10.500 euro |
|
Sassonia |
3,5 per cento |
10.500 euro |
|
Amburgo |
4,5 per cento |
13.500 euro |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 per cento |
15.000 euro |
|
Brema |
5 per cento |
15.000 euro |
|
Bassa Sassonia |
5 per cento |
15.000 euro |
|
Renania-Palatinato |
5 per cento |
15.000 euro |
|
Sassonia-Anhalt |
5 per cento |
15.000 euro |
|
Berlino |
6 per cento |
18.000 euro |
|
Assia |
6 per cento |
18.000 euro |
|
Meclemburgo-Pomerania occidentale |
6 per cento |
18.000 euro |
|
Brandeburgo |
6,5 per cento |
19.500 euro |
|
Renania settentrionale-Vestfalia |
6,5 per cento |
19.500 euro |
|
Saarland |
6,5 per cento |
19.500 euro |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 per cento |
19.500 euro |
|
Turingia |
6,5 per cento |
19.500 euro |
* A partire da luglio 2020
L'inventario riduce il carico fiscale
Tutto ciò che non è centrale per la proprietà e che può essere rimosso senza distruggerlo rientra nell'inventario. Se si contratta separatamente con un prezzo di acquisto parziale, si abbassa il prezzo della proprietà. Gli elementi possibili sono:
- Sauna, cucina, mobili, luci
- Casetta da giardino, attrezzi da giardino
- Tenda da sole, posto auto coperto, bidoni della spazzatura
Le autorità fiscali riconoscono gli importi nel contratto di acquisto senza valutazione, a condizione che siano ragionevoli e non superino complessivamente il 15 per cento del prezzo di acquisto, ma non più di 50.000 euro. Per essere preparato alle richieste dell'ufficio delle imposte, lascia che il venditore ti dia le fatture.
Suggerimento extra per il contratto di acquisto di un condominio: mostrare separatamente le riserve di manutenzione del precedente proprietario. Quindi non è dovuta alcuna tassa sul trasferimento di proprietà.
Tassa sul trasferimento di proprietà inferiore: quindi le autorità fiscali vanno a mani vuote
Le successioni e le donazioni sono esenti dall'imposta sul trasferimento di proprietà, così come le vendite tra coniugi. "Questo vale anche per le controversie sulla proprietà dopo i divorzi", afferma Jörg Strötzel, consulente fiscale e presidente del consiglio di amministrazione della United Wage Tax Aid eV (VLH). Anche i parenti in linea diretta sono esenti. Ciò include nonni, genitori e figli, ma non fratelli. Un'ultima eccezione: se, ad esempio, acquisti qualche metro quadrato del suo giardino dal tuo vicino, spesso il fisco se ne va a mani vuote. La responsabilità fiscale inizia solo da un prezzo di acquisto di 2.500 euro.
Basta non imbrogliare
Non tutte le speranze di ridurre la tassa sul trasferimento di proprietà sono soddisfatte. Prendiamo ad esempio la rendita immobiliare: se il precedente proprietario conserva il diritto di abitare nella proprietà, questo riduce il prezzo di acquisto di molte migliaia di euro. Tuttavia, su questo valore è dovuta anche l'imposta sul trasferimento di proprietà.
E attenzione: può essere pericoloso se promotori immobiliari dubbiosi promettono che l'imposta sul trasferimento di proprietà si applicherà solo al prezzo della proprietà, a condizione che vengano stipulati contratti di acquisto separati per la proprietà e la costruzione di case. Fanno autenticare l'acquisto dell'immobile, ma non il contratto di costruzione. Dopotutto, l'ufficio delle imposte non dovrebbe notare nulla. Se gli acquirenti partecipano, entrambi i contratti vengono annullati e i pagamenti precedenti potrebbero andare persi. Perché: non appena è evidente un collegamento economico tra la vendita della proprietà e la costruzione di una casa, entrambi appartengono alla scrivania del notaio. Una raccomandazione nel prospetto di vendita dimostra già il legame economico tra il venditore e il promotore immobiliare. Solo se acquisti un terreno e contratta la costruzione in modo indipendente,l'ufficio delle imposte è soddisfatto della tassa di trasferimento immobiliare per la proprietà.
Il consiglio dell'esperto: cosa dovresti considerare quando si tratta di imposta sul trasferimento di proprietà
Consulenza di esperti di Jörg Strötzel, consulente fiscale e presidente del consiglio di amministrazione della United Lohnsteuerhilfe eV:
Chi acquista una proprietà di solito deve pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà. L'imposta è dovuta immediatamente dopo l'acquisto. Un notaio regola i processi legali necessari. Informa l'ufficio delle imposte competente che è stato concluso un contratto di vendita. L'ufficio delle imposte emette quindi la dichiarazione dell'imposta sul trasferimento di terreno e la invia all'acquirente.
Paga rapidamente: di norma, l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare deve essere pagata entro un mese dal ricevimento dell'accertamento fiscale. Se ciò non accade, l'ufficio delle imposte rifiuterà di rilasciare il cosiddetto certificato di autorizzazione. Da un lato, ciò può comportare sanzioni per i ritardi di pagamento. In secondo luogo, l'acquirente di una proprietà può essere iscritto nel registro fondiario solo se l'ufficio delle imposte rilascia questo certificato di autorizzazione. E l'acquirente è documentato come proprietario dell'immobile solo quando è iscritto nel registro fondiario. Tuttavia, sia il venditore che l'acquirente sono fondamentalmente soggetti all'imposta sul trasferimento di proprietà. Se l'acquirente non paga effettivamente, l'ufficio delle imposte può anche chiedere al venditore di pagare.