I proprietari devono mantenere le loro proprietà. È possibile detrarre le spese per questo dall'imposta come spese di manutenzione. Ma ci sono dei limiti. Spieghiamo quali opzioni hai e cosa devi considerare.
Le cose più importanti a colpo d'occhio
- I proprietari possono detrarre dalle tasse i costi di mantenimento di una proprietà.
- La cosiddetta spesa di manutenzione è una delle spese pubblicitarie e riduce il carico fiscale.
- Tuttavia, non tutte le misure sull'immobile sono considerate spese di manutenzione. Devono quindi essere trattati in modo diverso ai fini fiscali.
- Il limite del 15 percento limita la deducibilità fiscale come spese di manutenzione entro i primi tre anni dall'acquisto.
- Utilizzando la regola della semplificazione, i proprietari possono anche detrarre i costi di produzione come spese di manutenzione.
Qual è lo sforzo di manutenzione?
Lo sforzo di manutenzione descrive le risorse finanziarie utilizzate per mantenere un edificio. I proprietari possono detrarre gli importi spesi nella dichiarazione dei redditi come spese relative al reddito, confrontarli con i redditi da locazione e quindi ridurre l'onere fiscale nell'anno corrispondente.
Se fai sostituire le finestre, hai la possibilità di detrarre dall'imposta i costi come spese di manutenzione.
Esempi di interventi di manutenzione
Le misure che servono a rinnovare parti o apparecchiature o sistemi esistenti all'interno o sull'edificio sono considerate costi di manutenzione ai sensi della direttiva 21.1, paragrafo 1 della direttiva sull'imposta sul reddito (EStR).
Esempi di misure considerate costi di manutenzione sono:
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Area di costruzione |
misurare |
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Finestre / porte |
Scambio di finestre, scambio di porte Ingrandimento di una o Installazione di serrature di sicurezza |
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bagno |
Ristrutturazione del bagno Sostituzione di scaldacqua istantanei collegando |
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riscaldatore |
Sostituzione delle stufe a carbone con Sostituzione del riscaldatore dell'olio con una Collegamento alla rete di teleriscaldamento |
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Installazione elettrica |
Rinnovo dell'impianto |
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facciata |
Ristrutturazione della facciata per un migliore Pittura di facciate |
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piante varie |
Connessione alla rete a banda larga Installazione di un sistema privato a banda larga Installazione della tecnologia di misurazione per la |
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in alto, tetto |
Riparazioni del tetto Nuova copertura Conversione, ad esempio, da tetto piano o |
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Area comune |
Riparazioni ascensori Sostituzione di piastrelle o tappeti difettosi |
Le spese di manutenzione sono da distinguere dai costi di acquisto o di produzione. Inoltre, non sono inclusi nei costi di produzione prossimi all'acquisizione.
Cosa sono i costi di acquisizione e i costi di produzione (vicini all'acquisizione)?
In relazione a un edificio e alla sua manutenzione, ci sono tre termini che devono essere distinti dallo sforzo di manutenzione:
1. Costi di acquisizione
Ai sensi del § 255, paragrafo 1 del Codice commerciale tedesco (HGB), per costi di acquisizione si intendono le spese "sostenute per acquisire un bene e metterlo in condizioni di lavoro (…)". Quando si acquista una casa o si acquista un condominio l'acquisizione costa il prezzo di acquisto inclusi i costi accessori come la commissione del broker, l'imposta sul trasferimento di proprietà e così via.
2. Costi di produzione
Anche la significatività dei costi di produzione è definita dalla legge. Secondo la sezione 255, paragrafo 2 del codice commerciale tedesco (HGB), sono "le spese che (…) sorgono per la produzione di un bene, la sua espansione o per un (…) miglioramento significativo". le spese sostenute non contano come spese di manutenzione, ma come costi di produzione. Lo stesso vale se l'edificio viene ampliato, ad esempio con un ampliamento.
Se un edificio è dimostrabilmente migliorato, ad esempio mediante un'estensione del tetto o un balcone, questi costi fanno parte dei costi di produzione e non possono essere detratti dall'imposta come spese di manutenzione.
3. Vicino ai costi di acquisizione
In conformità con la Sezione 6, Paragrafo 1, Numero 1a della Legge sull'imposta sul reddito (EStG), i costi di produzione vicini all'acquisto sono quelle spese sostenute per le riparazioni e l'ammodernamento entro tre anni dall'acquisto se superano il 15% dei costi di acquisizione dell'edificio senza IVA.
Queste tre voci di costo devono essere separate dalle spese di manutenzione, in quanto non possono essere rilevate immediatamente come spese legate al reddito in dichiarazione dei redditi. Invece, devono essere ammortizzati lungo la vita utile dell'edificio. Di solito sono 50 anni.
Qual è il limite del 15 percento per gli sforzi di manutenzione?
Se un edificio viene acquisito e ampiamente ammodernato o ristrutturato entro i tre anni successivi all'acquisto, i proprietari dovrebbero tenere d'occhio la spesa totale per esso.
Le spese per questo possono essere viste solo come spese di manutenzione e quindi riconosciute direttamente nella dichiarazione dei redditi come spese relative al reddito se non rappresentano più del 15% dei costi di acquisizione. Se sono superiori, devono essere ammortizzati lungo la vita utile dell'immobile.
Esempio: la signora Schmidt ha acquistato un condominio l'1.7.2017 per 350.000 euro. Il 15 per cento del prezzo di acquisto corrisponde a 52.500 euro.
Subito dopo l'acquisto, esegue lavori di ammodernamento e ristrutturazione. Ad esempio, ha posato un nuovo parquet, sostituito i serramenti e installato un citofono. I costi per questo ammontano a un totale di 65.000 euro.
La signora Schmidt supera così il limite del 15 percento di 12.500 euro. Non può quindi registrare immediatamente le spese nella dichiarazione dei redditi come spese di manutenzione e di conseguenza anche non immediatamente come spese relative al reddito, ma deve cancellarle in un periodo di 50 anni.
Se il proprietario di un immobile vuole beneficiare della possibilità di poter detrarre immediatamente le spese di manutenzione in dichiarazione dei redditi, deve quindi calcolare con precisione e pianificare i costi. Se una misura può essere posticipata di alcuni anni in modo da non superare il limite del 15 per cento, ciò può avere effetti fiscali positivi.
Per poter detrarre dall'imposta i costi come spese di manutenzione, è necessario rispettare il limite del 15 percento.
Quando non si applica il limite del 15 percento?
È importante sapere che il limite del 15 percento per i costi di manutenzione si applica solo se la proprietà è stata acquistata, ovvero acquistata in termini di diritto fiscale. Ad esempio, se l'edificio è stato donato, non è necessario rispettare il limite del 15 percento per i costi sostenuti e la dichiarazione dei redditi.
Qual è la regola di semplificazione per lo sforzo di manutenzione?
A determinate condizioni, i proprietari possono detrarre le misure che effettivamente contano come costi di produzione come costi di manutenzione su richiesta.
L'unica cosa da notare è che i costi per ogni singola misura che porta ad un significativo miglioramento o ampliamento del fabbricato non devono superare i 4.000 euro (IVA esclusa). Ciò è stabilito nella direttiva 21.1, paragrafo 2, clausola 2 EStR.
Tuttavia, questa cosiddetta regola di semplificazione non è applicabile se la misura eseguita serve al completamento definitivo dell'edificio di nuova costruzione. Se Your-Best-Home.net non può essere utilizzato in anticipo, la misura conta sempre come spesa di produzione.
Nel caso del regolamento di semplificazione o del limite di 4.000 euro, tuttavia, le autorità fiscali a volte guardano con molta attenzione: se lo standard di una proprietà migliora in modo significativo entro cinque anni a seguito di tali misure, i costi sono generalmente trattati come costi di produzione. I proprietari possono quindi detrarre solo gli importi durante la vita dell'edificio.