Il numero dell'area di base (GRZ) determina la percentuale massima della tua proprietà che può essere costruita. Spieghiamo come viene calcolato il numero e cosa considerare.
Calcolo del numero dell'area di base: le cose più importanti a colpo d'occhio
- Il numero dell'area di base, in breve GRZ, descrive la relazione tra l'area massima edificabile e l'area totale della proprietà. È contenuto nell'ordinanza sull'uso degli edifici.
- Nel caso di impianti ausiliari senza collegamento diretto all'edificio principale, il GRZ può essere superato al massimo del 50 percento fino ad un valore di 0,8.
- Il numero di superfici è un fattore cruciale nella determinazione del valore di una proprietà. Determina anche la densità degli edifici in una data area.
Cosa significa il numero dell'area di base (GRZ)?
Come proprietario di una proprietà, di solito non ti è permesso costruire sull'intera area. Per ragioni ecologiche è importante che un numero sufficiente di aree non sigillate rimangano libere in modo che l'acqua piovana possa fuoriuscire. Inoltre, una densità di edifici troppo alta ha un impatto negativo sulla qualità dell'abitare e sull'estetica.
Il GRZ esprime il grado di utilizzo di un'area di proprietà: su quale percentuale dell'area può essere edificata? Viene calcolato dalla dimensione massima dell'area edificabile dalla dimensione della proprietà ed è dato con un valore decimale compreso tra 0,2 e 1.
GRZ = area edificabile massima (m²) / dimensione del terreno (m²)
Informazioni su come calcolare l'area di base sono disponibili nella sezione 19 dell'ordinanza sull'uso degli edifici (BauNVO), entrata in vigore nel 1962. L'ultima versione attualmente valida risale al 2017. Il GRZ di una proprietà dipende dal tipo di utilizzo strutturale, che è specificato nella prima sezione del BauNVO. Ad esempio, l'area di base del terreno in un'area di un villaggio è 0,6, mentre è 0,8 nelle aree urbane. Un GRZ di 1.0 è disponibile solo per le aree principali. Ciò significa ambienti urbani in cui sono presenti prevalentemente negozi, uffici o istituzioni culturali.
Qual è il numero di superficie?
Oltre al numero di superficie, anche il numero di superficie (GFZ) è un parametro importante dell'ordinanza sull'uso degli edifici. Viene calcolato dall'area totale di tutti i piani interi attraverso l'intera area della proprietà e, come il GRZ, è dato come valore decimale.
In una proprietà di 1.000 metri quadrati con una ZTL di 1,2, la superficie totale dei piani interi può essere di 1.200 metri quadrati. Ciò significa, ad esempio, che possono essere costruiti tre piani da 400 mq ciascuno o due da 600 mq ciascuno.
La GFZ non specifica il numero di piani consentiti. Il cosiddetto numero di piani è contenuto come numero romano nel piano urbanistico, che è determinato dal comune o città.
Qual è la differenza tra GRZ I e GRZ II?
In determinate circostanze è possibile superare del 50 percento la cifra dell'area di base. Tuttavia, questa eccezione non riguarda l'edificio principale, ma solo le strutture ausiliarie come case da giardino e garage, nonché strutture sotterranee.
Il numero dell'area per le strutture ausiliarie è chiamato GRZ II, il numero dell'area dal piano di sviluppo è GRZ I. La somma di GRZ I e GRZ II non deve mai superare il limite assoluto di 0,8.
I principali sistemi (GRZ I) sono:
- Palazzo principale
- Posto auto coperto, garage e garage interrati collegati all'edificio principale
- Giardini d'inverno e piscine collegati all'edificio principale
- Terrazze, balconi, bovindi, portici
- Scale esterne fuori terra, scale di ingresso
I sistemi ausiliari (GRZ II) sono:
- Sistemi solari
- garage e garage interrati autoportanti, posti auto e carport
- Casette da giardino, stalle
- Campi da gioco, piscine
- Pozzi, pozzi, serbatoi olio, impianti di depurazione
Per le strutture ausiliarie come le piscine, i costruttori possono superare il GRZ fino al 50%.
Calcola l'area di base consentita con il numero dell'area di base: esempi di calcolo
Se vuoi calcolare la superficie massima della tua futura casa con il numero di superfici, si applica la seguente formula:
area massima edificabile (m²) = dimensione della proprietà (m²) x GRZ
Acquista una proprietà di 900 metri quadrati con un GRZ di 0,6 , la superficie massima consentita dell'edificio principale è:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Se state progettando un garage, una piscina e una casetta da giardino, la vostra superficie è calcolata dal GRZ II, che è la metà di GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Tuttavia, in questo caso, la somma dell'edificio principale e delle strutture ausiliarie supererebbe il limite assoluto di 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Per questo motivo, la superficie massima delle strutture accessorie è:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Perché il numero di base è importante?
Il calcolo del GRZ è rilevante sia per l'acquirente che per il venditore di una proprietà. L'acquirente vuole sapere su quale percentuale della proprietà è consentito costruire. Se uno o più edifici sono già presenti, il GRZ determina se possono pianificare ulteriori strutture ausiliarie come garage o case da giardino.
Come acquirente, dovresti notare che il numero di superfici non è affatto lo stesso dello spazio vitale di una casa. L'area comprende anche i muri esterni ed eventuali scale esterne. Inoltre, a differenza dello spazio abitativo, non tutte le superfici del pavimento vengono sommate.
Per il venditore, un numero elevato di superfici aumenta il valore della sua proprietà. Per un appezzamento di terreno in un'area urbana con un GRZ di 0,8, è possibile ottenere un prezzo più alto rispetto a uno in una piccola area di insediamento con un GRZ di 0,2.
