Il mutuo edilizio per l'acquisto o la costruzione di un immobile è calcolato con precisione in modo che l'onere finanziario mensile possa essere gestito nel lungo periodo. Corona sta ora mettendo numerosi acquirenti e costruttori immobiliari dietro la meticolosa pianificazione. Le cinque domande e risposte più importanti sulle normative vigenti possono essere trovate qui.
Se il reddito mensile diminuisce o è significativamente inferiore al previsto a causa di Corona, diventa un problema serio per molti mutuatari pagare i pagamenti mensili del mutuo. Ciò non riguarda solo coloro che, ad esempio, sono lavoratori autonomi e attualmente non hanno lavori che hanno dovuto chiudere la loro attività o coloro il cui contratto di lavoro è stato risolto per effetto della corona. Anche i dipendenti che attualmente lavorano solo con un lavoro a tempo ridotto potrebbero non essere più in grado di permettersi i pagamenti mensili nonostante i benefici per il lavoro a tempo ridotto.
Per non perdere la proprietà, ci sono varie opzioni per collaborare con la banca finanziatrice per trovare una soluzione. Hai queste opzioni:
- Differimento delle rate
- Sospensione del rimborso
- Adeguamento del tasso di rimborso
- Finanziamento di follow-up
È essenziale notare con tutte queste opzioni che non dovrebbero mai essere utilizzate senza consultare la banca prestatrice. Fissa un appuntamento tramite sistema di videoconferenza e chiarisci quale opzione è la più adatta a te. Inoltre, cerca la conversazione il prima possibile, cioè non appena è prevedibile che ti troverai in difficoltà finanziarie.
1. Cosa significa "differimento delle rate"?
In caso di differimento delle rate per un mutuo edilizio, significa che la banca consente al mutuatario di sospendere il rimborso mensile del mutuo per un periodo di tempo concordato. Di norma, un differimento porta ad una proroga della durata del prestito, poiché le rate differite vengono solitamente aggiunte alla fine del periodo di prestito originariamente prevista. A seconda dell'accordo con la banca finanziatrice, oltre alla rata regolare, potrebbe essere necessario pagare anche le rate differite in un momento prestabilito. Il grande sollievo al momento attuale può quindi diventare un grande fardello in futuro.
Attenzione: alcune banche addebitano un interesse di differimento per il differimento delle rate.
In linea di principio, i mutuatari non hanno diritto a tale accordo. Un differimento è spesso possibile attraverso l'avviamento del prestatore o tramite un accordo contrattuale. Tuttavia, a causa del coronavirus, c'è stata recentemente una nuova legge che modifica questo fatto almeno temporaneamente.
La nuova legge crea il diritto al differimento
La "Legge per mitigare le conseguenze della pandemia COVID-19 in materia di diritto civile, insolvenza e procedura penale" pubblicata nella Gazzetta ufficiale federale il 27 marzo 2020 crea un regolamento uniforme per tutti i mutuatari il cui credito al consumo è stato concluso prima del 15 marzo 2020. Ai sensi dell'articolo 240 della legge introduttiva del codice civile tedesco (EGBGB), sezione 3, paragrafo 1, i mutuatari hanno il diritto di differire il rimborso, gli interessi o i pagamenti di rimborso che sarebbero dovuti dal 1 aprile 2020 al 30 giugno 2020. La legge fissa a tre mesi la durata del differimento.
Nello specifico questo significa: Se non puoi aumentare le rate mensili del mutuo ad aprile, maggio e giugno a causa di una perdita di guadagno correlata alla Corona, la banca deve darti la possibilità di differire gli importi. Poiché un differimento significa che non sarai in ritardo nel pagamento, la banca non è autorizzata ad addebitare interessi di mora.
La risoluzione del contratto di prestito per mancato pagamento o per deterioramento della situazione finanziaria del mutuatario è esclusa ai sensi dell'articolo 240 EGBGB, § 3, paragrafo 3 fino alla scadenza del differimento. La banca è quindi legalmente obbligata a concedere al mutuatario un certo periodo di tempo in cui ha la possibilità di raccogliere i fondi necessari.
Affinché il mutuatario abbia diritto al differimento, tuttavia, deve aver subito o subire ancora una perdita di reddito a causa della diffusione della pandemia COVID-19. Questi fallimenti devono rendergli impossibile il pagamento delle rate. Deve essere in grado di dimostrare che è così. È inoltre tenuto a dimostrare che se pagasse le rate mensili non sarebbe in grado di guadagnarsi da vivere né quello delle persone a carico.
Buono a sapersi: Il diritto al differimento delle rate avvantaggia anche i proprietari privati che potrebbero non essere più in grado di servire il proprio mutuo edilizio a causa di perdite di canone legate a Corona. Anch'essi hanno il diritto di differire i pagamenti dovuti.
Grazie alla nuova legge Convid-19, la banca deve darti la possibilità di differire le rate del mutuo.
2. Che cos'è una sospensione del rimborso?
Anche con la sospensione del rimborso è possibile gestire un periodo di tempo gestibile in cui sono disponibili solo limitate risorse finanziarie. Il prestito non viene rimborsato per un periodo concordato, ma solo l'interesse mensile viene pagato dal mutuatario.
Tale regolamentazione è generalmente possibile per una durata massima di sei mesi. Tuttavia, è ipotizzabile che la banca prestatrice approvi anche periodi più o meno brevi a causa della situazione attuale. Potrebbero essere applicate commissioni anche per la sospensione del rimborso.
3. Prestito di costruzione: cosa significa l'adeguamento del tasso di rimborso?
L'adeguamento del tasso di rimborso è anche chiamato variazione del tasso di rimborso e significa che viene adeguato l'importo della rata di rimborso mensile. Se il mutuatario non è più in grado di pagare l'intera rata mensile originariamente pattuita nel contratto di mutuo a causa della situazione che è notevolmente cambiata per effetto di Corona, può essere utile un adeguamento della rata di rimborso.
È importante ricordare, tuttavia, che questo aggiustamento può comportare commissioni e non si applica solo al momento del collo di bottiglia finanziario. Se il tasso di rimborso viene modificato una volta, è permanente. Con una quota di rimborso ridotta, la durata del prestito viene solitamente estesa in modo massiccio.
Se stai pensando di modificare il tasso di rimborso, assicurati di chiarire con la tua banca se è possibile un nuovo aggiustamento non appena il collo di bottiglia finanziario è stato superato. Discuti anche quali commissioni possono essere addebitate per questo.
4. Risparmia sul prestito immobiliare con il finanziamento successivo
Con i prestiti per edifici più vecchi, c'è un altro modo per ridurre l'onere finanziario mensile: se il prestito è stato pagato dieci o più anni fa, può essere risolto gratuitamente con un periodo di preavviso di sei mesi in conformità con la sezione 489 del codice civile tedesco (BGB), indipendentemente dal tasso di interesse fisso originariamente concordato. Viene quindi contratto un nuovo prestito tramite finanziamento successivo per finanziare il debito residuo.
La spesa per la rinegoziazione del prestito può essere utile, poiché i tassi di interesse dieci o più anni fa erano significativamente peggiori di oggi. Tale finanziamento di follow-up può quindi portare a pagamenti mensili notevolmente inferiori e fornire un sollievo finanziario permanente.
5. Sono attualmente concessi prestiti per nuove costruzioni?
In sostanza, al momento le banche continuano a concedere prestiti immobiliari. Se il potenziale richiedente un prestito ha un reddito sicuro e solido e se non c'è nulla di sbagliato nella proprietà scelta e nel suo valore di mercato, allora non dovrebbe avere problemi a ottenere un prestito per il suo progetto.
In linea di principio, tuttavia, il finanziamento non dovrebbe essere calcolato in modo troppo rigoroso al momento per non correre rischi da nessuna parte. È del tutto possibile che alcuni istituti di credito stiano attualmente applicando standard più severi in termini di margine di manovra finanziario mensile del mutuatario. Nella situazione attuale, le persone con un "cuscinetto" piuttosto piccolo potrebbero perdere quando si tratta di prestiti.