Fondamentalmente è dovere del locatore mantenere un appartamento nelle condizioni previste dal contratto. Può comunque trasferire i costi per piccole riparazioni al locatario. Puoi scoprire qui in che misura ciò è possibile e quando una piccola clausola di riparazione nei contratti di noleggio è inefficace.
Cosa sono le riparazioni minori?
Le riparazioni minori sono la riparazione di piccoli danni all'interno di un appartamento in affitto. Secondo il diritto di locazione, i costi sostenuti per questo possono essere imposti al locatario fino a determinati limiti.
Affinché ciò sia possibile, nel contratto di noleggio deve essere presente un'efficace clausola di riparazione minore. L'inquilino è quindi obbligato a sostenere i costi di riparazione di cose che sono anche affittate e alle quali ha accesso diretto e frequente.
Esempi di piccole riparazioni
Esempi tipici di riparazioni minori che non il proprietario ma l'inquilino devono pagare includono, ad esempio, danni a questi dispositivi o strutture nell'appartamento:
- Rubinetti
- Risciacquo WC
- Cinghie otturatore
- Maniglie per porte e finestre
- Soffione doccia
- interruttore della luce
- Prese
Un tipico esempio di piccole riparazioni in cui l'inquilino deve sostenere i costi è un soffione difettoso.
Cosa non conta come riparazioni minori?
In conformità con la legge sulla locazione, il locatore non può trasferire i costi al locatario tramite la clausola di riparazioni minori per apparecchiature difettose nell'appartamento con cui l'inquilino entra in contatto diretto estremamente raro o assente.
Questo sarebbe il caso, ad esempio, se si fossero verificati danni a queste strutture:
- Linee elettriche
- Vetro della finestra
- Cassonetto avvolgibile
- Giunti in silicone
- Lampadine nella tromba delle scale o nel corridoio
Un vetro di una finestra rotto non è una delle piccole riparazioni. Di solito il proprietario paga qui.
Qual è la clausola sulle riparazioni minori?
In linea di principio, gli inquilini non sono obbligati a coprire i costi di piccole riparazioni. Se il locatore vuole esonerarsi parzialmente dal suo obbligo di mantenere un appartamento in affitto di cui alla sezione 535 del codice civile tedesco (BGB) e imporre al locatario l'assunzione di costi per piccole riparazioni nell'appartamento in affitto, una cosiddetta clausola di riparazione minore deve essere annotata nel contratto di locazione.
Affinché questa clausola sia legalmente efficace, il proprietario deve indicare esattamente a quali parti della proprietà in affitto si applica. Tuttavia, non è necessario elencare ogni singola proprietà nell'appartamento in affitto. È sufficiente che, in conformità con la Sezione 28, Paragrafo 3, Clausola 2 della Seconda Ordinanza sul Calcolo (BV), i gruppi principali siano nominati nel contratto di locazione, ad esempio "elementi di installazione per elettricità, acqua e gas, apparecchiature per il riscaldamento e la cucina, serrature di porte e finestre e il Dispositivi di chiusura per tapparelle '.
Quando la clausola sulle riparazioni minori è inefficace?
La clausola sulle riparazioni minori è quindi inefficace se manca la denominazione dei gruppi superiori e non viene specificato alcun limite finanziario massimo fino al quale l'inquilino è tenuto a pagare i costi per le riparazioni minori. Ciò vale sia per i costi di ogni singola riparazione che può essere sostenuta, sia per i costi totali massimi che possono essere imposti al locatario per le riparazioni all'anno.
Se il locatore non ha annotato questi valori nel contratto di locazione, la clausola è inefficace e l'inquilino non deve pagare nessuna delle spese.
La clausola sulle riparazioni minori nel contratto di locazione regola quando il locatore può trasferire i costi delle riparazioni minori al locatario. Tuttavia, non è valido in determinate circostanze.
Qual è il costo massimo che l'inquilino deve sostenere?
Fondamentalmente non esiste un limite massimo legale nel diritto di locazione fino al quale un inquilino può essere obbligato ad assumersi i costi delle riparazioni. Pertanto, i proprietari possono teoricamente scegliere i limiti a piacimento e annotarli nella clausola di riparazione minore.
Tuttavia, in realtà non sono del tutto gratuiti: nella giurisprudenza tedesca, varie sentenze hanno stabilito un quadro approssimativo entro il quale deve rientrare il costo massimo delle riparazioni minori. Questo è l'unico modo in cui la clausola è legalmente valida e non inefficace.
Esistono entrambi i limiti per ogni singola misura e per i costi totali ammissibili annui a carico del conduttore.
Fino a che importo deve pagare l'inquilino per singole piccole riparazioni?
In una sentenza del 1989, la Corte federale di giustizia ha stabilito che era lecito attendersi che l'inquilino sostenesse costi di 100 DM per riparazione minore in conformità con il contratto di locazione (BGH, sentenza del 7 giugno 1989, Az .: VIII ZR 91/88). Il tribunale distrettuale di Würzburg, in una sentenza sul diritto di locazione 21 anni dopo, ha ritenuto opportuno un onere per l'inquilino di 110 euro per riparazione minore (AG Würzburg, sentenza del 17 maggio 2010, Az.: 13 C 670/10).
In generale, si presume attualmente che il costo per riparazione sia compreso tra 75 e 100 euro.
Totalmente o per niente: nessun rimborso proporzionale dei costi per riparazioni minori
In pratica, stabilire un limite massimo nella clausola corrispondente del contratto significa che si applica il principio del "tutto o niente": nel contratto di noleggio o nella clausola di riparazione minore, un importo massimo per riparazione minore di 90 euro e l'importo della fattura è di 85 euro, l'inquilino deve pagare i costi secondo la legge sulla locazione.
Tuttavia, se il conto è di 95 euro, il locatore deve pagare il conto per intero. Non può quindi richiedere che l'inquilino condivida i costi per l'importo dell'importo massimo concordato secondo la clausola di riparazione minore (si veda la sentenza del tribunale regionale superiore di Düsseldorf dell'11 giugno 2002, Az .: I-24 U 183/01).
Fino a quale importo totale deve pagare l'inquilino per piccole riparazioni all'anno?
C'è anche un limite massimo ai costi totali che l'inquilino deve pagare per piccole riparazioni all'anno. Queste informazioni nella clausola sono essenziali al fine di proteggere l'inquilino da spese incalcolabili qualora dovessero essere necessarie numerose piccole riparazioni nell'appartamento entro un anno.
Per quanto riguarda la spesa totale per anno solare che l'inquilino deve sostenere per le riparazioni, ci sono diverse norme dal diritto di locazione che definiscono un quadro ammissibile per la locazione:
L'attuale giurisprudenza prevede un onere finanziario annuale per l'inquilino per le riparazioni nella misura dal 6 percento (BGH, sentenza del 6 maggio 1992, VIII ZR 129/91) all'8 percento (AG Braunschweig, sentenza del 17 marzo 2005, Az .: 116 C 196/05) dell'affitto freddo annuale è ammesso. Tutti i costi aggiuntivi sostenuti devono essere a carico del proprietario.
Affinché la clausola sulle riparazioni minori sia valida, il proprietario deve aderire a un quadro approssimativo entro il quale deve essere il costo massimo delle riparazioni minori.
Chi assume l'artigiano per piccole riparazioni?
Anche se l'inquilino deve pagare lui stesso il costo della riparazione fino a un certo importo, il contratto deve sempre essere eseguito dal proprietario. In caso contrario, l'inquilino corre il rischio di essere ritenuto responsabile per difetti di fabbricazione. Le cosiddette "clausole di servizio", che obbligano l'inquilino a eseguire personalmente le riparazioni oa commissionarle, non sono valide (si vedano le sentenze della Corte Federale di Giustizia del 6 maggio 1992, NJW 1992, p. 1759, nonché la AG Schöneberg del 19 agosto 2008, Az. .: 3 C 220/08).
L'inquilino può eseguire da solo piccole riparazioni?
Il rubinetto gocciola? Nel caso in cui sia necessario sostituire solo il soffione della doccia o sostituire l'aeratore del rubinetto, l'inquilino può anche effettuare questa riparazione da solo con la manualità appropriata.
Fondamentalmente, tuttavia, sconsigliamo vivamente di eseguire piccole riparazioni da soli. Perché se il lavoro viene eseguito in modo inadeguato o, nel peggiore dei casi, porta anche a danni consequenziali, il locatore può fatturare integralmente alla persona che ha causato il danno le grandi riparazioni che si rendano necessarie. Verrai quindi addebitato all'inquilino.