La politica abitativa speciale e un concetto centenario di alloggi sociali a Vienna preservano alloggi a prezzi accessibili per i residenti. Tuttavia, la città non vuole rinunciare alla promozione della proprietà.
La politica abitativa a Vienna: 5,80 euro di affitto base (più 10 per cento di tasse) al metro quadrato. Per centinaia di migliaia. Senza le influenze negative della speculazione. E questo nel mezzo di una metropoli attraente con quasi due milioni di abitanti, una storia formidabile, un'immagine interessante e un'economia funzionante. Le università sono piene di giovani da tutto il mondo. E ogni anno Vienna è in cima alla classifica delle città più vivibili.
Il concetto viennese di alloggi sociali
Il miracolo vivente di Vienna fu creato tra il 1919 e il 1934. Allora la situazione di vita di molti cittadini era catastrofica. Come contromisura, la città ha iniziato a costruire alloggi sociali. Gli insediamenti sociali di Vienna non sono mai stati e non sono ancora orientati al profitto. Soprattutto: la città ha mantenuto questi appartamenti e non, come molte città tedesche, li ha venduti a privati.
L'estensione degli alloggi sociali a Vienna
La città ora possiede 220.000 appartamenti. Circa 500.000 cittadini - circa un viennese su quattro - vivono in un appartamento di questo tipo. La città è coinvolta in ulteriori 200.000 appartamenti. Il fatto che molte persone vivano in appartamenti con affitti limitati influisce sull'intero mercato degli affitti e rallenta i prezzi. Ciò costa molto: la capitale austriaca spende circa 600 milioni di euro all'anno per la sua politica abitativa e per i sussidi abitativi. "Il nostro obiettivo sono appartamenti economici e di alta qualità, non solo per i gruppi di reddito socialmente svantaggiati, ma per la popolazione più ampia", spiega Kathrin Gaal, consigliere comunale di Vienna.
La classe media di Vienna beneficia effettivamente di questa politica abitativa: il limite di reddito per un appartamento in un alloggio comunale per un single è ben oltre i 40.000 euro all'anno. I limiti per le coppie sposate e le famiglie con figli sono ancora più alti. Tuttavia, chi cerca un appartamento di proprietà della città non dovrebbe aspettarsi un grande lusso. Un single può trasferirsi solo in un monolocale. Viene aggiunta una stanza per ogni persona nella famiglia. E dopo mesi o anni di attesa, le parti interessate ricevono un massimo di due offerte di appartamenti. Il sussidio per la casa è finanziato dallo 0,5 per cento del salario lordo, sia dai dipendenti che dai datori di lavoro. Questo è il consenso sociale. Vienna ha mantenuto i suoi appartamenti e li ha adattati alle esigenze odierne. Quattromila nuovi appartamenti sono in progetto o già in costruzione.
Un tale impegno da parte della comunità non solo riduce la pressione sul mercato degli affitti. In qualità di proprietario, la città ha il controllo diretto sulle attrezzature energetiche dei complessi residenziali. Non dipende dalla benevolenza dei proprietari di case private.
Edilizia sociale in Germania
Il modello tedesco di alloggi sociali o alloggi sociali è stato progettato in modo completamente diverso. L'impegno sociale degli appartamenti durava spesso solo 15 anni. Negli anni '90, quando molti comuni gemevano per i loro debiti, gettarono sul mercato migliaia di appartamenti comunali. Perché: i responsabili hanno sentito dai demografi che la popolazione sarebbe diminuita e che non erano necessari nuovi appartamenti. Di conseguenza, l'edilizia sociale si è quasi arrestata.
Quando la situazione è cambiata negli ultimi anni e gli alloggi sono diventati scarsi in molte regioni, la politica abitativa non è riuscita a fornire appartamenti in affitto a prezzi accessibili in numero sufficiente. Anche molti comuni tedeschi fanno sempre più affidamento sulla promozione della proprietà. Nell'ambito dei programmi di finanziamento municipale, come a Regensburg, le famiglie con bambini possono acquistare terreni edificabili a basso costo e ricevere anche un sussidio per il finanziamento della casa.
Negli anni '80, Ratisbona ha sviluppato il nuovo distretto di Burgweinting con 400 ettari di spazi residenziali e commerciali al fine di tenere sotto controllo i prezzi dei terreni. Alle giovani famiglie è stata data la preferenza nel processo di assegnazione della proprietà e hanno ricevuto anche borse di studio.
La città di Vienna conosce anche la promozione della proprietà immobiliare: chiunque abbia vissuto a lungo in un appartamento cooperativo può subentrare a condizioni favorevoli. Il comune ha anche programmi di finanziamento per la creazione di nuovi spazi abitativi. Perché non tutte le persone vogliono pagare l'affitto per sempre. Nemmeno a Vienna.
Intervista ad esperti: possedere un immobile spesso porta a costi di alloggio inferiori
Prof. Dr. Michael Voigtländer dirige il campo di competenza dell'economia immobiliare presso l'Istituto di economia tedesca di Colonia. In materia di politica abitativa, insegna in diverse università ed è autore del libro "Luxusgut Wohnen: perché le nostre città stanno diventando più costose e cosa fare ora". In un'intervista a Your-Best-Home.net, l'esperto di politiche abitative e alloggi sociali spiega il rapporto tra proprietà della casa, tassi di interesse e prezzi degli immobili.
Una politica abitativa come quella di Vienna o un mercato degli affitti così a buon mercato influenzano i prezzi degli immobili?
Ciò ha già un impatto: quando gli affitti sono bassi, è meno attraente investire in immobili residenziali, il che si riflette nell'indice dei prezzi degli immobili. Ciò può portare a una minore domanda di proprietà. Spesso anche i prezzi sono più bassi. Ma c'è da chiedersi: perché gli affitti sono così bassi? Se sono regolamentati, ma c'è ancora una carenza di spazio vitale, questo alla fine porta al fatto che gli affitti esistenti sono favoriti: le persone lì vivono a buon mercato - il resto non trova nulla.
Allora cosa succede nel mercato?
In tal caso, la domanda di appartamenti rimane alta. Ed è esattamente quello che succede a Vienna. Se sei uno dei fortunati che hanno la possibilità di avere un appartamento comune, allora va tutto bene. Ma gli affitti rimangono alti nel mercato immobiliare aperto e c'è ancora una domanda di immobili residenziali.
Quali sono gli argomenti a favore dell'acquisto di una casa oggi?
Uno dei motivi è sicuramente il basso livello dei tassi di interesse. Spesso si rimane scioccati da quanto sono aumentati i prezzi. Ma se lo confronti con l'andamento del tasso di interesse e calcoli il finanziamento, allora vedi: puoi finanziare più a buon mercato oggi e avere un onere inferiore rispetto a pochi anni fa. Spesso è più conveniente utilizzare un prestito immobiliare che pagare l'affitto. Le spese di alloggio nella proprietà sono quindi più economiche.
Un secondo motivo è la previdenza per la vecchiaia: abbiamo grossi problemi con l'assicurazione pensionistica obbligatoria. Anche con i regimi pensionistici aziendali o le riduzioni dei versamenti da polizze vita. Il motivo è il livello di tasso di interesse più basso. La tua proprietà protegge la tua previdenza. Nelle grandi città, c'è una terza ragione: molti sono preoccupati di essere costretti a lasciare il loro quartiere o della gentrificazione. Certo, possedere un condominio protegge da questo.
Vienna continua a crescere: sono attualmente in programma 3.700 nuovi alloggi sociali.
È più economico che affittare per comprare nella grande città nonostante i prezzi elevati?
Questo vale anche lì, perché anche lì gli affitti sono aumentati notevolmente. Con l'eccezione di Monaco: qui non sei meno gravato come acquirente rispetto all'inquilino a causa dei prezzi estremamente alti. Ma se hai pagato il tuo appartamento, allora hai una casa di valore corrispondente. Nelle grandi città si tratta anche della domanda: chi beneficia dei grandi aumenti di prezzo lì? Sarebbe certamente socialmente desiderabile se un'ampia fascia di persone potesse trarne beneficio.
Continueranno gli alti aumenti dei prezzi nelle metropoli?
Probabilmente sì. Perché le città continuano a crescere. Ma i tassi di aumento possono diminuire leggermente.
I tassi di interesse sono bassi oggi. Deve restare così?
No, ma ci sono alcune indicazioni che i tassi di interesse non cambieranno drasticamente. Guardiamo sempre alla politica monetaria della Banca centrale europea. Ma la politica dei tassi di interesse non lo fa da sola. Nel mercato globale dei capitali, i tassi di interesse sono determinati in ultima analisi dall'interazione tra domanda e offerta. I fornitori sono i risparmiatori. E qui abbiamo uno sviluppo entusiasmante: in tutti i paesi occidentali, le persone stanno invecchiando, ma l'età pensionabile non viene modificata. Questo è il motivo per cui è necessario prevedere più disposizioni private, vale a dire più risparmi. Dal lato della domanda, si investe relativamente poco nonostante i tassi di interesse bassi. Ciò ha a che fare con il fatto che la forza lavoro sta diminuendo e che la digitalizzazione richiede meno investimenti.
Tanto denaro nell'offerta dei risparmiatori e poca domanda di prestiti, quindi questo fa scendere i tassi di interesse?
Ciò continuerà nei prossimi decenni. Pertanto, secondo l'opinione di molti economisti, i tassi di interesse rimarranno relativamente bassi. Non credo che vedremo un quattro o un cinque prima del punto decimale del tasso di interesse sul finanziamento successivo.
Vale ancora la pena possedere un immobile oggi come investimento visti i prezzi elevati?
Per fare questo, devi anche guardare alle alternative di investimento: molte altre cose producono solo tassi di interesse molto bassi.
Cosa consiglieresti agli investitori immobiliari privati?
Al momento ci sono molti che stanno cercando di offrire proprietà troppo care. Ecco perché dovresti assolutamente conoscere la politica abitativa e il mercato. Vedo opportunità nelle periferie delle grandi metropoli, nelle città universitarie ma anche in luoghi dove le persone sono esperte. Molti investitori più piccoli hanno il vantaggio di conoscere bene il loro luogo di residenza e di poter valutare bene le micro-ubicazioni. Questo è ciò su cui dovresti concentrarti. Questo è un vantaggio rispetto ai grandi investitori.
Puoi dirci alcune regioni interessanti?
Quando si tratta di località periferiche, penso a Offenbach nella zona di Francoforte o forse a Neuss nella zona di Düsseldorf. O in città di medie dimensioni come Bonn o Münster. Questi sono luoghi in cui un investimento immobiliare può ancora valere la pena.
Come investi te stesso come esperto?
Gli scienziati non investono così tanti soldi. Diversifico e cerco immobili nel mio bacino di utenza che conosco. In tal modo, tuttavia, mi sono reso conto: non è così facile - la gamma non è più così ampia.
