Con un prestito a termine, è possibile garantire un tasso di interesse interessante per il finanziamento successivo quando il prestito ipotecario sta per scadere. Qui puoi scoprire cosa è importante e quanto presto dovresti prenderti cura di esso.
Una volta che la casa è stata acquistata e trasferita, il finanziamento immobiliare richiesto viene rapidamente dimenticato. Tuttavia, a seconda della durata del periodo di interesse fisso, può essere utile affrontarlo di nuovo molto presto e, ad esempio, contrarre un prestito a termine. Questo perché i tassi di interesse attualmente validi e favorevoli possono essere garantiti per il futuro.
Cos'è un prestito a termine?
Un prestito a termine è una forma speciale di finanziamento successivo per un prestito immobiliare. I mutuatari devono occuparsene al più tardi quando scade il tasso di interesse fisso del loro prestito ipotecario precedente.
Sebbene il finanziamento "normale" di follow-up possa essere organizzato non prima di sei o dodici mesi prima della scadenza del tasso di interesse fisso, a seconda del fornitore, questo può essere fatto molto prima con il prestito a termine: con il prestito a termine, può essere organizzato fino a cinque anni prima della scadenza del tasso di interesse fisso . In questo modo, i mutuatari possono ottenere condizioni attualmente favorevoli per il prestito e proteggersi dall'aumento dei tassi di interesse in futuro.
Un prestito a termine è possibile solo con un mutuo casa; non è destinato ad altre tipologie di prestito.
Come funziona un prestito a termine?
Per contrarre un prestito a termine per il finanziamento successivo, il mutuatario contatta la banca finanziatrice molto prima della scadenza del finanziamento originario e, idealmente, anche con altri fornitori o portali di confronto.
Il confronto delle condizioni per il prestito è importante, perché il mutuatario non è obbligato, come per il finanziamento "normale" di follow-up, a concluderlo con la banca originaria del finanziamento. Altri istituti di credito possono ora offrire condizioni più favorevoli.
Di seguito è riportato un confronto tra i vari fornitori e gli attuali tassi di interesse per il prestito. Sulla base di queste condizioni, vengono create offerte adeguate per il finanziamento di follow-up. Se il mutuatario accetta una delle offerte di prestito, è stato concluso un contratto di prestito vincolante ed entrambi i partner contrattuali sono vincolati a questo finanziamento successivo. Ciò vale anche se il prestito a termine è stato concluso diversi anni prima della scadenza del prestito ipotecario originario.
Il prestito a termine segue quindi immediatamente il primo finanziamento e lo sostituisce. Anche le rate mensili del prestito a termine devono essere pagate da questo momento in poi. Non sono presenti interessi di impegno dalla conclusione del contratto all'inizio del prestito a termine, ovvero nella cosiddetta fase a termine.
Poiché il mutuatario non è vincolato alla banca finanziatrice originaria con un prestito a termine, vale la pena confrontare diversi fornitori. Ciò ti consente di trovare condizioni più favorevoli e risparmiare molti soldi.
Con quanto anticipo è possibile contrarre il prestito a termine?
È importante sapere che un prestito a termine è possibile solo se l'attuale contratto di prestito è più lungo di dodici mesi e massimo di 60 mesi (con alcuni fornitori anche 66 mesi). Se il prestito in corso termina in meno di dodici mesi, è possibile selezionare un finanziamento di follow-up regolare.
Grazie a questo lungo tempo di consegna, il mutuatario può ottenere una sicurezza di pianificazione notevolmente ampia: se, ad esempio, conclude un prestito a termine con un tasso di interesse fisso di 15 anni cinque anni prima della scadenza dell'attuale prestito ipotecario, sa esattamente quali sono le spese mensili in relazione al prestito nei prossimi 20 anni.
Quanto costa un prestito a termine?
Il prestito a termine comporta un certo livello di rischio per entrambe le parti:
- Se i tassi di interesse scendono, il mutuatario rischia di pagare di più per il prestito a termine di quanto avrebbe dovuto pagare per un finanziamento "normale" successivo.
- La banca rischia di promettere un tasso di interesse favorevole che avrebbe potuto essere ampiamente superato al momento del finanziamento successivo.
Al fine di mitigare i rischi da parte dell'istituto di credito, le banche di solito aggiungono un supplemento di interesse ai tassi di interesse attualmente offerti per i prestiti a termine. Con questi costi è possibile essere compensati per l'approvazione anticipata del prestito e ridurre il rischio di perdite finanziarie.
L'importo del premio per interessi dipende sempre da come la banca valuta l'andamento previsto del tasso di interesse. Più è probabile che il tasso di interesse aumenti, più alto sarà solitamente il premio di interesse.
Una stima approssimativa è attualmente un premio di 0,01 punti percentuali al mese fino alla fine del tasso di interesse fisso, cioè fino al rimborso del "vecchio" prestito. (Alcuni fornitori rinunciano a questi costi per i primi sei-dodici mesi.)
In linea di principio vale quanto segue: maggiore è il tempo necessario per il rimborso dell'ipoteca, maggiore è il premio per interessi. E questo è logico, perché meno precisamente si può stimare l'andamento dei tassi di interesse, maggiore è il rischio per la banca in merito al prestito.
La tabella seguente mostra un esempio dei supplementi di interesse che la banca può applicare su un prestito a termine per il prestito ipotecario.
|
Tasso di interesse attuale |
Supplemento di interesse in |
Tempo fino alla |
|
Fisso |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 mesi |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 mesi |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 mesi |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 mesi |
0,60% |
1,10% |
Quali sono le opportunità e i rischi con un prestito a termine?
La possibilità di essere in grado di occuparsi del finanziamento successivo in una fase iniziale presenta dei vantaggi, ma comporta anche dei rischi: concludendo anticipatamente il prestito a termine, sia il mutuatario che le banche scommettono e speculano sull'andamento futuro dei tassi di interesse. Con le competenze adeguate, è possibile stimare approssimativamente la direzione in cui è probabile che i tassi di interesse si sviluppino, ma nessuno può prevederlo con assoluta precisione. E questo vale tanto più in futuro quanto più sarà necessario il finanziamento successivo.
Decidere un tasso di interesse per il finanziamento successivo con molti anni di anticipo è quindi particolarmente utile se i tassi di interesse al momento dell'inizio successivo del nuovo finanziamento sono significativamente più alti di quello attuale. Se cadono, tuttavia, è anche possibile che il mutuatario che si è assicurato un prestito a termine in anticipo paghi di più per il finanziamento successivo di quanto avrebbe dovuto se concludesse il contratto di prestito in un secondo momento.
Un chiaro vantaggio per il mutuatario, tuttavia, è, come per il prestito vitalizio, la sicurezza della pianificazione. Accendendo il prestito a termine, sa già quali rate dovrà pagare dopo il rimborso del prestito originario. Questa certezza sui costi futuri può essere estremamente utile in molti casi.
Se i tassi di interesse scenderanno o aumenteranno in futuro rimane una speculazione. La garanzia anticipata di un tasso di interesse attraverso il prestito a termine comporta quindi alcuni rischi, ma offre anche opportunità e, soprattutto, sicurezza nella pianificazione.
Prestito a termine: i vantaggi e gli svantaggi in sintesi
Prima di scegliere un fornitore e un prestito a termine dopo un confronto approfondito, vale la pena valutare i vantaggi e gli svantaggi l'uno contro l'altro.
I vantaggi del prestito sono:
- Possibilità di garantire tassi di interesse favorevoli per il futuro, quindi un grande potenziale di risparmio con tassi di interesse in forte aumento
- Pianificazione della sicurezza per il finanziamento
- nessun interesse di impegno nella fase in avanti
Gli svantaggi:
- Sovrapprezzo di interesse sul prestito
- Se necessario, maggiori costi per il prestito con tassi di interesse in calo
- È richiesta competenza
- Mancanza di flessibilità dovuta alla decisione tempestiva sul finanziamento successivo
Quando ha senso un prestito a termine?
La conclusione di un prestito a termine è sempre utile se i tassi di interesse sono bassi al momento della conclusione del contratto e allo stesso tempo ci si può aspettare un aumento dei tassi di interesse. Se il mutuatario ha le conoscenze di mercato necessarie o solo il naso giusto, un prestito a termine dal fornitore giusto può garantire tassi di interesse bassi e risparmiare rapidamente importi da quattro a cinque cifre sul finanziamento successivo.
Se, d'altra parte, ci si deve aspettare un calo dei tassi di interesse, un prestito a termine non ha senso, in quanto il mutuatario toglie quindi la possibilità di ottenere finanziamenti successivi più economici in futuro rispetto a quanto sarebbe possibile con un prestito a termine.
Esempio di calcolo: possibili risparmi tramite un prestito a termine
Se i tassi di interesse aumentano, anche se aumentano solo di 0,5 punti percentuali, ciò ha un impatto significativo sui costi associati al prestito. Un prestito a termine può quindi rivelarsi piuttosto redditizio, come mostra il seguente calcolo di esempio:
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Prestito a termine |
Finanziamento successivo |
|
|---|---|---|
|
Ammontare del prestito |
200.000 euro |
200.000 euro |
|
Tasso di interesse effettivo |
1.0% |
1.5% |
|
Tasso di interesse fisso |
dieci anni |
dieci anni |
|
Rimborso |
5% |
4,5% |
|
Debito residuo dopo la fine del tasso di interesse fisso |
94.875,10 euro |
102.964,75 euro |
|
Rata mensile |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Costi per interessi |
14.875,10 euro |
22.964,75 euro |
L'esempio mostra che un prestito a termine vale la pena anche se il tasso di interesse aumenta solo leggermente. Nel caso specifico, un confronto diretto dei prestiti con il provider scelto ha consentito di risparmiare costi per oltre 8.000 euro.