Un investimento nel settore immobiliare può promettere rendimenti elevati, soprattutto in tempi di tassi di interesse bassi. Leggi qui cosa dovresti cercare con questo tipo di investimento per ottenere il miglior risultato possibile per te.
Sfruttare al massimo il denaro che hai risparmiato non è attualmente così semplice come lo era qualche anno fa, quando ottenevi tassi di interesse soddisfacenti per i depositi overnight oa tempo determinato. Oggi, il tasso di interesse in molti luoghi è pari allo zero percento o solo leggermente superiore, il che significa che il denaro collocato lì non subisce alcun aumento di valore - perde persino valore a causa dell'inflazione. Un investimento nel settore immobiliare può essere un'alternativa sensata per generare un rendimento interessante con il denaro. Se stai pensando di investire i tuoi soldi in questo modo, ecco alcuni suggerimenti per evitare rischi e ottenere il miglior risultato possibile:
- Considera se l'investimento è giusto per te.
- Conoscere i vantaggi e gli svantaggi di investire nel settore immobiliare.
- Identifica le proprietà di investimento consigliate.
- Trova la proprietà giusta.
- Determina il valore di mercato della proprietà.
- Prestare attenzione all'essenziale quando si acquista un investimento immobiliare.
- Scegli il finanziamento giusto.
- Sii realistico riguardo al ritorno.
- Decidi tu stesso se vuoi vivere nella proprietà.
- Scegli gli inquilini con saggezza.
Suggerimento 1: valuta se l'investimento è giusto per te
I tassi di interesse costantemente bassi rendono l'acquisto di una proprietà molto più conveniente rispetto a pochi anni fa. Allo stesso tempo, i bassi tassi di interesse rendono poco attraenti altre forme di investimento come i depositi a tempo determinato o quelli a vista. L'acquisto di un immobile appare quindi in molti casi un'alternativa sensata. Tuttavia, deve essere chiaro per te che devi avere una certa quantità di capitale che è vincolata per molti anni. Se ti senti a disagio, l'investimento immobiliare potrebbe non essere adatto a te.
Finché è disponibile l'equità necessaria, c'è affidabilità creditizia e non ci sono inibizioni per vincolare il capitale a lungo termine, l'acquisto di una proprietà può essere un modo redditizio per investire i propri soldi. Soprattutto quando si acquista in una delle famose aree metropolitane come Berlino, Amburgo, Monaco, Francoforte o Colonia, dove i prezzi degli immobili e gli affitti continuano a salire. Tuttavia, per essere sicuri che la proprietà della casa sia la giusta forma di investimento per te, vale sicuramente la pena dare uno sguardo realistico a tutti i vantaggi e gli svantaggi.
I pensionati in particolare traggono vantaggio dagli investimenti di capitale nel settore immobiliare: possono viverci da soli e quindi risparmiare sui costi di locazione o integrare la loro pensione con i redditi da locazione.
Suggerimento 2: conoscere i vantaggi e gli svantaggi di investire nel settore immobiliare
La proprietà della casa presenta numerosi vantaggi, ma anche svantaggi. Prima di decidere di acquistare un investimento immobiliare, dovresti essere a conoscenza di alcuni punti.
Quali sono i vantaggi di investire nel settore immobiliare?
I vantaggi dell'acquisto di un immobile per investimento includono:
- Stabilità del valore
Il valore dei beni privati è stabilizzato dall'acquisizione di beni immobili se integra altri tipi di investimento. Le attività esistenti vengono quindi distribuite tra diversi investimenti, riducendo al minimo il rischio di insolvenza.
Guadagno patrimoniale Investire nel settore immobiliare di solito ripaga nel breve e nel lungo periodo: un rendimento può essere ottenuto direttamente attraverso il reddito da locazione. A lungo termine, ci si può aspettare un aumento del valore della proprietà e della casa o dell'appartamento.- Sicurezza
dell'inflazione L' inflazione ha ridotto al minimo a lungo termine le attività, poiché il denaro perde gradualmente il suo potere d'acquisto. È possibile evitare questo effetto investendo in immobili, poiché il prezzo dei terreni e dei redditi da locazione di solito continuano ad aumentare. - Reddito da affitti
Nelle zone ad alta domanda, il reddito da locazione può essere gradualmente aumentato rispettando il freno del prezzo di locazione e il cap per aumentare il reddito da locazione. - Vantaggi fiscali
Sono soprattutto i vantaggi fiscali che rendono gli investimenti immobiliari così attraenti. L'interesse da pagare per finanziare l'immobile acquistato è compensato dal reddito da locazione. Inoltre sono previste le spese previste per le riparazioni e l'amministrazione dell'immobile. Inoltre, l'ammortamento dell'edificio aiuta gli investitori a essere sollevati dalla dichiarazione dei redditi. - Sicurezza finanziaria come pensionato
Se la proprietà è stata acquistata per uso proprio, gli investitori ne traggono vantaggio quando raggiungono l'età pensionabile, poiché durante questo periodo di reddito inferiore non è necessario pagare l'affitto. Se la proprietà è stata acquistata per l'affitto, il reddito da locazione completa la pensione, in modo che di solito c'è una sicurezza finanziaria molto maggiore.
Quali sono gli svantaggi di investire nel settore immobiliare?
Tuttavia, se usi i tuoi soldi per acquistare una proprietà, devi anche prendere in considerazione alcuni svantaggi e rischi. Questi sono:
Spese di manutenzione sostenute Un appartamento o una casa necessita di cure e misure di manutenzione qua e là. A volte possono avere un impatto significativo. Se la proprietà fa parte di una comunità di proprietari, il potere di decidere cosa riparare ea quale costo non è nelle tue mani.- Restrizioni ai possibili aumenti dell'affitto La
legislazione (ad esempio attraverso controlli dell'affitto e limiti massimi) a volte limita fortemente la libertà di fissare l'affitto, il che a sua volta limita il rendimento. - Perdita di rendimento con
finanziamento successivo I tassi di interesse attualmente favorevoli potrebbero non essere disponibili in modo permanente. Se è stato scelto un finanziamento immobiliare con un solo tasso debitore fisso breve, al finanziamento successivo che sarà presto richiesto potrebbe essere eventualmente concesso un tasso di interesse annuo effettivo più basso, che riduce il rendimento complessivo. - Impegno di capitale a lungo termine
Quando si acquista una proprietà, il capitale impiegato è vincolato per molti anni, di solito anche decenni, e non può essere utilizzato per altri investimenti. Inoltre vengono investite somme considerevoli. Se la proprietà è un cattivo acquisto, c'è il rischio di enormi perdite. - Spese amministrative per l'affitto
Se la proprietà acquistata è data in affitto e non fa parte di una comunità di proprietari, a volte si verificano notevoli spese amministrative. L'entità di ciò dipende in larga misura dalla natura e dal comportamento dell'inquilino. Questo dovrebbe quindi essere selezionato con attenzione (vedi suggerimento 10).
C'è sempre un certo rischio con un investimento immobiliare: se la proprietà risulta essere un cattivo acquisto, si perdono molti soldi.
Suggerimento 3: identificare le proprietà di investimento consigliate
Se vuoi investire il tuo capitale nel settore immobiliare, ci sono varie opzioni.
- Case
Se l'investimento immobiliare deve essere affittato, le case su grandi appezzamenti generano un rendimento relativamente basso. Tuttavia, la vasta area è un enorme vantaggio in una vendita. Un immobile è un investimento particolarmente prezioso. Se si trova in una posizione attraente, è molto probabile che si possa ottenere un prezzo di vendita significativamente più alto per la proprietà in pochi anni. - Appartamenti
Un appartamento come investimento di capitale richiede più coordinamento di una casa. Perché qui l'accordo con la comunità dei proprietari è sempre necessario quando si parla di proprietà comune. Le decisioni in questo caso devono essere prese collettivamente e non sempre sono nell'interesse di tutti i proprietari. Se alcune misure desiderate vengono rifiutate dalla comunità dei proprietari, il che consentirebbe un reddito da locazione più elevato, ciò può portare a perdite nel rendimento. - Immobili
commerciali Gli immobili commerciali possono premiare gli investitori con rendimenti elevati. Tuttavia, questa vittoria comporta un alto livello di rischio. Per poter stimare la domanda di spazi commerciali è fondamentale avere una forte conoscenza del mercato. In caso contrario, i posti vacanti nel settore immobiliare minacciano di distruggere i rendimenti.
Suggerimento 4: trova la proprietà giusta
Per trovare l'immobile ideale su cui investire, vale la pena dare un'occhiata ai corrispondenti portali immobiliari su Internet, proprio come nella "normale" ricerca di una casa o di un appartamento. A volte esiste una categoria separata per gli investimenti immobiliari nella posizione desiderata. In alternativa si può chiamare un intermediario che sta cercando un immobile particolarmente adatto per l'investimento. Sebbene ciò sia associato a costi considerevoli, può comunque essere utile se non hai il tempo di fare una ricerca approfondita. Infine, ma non meno importante, anche banche e assicurazioni possono offrire proprietà interessanti.
In linea di principio, la ricerca dovrebbe essere eseguita senza fretta, anche se i bassi tassi di interesse sono allettanti. Una proprietà acquistata frettolosamente che mostra difetti dopo l'acquisto distrugge rapidamente ogni possibilità di ritorno.
Suggerimento 5: stima realisticamente il valore di mercato della proprietà
L'elevata domanda di immobili interessanti fa aumentare i prezzi. È quindi importante mantenere la calma e valutare realisticamente l'effettivo valore di mercato di una proprietà. Come regola generale, il prezzo di una casa o di un appartamento dovrebbe essere in un intervallo che può essere raggiunto attraverso il reddito da locazione in circa 30 anni. Questo cosiddetto moltiplicatore dell'affitto è calcolato come segue:
Affitto mensile in euro x 360 mesi (30 anni) = prezzo ragionevole della proprietà
Supponendo un canone mensile di 1.600 euro come esempio, si otterrebbe questo valore:
1.600 euro x 360 mesi = 576.000 euro.
Your-Best-Home.net o l'appartamento non dovrebbero quindi costare più di 576.000 euro. Naturalmente, questo calcolo fornisce solo una direzione approssimativa per il prezzo dell'investimento immobiliare. Avrai indizi più precisi se procedi con la nostra guida "Come determinare il valore di mercato di un immobile".
Suggerimento 6: prestare attenzione agli elementi essenziali quando si acquista la proprietà di investimento
Quando cerchi una proprietà, non prestare attenzione solo al prezzo. È importante considerare i fattori essenziali che determinano quanto è probabile che attualmente costi la proprietà e come si svilupperà il suo prezzo. Oltre alla posizione, questo include anche le attrezzature, i collegamenti di trasporto e altri fattori della zona, come negozi, asili e scuole, spazi verdi e così via.
Pensa anche ai costi che devi sostenere oltre al prezzo di acquisto per investimenti immobiliari, perché i costi accessori di acquisto devono essere presi in considerazione nel calcolo se si vuole valutare realisticamente il possibile ritorno. I costi di acquisto aggiuntivi includono questi articoli:
- Commissione del broker (commissione di intermediazione)
- Imposta sul trasferimento di proprietà
- Spese notarili e spese giudiziarie
Queste spese costituiscono una parte significativa del costo totale dell'acquisto di immobili.
Quando cerchi una proprietà adatta, prenditi il tuo tempo in modo da poter valutare realisticamente il valore di mercato.
Consiglio 7: scegli il finanziamento giusto
A seconda di quanto capitale disponi, puoi ottenere più o meno prestiti ipotecari immobiliari. Si consiglia di garantire i tassi di interesse attualmente bassi. Se è prevedibile che il prestito possa essere rimborsato entro un breve periodo di tempo (ad esempio entro 15 anni), il tasso di interesse fisso dovrebbe essere selezionato di conseguenza. Perché: più breve è il tasso di interesse fisso, più economiche sono in genere le offerte di prestito delle banche.
Un prestito a rimborso totale è anche concepibile per il prestito ipotecario. Qui si acquista l'immobile interamente finanziato, in modo da aver pagato per intero l'investimento immobiliare e dopo la scadenza del periodo di prestito si è liberi da debiti. Questi prestiti a rimborso completo sono attualmente anche abbastanza economici da ottenere, ma le banche di solito richiedono tassi di rimborso piuttosto elevati, fino al quattro percento dell'importo del prestito. Pensa attentamente se sarai in grado di pagare questa somma mensilmente per l'intera durata del prestito.
Quando si finanzia, assicurarsi di non scegliere l'importo del prestito troppo basso. Se la proprietà è affittata, riceverai regolarmente denaro dall'affitto (a condizione che non ci sia posto vacante). Tuttavia, interventi di manutenzione e / o riparazione nell'appartamento possono comportare spese finanziarie che dovresti calcolare approssimativamente nel finanziamento della costruzione. Si consiglia di aggiungere dal 10 al 20 percento dell'importo dell'investimento per essere preparati all'imprevedibile.
Suggerimento 8: stima realisticamente il rendimento
Il rendimento che puoi aspettarti dal tuo investimento immobiliare dipende, ovviamente, principalmente dal reddito da locazione previsto e dai costi accessori che devi pagare quando acquisti un investimento immobiliare. Tuttavia, anche altri elementi giocano un ruolo nel calcolo.
Come calcolare il rendimento lordo
Assumendo quanto sopra ipotizzato un reddito da locazione annuo di 19.200 euro (1.600 euro al mese) e il valore di mercato di 576.000 euro, il rendimento lordo è calcolato come segue:
19.200 euro x 100 / 576.000 euro = 3 percento
Come calcolare il costo di acquisto
Il rendimento lordo non include le spese (ad esempio per riparazioni e manutenzioni). Mancano anche i costi comunemente indicati come "costi di acquisizione". Per determinare il costo di acquisto totale, aggiungere il prezzo di
acquisto ai costi di acquisto accessori: Prezzo di acquisto + spese notarili / spese giudiziarie + onorario dell'intermediario + imposta sul trasferimento di proprietà = costo di acquisizione
Nell'esempio corrente, il
costo di acquisizione sarebbe : 576.000 euro + 8.640 euro + 20.563,20 euro + 20.160 euro = 625.363. 20 euro
Come calcolare il reddito netto da locazione
Il reddito effettivo derivante dall'affitto dipende, ad esempio, dai costi operativi non ripartibili e dalla riserva annuale per le riparazioni. La formula qui è:
affitto freddo annuale - costi operativi non ripartibili - riserva annuale = reddito netto da locazione
Come calcolare il rendimento netto
Per il calcolo del rendimento netto effettivo è necessario includere anche i costi per interessi e rimborso del mutuo. Anche qui giocano un ruolo i vantaggi fiscali che derivano dal noleggio.
Reddito locativo netto /
costi di investimento * 100 = rendimento netto Se si ipotizza , ad esempio, l'immobile di cui sopra e un reddito locativo netto di 1.450 euro mensili (17.400 euro annui), per i quali i costi accessori, riserve e vantaggi fiscali sono già stati presi in considerazione per il reddito netto da locazione il rendimento netto è il seguente:
17.400 euro / 625.363,20 euro x 100 = 2,78 percento
Suggerimento 9: decidi tu stesso se vivrai nella proprietà
Se vivi o affitta la proprietà che hai acquisito come investimento ha un impatto sulla redditività dell'acquisto per te. Perché in linea di principio si può dire che gli immobili in affitto sono più adatti come investimento finanziario di quelli in cui vivi. Uno dei motivi è che alcuni vantaggi fiscali vengono concessi solo se l'appartamento o Your-Best-Home.net viene affittato.
Questi sono i vantaggi e gli svantaggi in sintesi:
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Proprietà |
benefici |
svantaggio |
|---|---|---|
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auto abitata |
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affittato |
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Suggerimento 10: scegli gli inquilini con saggezza
Se vuoi acquistare la proprietà per affittarla, dovresti ancora una volta prenderti tutto il tempo per cercare attentamente un inquilino. Perché la sua affidabilità determina essenzialmente la misura in cui la proprietà è redditizia per te come investimento.
È fondamentale affidarsi a inquilini che abbiano la necessaria solvibilità. Se ci sono inadempienze nel pagamento dell'affitto, questo a sua volta può metterti in difficoltà finanziarie se devi ancora estinguere il prestito immobiliare. È meglio ottenere una prova del reddito dai potenziali acquirenti e controllarli accuratamente. Dovresti anche insistere sulle informazioni di Schufa per proteggerti da brutte sorprese. Perché una volta che hai dei nomadi in affitto in casa, devi affrontare rapidamente problemi significativi.
