L'interesse dell'impegno può rendere inutilmente costoso un progetto di costruzione o l'acquisto di un immobile. Puoi scoprire cos'è l'interesse dell'impegno e come evitarlo in questa guida.
Quando costruisci una casa o acquisti una proprietà, di solito devi calcolare in modo molto preciso: quanto equità c'è? Di quanti soldi deve essere raccolto un mutuo per la casa? Molti dei costi accessori per l'acquisto di una proprietà vengono presi in considerazione, ma spesso si dimentica il possibile interesse di impegno.
Interesse di impegno: che cos'è?
Gli interessi di impegno sono sempre dovuti se un mutuo edilizio non viene richiamato in tutto o in parte entro un certo periodo e non viene utilizzato per lo scopo previsto.
Gli interessi di impegno vengono addebitati dalla banca che subentra nel finanziamento della costruzione se intercorre un periodo più lungo tra l'eventuale esborso dell'importo del finanziamento e l'effettivo esborso di quanto concordato nel contratto di mutuo. Tale interesse è quindi dovuto per la somma di denaro messa a disposizione, che è disponibile contrariamente all'accordo contrattuale, ma non viene utilizzata in tempo utile. L'interesse richiesto per questo è anche chiamato partecipazione di partecipazione o commissione di impegno.
Importante:Un aspetto fondamentale di un mutuo per la casa è che il prestito è destinato. Il mutuatario non può richiamare il denaro entro la scadenza e, ad esempio, "parcheggiarlo" nel suo conto per evitare interessi di impegno.
Perché le banche addebitano interessi di impegno?
Se è stato stipulato un contratto di mutuo per la casa, la banca deve tenere a disposizione del mutuatario l'importo concordato. Non puoi più disporne liberamente e quindi non investire più i soldi in modo redditizio. Allo stesso tempo, la banca non riceve alcun interesse sul prestito dal mutuatario al momento della fornitura. Ciò si traduce in perdite per loro, che compensano con l'interesse dell'impegno. L'interesse per impegno può quindi essere visto come una sorta di compenso per la banca.
Quando inizia l'interesse per l'impegno?
Da quando un mutuatario deve pagare gli interessi di impegno dipende sempre dal contratto di prestito individuale. In questo viene registrato un cosiddetto tempo di non approvvigionamento. Solo quando questo è scaduto, i mutuatari devono pagare gli interessi di impegno.
Quanto dura il periodo senza interessi?
Fondamentalmente, il tempo entro il quale i mutuatari non devono pagare gli interessi per la fornitura è liberamente negoziabile. I costruttori o gli acquirenti di proprietà dovrebbero sicuramente trarre vantaggio da questa opzione per evitare interessi di impegno, poiché questo periodo è estremamente breve presso alcuni istituti di credito.
Con alcune banche è solo un mese, con altre un quarto di anno, con altre ancora è possibile anche un periodo senza interessi di dodici, 15 o in singoli casi anche 24 mesi. In determinate circostanze, il referente della banca può essere convinto a prolungare il tempo standard. Vale la pena chiedere su questo punto per evitare interesse per l'impegno.
Affinché gli interessi di impegno non ti facciano precipitare in preoccupazioni inaspettate di denaro, dovresti controllare le condizioni del tuo contratto di prestito durante il periodo di non impegno.
Quali effetti ha il periodo senza impegno sul tasso di interesse del prestito?
Ciò che dovrebbe essere preso in considerazione quando si negozia il tempo libero da accantonamenti, tuttavia, è il seguente: un periodo senza accantonamenti più lungo di solito ha un impatto sul tasso di interesse concesso sul prestito. Più lungo è il tempo concesso, più viene aggiunto il tasso di interesse in modo che il mutuo per la casa diventi complessivamente più costoso.
Buono a sapersi: in alcune banche il periodo senza interessi inizia con il ricevimento della richiesta di prestito e non con la conclusione del contratto di prestito. Se trascorrono diverse settimane tra la domanda e la conclusione, ciò può già comportare dei costi con un tempo di approvvigionamento molto breve.
Quanto è alto l'interesse per l'impegno?
Il tasso di interesse applicato dalle banche dopo la scadenza del periodo di non disponibilità è generalmente superiore al tasso di interesse applicato per i prestiti ipotecari. Di conseguenza, un prestito di per sé molto economico può improvvisamente diventare molto più costoso.
Le banche spesso addebitano un interesse di impegno del 3 percento all'anno, che corrisponde allo 0,25 percento al mese e quindi fa aumentare i costi mese dopo mese. Se, ad esempio, i fondi per un mutuo edile superiore a 400.000 euro non vengono richiamati in tempo, possono sorgere costi mensili aggiuntivi di 1.000 euro (12.000 euro all'anno).
Suggerimento : non lasciarti accecare dai tassi di interesse bassi quando confronti le offerte di finanziamento. Si consiglia un confronto preciso di tutte le condizioni prima di concludere il contratto di mutuo.
Come vengono calcolati gli interessi dell'impegno?
Per calcolare l'interesse di impegno, è necessario prima chiarire quale tipo di interesse deve essere assunto:
- Interesse di impegno addebitabile
- Interessi di impegno non addebitabili
Nel caso degli interessi di accantonamento addebitabili, solo la somma del prestito viene addebitata con interessi non ancora usufruiti dopo la scadenza del periodo di accantonamento. Grazie al piano di pagamento e al programma di costruzione di un immobile, può accadere, ad esempio, che alcuni progressi di costruzione siano già stati pagati, ma non altri. Se la banca ha concordato con il mutuatario un interesse di accantonamento credibile, verrà addebitato solo l'importo ancora disponibile per il pagamento. Questa variante è particolarmente interessante per quei mutuatari che stanno costruendo una proprietà.
Nel caso di interessi di impegno non accreditabili, la maggiorazione viene sempre calcolata sulla base dell'intero importo del prestito, indipendentemente dalla quantità di denaro già richiesta dal mutuatario.
Esempio: Sulla base degli interessi di accantonamento non addebitabili, un calcolo esemplare dei costi eventualmente sostenuti per un prestito di 400.000 euro, che viene richiamato dopo sei mesi, si presenta così.
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Prestito I. |
Prestito II |
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|---|---|---|
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Ammontare del prestito |
400.000 euro |
400.000 euro |
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Periodo senza interessi |
3 mesi |
12 mesi |
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Tempo di recupero dopo |
6 mesi |
6 mesi |
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Tasso di impegno annuo |
3% (0,25% al mese) |
3% (0,25% al mese) |
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interessi mensili maturati |
1.000 euro |
1.000 euro |
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Interesse di impegno totale sostenuto |
3.000 euro |
0 euro |
A causa del minor tempo libero da accantonamenti, il prestito I genera costi aggiuntivi di 3.000 euro entro tre mesi, che non sono sostenuti con il prestito II a causa del periodo più lungo concordato.
Tuttavia, nell'esempio sopra riportato, nei termini del prestito non vengono prese in considerazione differenze di tasso di interesse. Tuttavia, poiché gli istituti di credito di solito addebitano un supplemento di interesse se il tempo libero è più lungo, questo deve essere preso in considerazione anche quando si confrontano i prestiti, perché il tasso mensile dipende dal tasso di interesse e quindi automaticamente dall'importo totale che deve essere aumentato per il prestito.
Nell'esempio seguente, si ipotizza un prestito di 400.000 euro, un tasso di interesse fisso di dieci anni e un tasso di interesse rispettivamente dell'1,3% e dell'1,4%.
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Prestito I. |
Prestito II |
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|---|---|---|
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Ammontare del prestito |
400.000 euro |
400.000 euro |
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Il tasso di interesse |
1.3% |
1,4% |
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rata mensile dal pagamento (rimborso 2%) |
1.100 euro |
€ 1.133,33 |
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Costi per interessi |
46.616,44 euro |
50.182.89 |
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Periodo senza interessi |
3 mesi |
12 mesi |
|
Tempo di recupero dopo |
6 mesi |
6 mesi |
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Tasso di impegno annuo |
3% (0,25% al mese) |
3% (0,25% al mese) |
|
interessi mensili maturati |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Interesse di impegno totale sostenuto |
3.000 euro |
0 euro |
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costo totale |
49.616,44 euro |
50.182,89 euro |
Diventa chiaro che in questo caso specifico il finanziamento alla costruzione con il periodo di disponibilità più breve sarebbe stato il più economico. Tuttavia, se il pagamento del prestito fosse stato ritardato solo di un altro mese, il prestito II sarebbe stato più conveniente.
Non è possibile fornire suggerimenti su quale variante è più adatta. Piuttosto, deve essere controllato con molta attenzione in ogni singolo caso. Affrettarsi a confrontare è tutt'altro che una buona guida.
È inoltre importante tenere presente che l'interesse di impegno, se è stato addebitato quando l'importo del prestito è stato reso disponibile solo parzialmente, deve essere corrisposto parallelamente alla rata mensile. Il carico mensile è quindi significativamente più alto durante questo periodo. Nel nostro esempio, il canone mensile aggiuntivo è di 1.000 euro.
Come puoi evitare l'interesse per l'impegno?
Dal momento che gli interessi sull'impegno sono dovuti proprio quando il denaro di solito è comunque limitato, vale la pena conoscere suggerimenti su come evitare costi aggiuntivi sotto forma di interessi sull'impegno.
Ci sono queste opzioni:
- Negozia il tempo di standby nel modo più economico possibile
- Se possibile: negozia il tasso di interesse
- Negoziare interessi di impegno credibili
- Negoziare l'uso del capitale di debito prima dell'equità
- Mantenere i tempi di costruzione più brevi possibile
Se negoziate a buon mercato al momento della conclusione del contratto di prestito, avete buone possibilità di evitare gli interessi di impegno o almeno di dover pagare di meno. Cerca di negoziare il tempo libero dalla distribuzione il più a lungo possibile senza incorrere in un significativo premio di interesse. Raramente è possibile, ma vale la pena provare, abbassare il livello dell'interesse di impegno (ad esempio, 2,5% anziché 3%). Se stai costruendo e recuperando gradualmente i soldi, è anche consigliabile negoziare un tasso di interesse consentito.
Se poi riesci a far sì che la banca consenta di utilizzare il capitale preso in prestito prima del tuo capitale, diventerà sempre più facile, soprattutto per i costruttori, evitare gli interessi di impegno.
Infine, ma non meno importante, si consiglia di mantenere i tempi di costruzione della proprietà il più brevi possibile. Ciò può essere ottenuto con una casa prefabbricata, ad esempio, ma anche con uno sviluppatore immobiliare affidabile. Se quest'ultimo riesce a coordinare in modo sensato le diverse società coinvolte nella costruzione, il rischio di ritardi e di maturazione degli interessi di impegno diminuisce notevolmente.
