Acquisto rateale: utile o troppo rischioso? - Your-Best-Home.net

Il sogno di possedere la propria casa può essere molto costoso. Coloro che non hanno ancora una sufficiente equità devono cercare alternative. Uno di questi è l'acquisto a rate. Passare da inquilino a proprietario con poco sforzo e pochi risparmi suona bene. Ma il modello dell'acquisto rateale comporta anche alcuni rischi. In questa guida scoprirai cosa dovresti sapere in anticipo come acquirente di noleggio.

Le cose più importanti a colpo d'occhio

Come funziona un acquisto rateale?

Un acquisto in leasing di solito funziona in modo tale che la parte interessata e il potenziale acquirente prima affitta la proprietà e la acquista in un secondo momento. Il prezzo di acquisto dell'appartamento è già concordato con la conclusione del contratto di locazione.

Cosa devo considerare durante il noleggio?

Di solito in un acquisto a riscatto vengono stipulati due contratti: un contratto di locazione e un contratto di acquisto. Entrambi i contratti devono essere certificati dal notaio. Può capitare di dover effettuare un acconto eventualmente concordato prima di questa certificazione.

L'affitto viene preso in considerazione in caso di acquisto rateale?

Il contratto di locazione specifica anche l'importo del canone di locazione e il prezzo di acquisto della proprietà. L'affitto mensile che l'inquilino paga viene compensato con il prezzo di acquisto.

L'acquisto rateale è un prestito?

In senso figurato, un acquisto rateale è un prestito, perché usi Your-Best-Home.net o l'appartamento subito dopo aver firmato il contratto, ma non devi pagare l'intero importo del prezzo di acquisto se non successivamente.

Come funziona l'acquisto rateale?

L'acquirente e il venditore concludono un contratto di locazione e allo stesso tempo un contratto di acquisto per Your-Best-Home.net. L'acquirente si trasferisce prima in affitto e si impegna ad acquisire Your-Best-Home.net in cinque, dieci o venti anni - a un prezzo di acquisto già determinato. L'affitto pagato fino a quel momento più un certo acconto sarà completamente compensato con il prezzo di acquisto. È anche consuetudine che l'acquirente del noleggio versi un acconto una tantum fino al 20 percento prima della certificazione notarile dei contratti. Se mancano i mezzi finanziari per questo, spesso c'è la possibilità di pagare a rate, ma questo aumenta in modo significativo l'onere mensile totale. Trascorso il termine, il debito residuo è dovuto e il notaio effettua il passaggio di proprietà. Occasionalmente, è richiesta una quota di completamento.
Buono a sapersi: L'acquisizione graduale della proprietà tramite il pagamento rateale concordato è garantita da un contratto notarile. Inoltre, nessuna banca o società di costruzioni è coinvolta come intermediario.

Quando si affitta, è necessario valutare attentamente i vantaggi e gli svantaggi e proteggersi contrattualmente dai rischi.

Alternativa all'acquisto rateale: l'acquisto in opzione

Se non sei ancora sicuro di voler davvero acquistare Your-Best-Home.net, puoi anche optare per un'opzione di acquisto. Oltre al contratto di locazione, qui non viene concluso alcun contratto di acquisto, ma il proprietario - di solito un'associazione edilizia o un promotore immobiliare - crea un diritto di opzione a favore del conduttore mediante un'iscrizione nel registro fondiario. L'inquilino può, ma non deve, acquistare la proprietà nei termini ora stabiliti.
Anche con questo modello di vendita rateale l'inquilino paga al proprietario una somma mensile. A differenza del normale riscatto, però, si tratta di un modello di acconto che si avvicina al classico contratto di mutuo da società edile: oltre al canone mensile si risparmia l'importo X, che la cooperativa si prende cura ed è pronta per l'assegnazione dopo Y anni. Solo allora puoi acquistare la proprietà - oppure no.
I modelli di acquisto in opzione cooperativa di solito funzionano per 25 anni: questo lascia all'inquilino tutto il tempo per risparmiare l'importo richiesto mentre vive già nella sua futura casa.
Buono a sapersi:L'opzione è inserita dal notaio come avviso di passaggio nel registro fondiario, quindi è legalmente sicura. Di norma, tuttavia, l'affitto mensile per l'acquisto di un'opzione è significativamente più alto dell'affitto comparabile locale. Questo perché i proprietari sperano che l'aumento del contributo motiverà gli inquilini ad acquistare, altrimenti gli affitti pagati andranno persi.

Proprietà legale e effettiva In caso di acquisto a riscatto, la proprietà legale viene trasferita all'acquirente solo dopo il pagamento del prezzo di acquisto. La proprietà beneficiaria passa di mano immediatamente dopo la conclusione del contratto. Ciò significa che come acquirente di una proprietà, di solito devi pagare i costi amministrativi e la manutenzione della proprietà dopo che il contratto è stato firmato .

Vantaggi e svantaggi dell'acquisto rateale

benefici

• Nessun prestito deve essere contratto per l'acquisto a riscatto, in modo che non sorgano debiti.
• Poiché l'intero prezzo di acquisto della casa è differito dal venditore per un certo periodo, non ci sono costi per interessi bancari.
• Gli imprenditori nel settore della ristorazione o dell'industria tessile o i giovani lavoratori autonomi trovano più difficile ottenere un prestito dalla banca a causa del loro reddito irregolare: per loro l'acquisto rateale è un'opzione realistica.
• Se vuoi davvero acquistare una certa proprietà, ma non hai ancora capitale, l'acquisto rateale ti offre l'opportunità di prenotare la casa dei sogni e acquistarla in un secondo momento.
• L'affitto mensile va a casa tua invece che nelle tasche di un proprietario.
• Gli acquirenti di affitti possono progettare immediatamente la loro casa e il loro giardino secondo i loro desideri, perché in seguito apparterranno a loro.

Assicurati che il contratto di acquisto in locazione sia autenticato da un notaio, altrimenti non hai diritti sull'appartamento o sulla casa.

svantaggio

• L'affitto per comprare sembra allettante per i giovani senza equità, ma coloro che non possono risparmiare capitale potrebbero non essere in grado di coprire i costi di manutenzione della casa.
• Di solito è più economico ottenere finanziamenti tramite una banca. Le giovani famiglie, in particolare, beneficiano di sussidi governativi come la costruzione di assegni familiari o sussidi per la casa, nonché prestiti scontati.
• In alcuni casi, le case troppo costose o inadeguate vengono offerte come modelli di acquisto rateale che non hanno trovato acquirenti sul mercato immobiliare.
• L'opzione di acquisto offre all'acquirente la possibilità di recedere dall'acquisto della proprietà, ma è più costosa: l'affitto è solitamente significativamente più alto del canone comparabile locale.
• Se nel frattempo l'associazione per l'edilizia abitativa, l'imprenditore o il locatore fallisce, l'affitto pagato fino a quel momento potrebbe andare perso, così come la potenziale casa.

L'acquisto rateale comporta questi rischi

L'acquisto a rate comporta dei rischi! Perché il pagamento dell'affitto, che non è insignificante a seconda della zona residenziale, arriva con una quota del finanziamento e del risparmio. Molte famiglie non possono permettersi questo doppio fardello. Se il debito residuo deve essere pagato ei tassi di interesse sono aumentati inaspettatamente a questo punto, un possibile prestito sarà più costoso del previsto.
Anche se a prima vista sembra essere un modo semplice per vendere o acquistare una casa, il modello dell'acquisto rateale non vuole davvero affermarsi in Germania, nemmeno l'idea dell'acquisto rateale sovvenzionato dallo Stato. Da un lato ciò è dovuto ai rischi citati, ma dall'altro è anche dovuto al fatto che i contratti di riscatto differiscono notevolmente tra loro e devono essere progettati individualmente. Tuttavia, ci sono alcune insidie ​​per il laico.

Prova le opportunità di finanziamento Non affrettarti in nulla quando si tratta di acquisti a riscatto. È meglio chiedere in anticipo a una banca se il prestito ipotecario potrebbe effettivamente essere più conveniente. Esistono sovvenzioni statali e prestiti scontati, soprattutto per le giovani famiglie , quindi l'acquisto a riscatto spesso non è l'opzione migliore.

L'affitto con riscatto di solito non è la soluzione migliore per le giovani famiglie.

Contratto di locazione di acquisto: dovresti prestare attenzione a questo

Cosa dovrebbe contenere il contratto di acquisto a rate

• Nel contratto di acquisto rateale, il locatore e l'acquirente autonomo determinano congiuntamente l'importo dell'affitto netto che deve essere compensato con il prezzo di acquisto.
• Come acquirente di un noleggio, dovresti chiederti per quanto tempo vuoi essere vincolato.
• Al momento dell'acquisto di opzioni, la cooperativa pensa a quanto tempo concederà all'interessato un diritto vincolante di acquisto. In cambio, l'inquilino può rinunciare alla risoluzione del contratto di locazione per lo stesso periodo.
• Stabilisci nel contratto cosa succede se riduci l'affitto durante la locazione. Il canone di locazione concordato o l'importo ridotto verrà compensato con il prezzo di acquisto?
• Chi paga l'imposta sulla proprietà o l'assicurazione? Chi paga i costi di manutenzione? È ipotizzabile che il locatore paghi durante il periodo di locazione e riceva il rimborso dei costi dopo aver esercitato l'opzione di acquisto.

Norme complementari nel contratto di acquisto a rate

• Prima di firmare il contratto di acquisto a riscatto, chiarire come uscire in anticipo dal modello.
• E ciò che accade ai risparmi che hai risparmiato dovrebbe alla fine decidere di non acquistare opzioni al momento dell'acquisto di opzioni, oppure una cooperativa o uno sviluppatore immobiliare dovrebbe dichiarare fallimento.
• Fai attenzione se il fornitore investe la tua parte del finanziamento in fondi azionari o immobiliari: nel peggiore dei casi, i soldi andranno in seguito.
• Concordare un diritto di rimborso speciale nel contratto di locazione. Se, ad esempio, ricevi denaro da un'eredità, hai la possibilità di utilizzarlo durante il periodo di rimborso per rimborsare il prezzo di acquisto e quindi ridurre il debito più rapidamente.

Un notaio deve certificare il contratto di acquisto in locazione, altrimenti non è valido - l'acquirente non ha quindi alcun diritto esecutivo di trasferire la proprietà. Ciò significa che le componenti del prezzo di acquisto contenute nell'affitto pagato vengono perse.

Caso di studio per acquisto rateale

La famiglia Meier vorrebbe vivere nelle proprie quattro mura. Si chiede se valga la pena affittare per comprare. Troverai un'offerta corrispondente per una casa unifamiliare. Dovrebbe costare 157.500 euro. Per questo, i Meiers devono effettuare un pagamento una tantum di 15.750 euro. L'affitto mensile è di 836,87 euro, la quota di risparmio 144,38 euro, quindi un totale di 981,25 euro. La componente di risparmio guadagna interessi al tre percento. Dopo dieci anni devono acquistare la proprietà. Il professionista fa i conti: acquistare subito sarebbe molto più economico per Meiers.

Acquisizione tramite acquisto rateale

Prezzo d'acquisto:	157.500,00 euro
Ammontare del risparmio in 10 anni compreso un pagamento una tantum	41.301,67 euro
Prezzo di acquisto rimanente dopo 10 anni:	116.198,33 euro
Tasso d'interesse:	5,5 per cento
Tariffa mensile:	981,25 euro
La proprietà è	senza debiti dopo 24 anni

Acquisto classico tramite prestito

Prezzo d'acquisto:	157.500 euro
Proprio contributo:	15.750 euro
finanza:	141.750 euro
Tasso d'interesse:	4,75%
Tasso di interesse fisso:	dieci anni
Tariffa mensile:	981,25 euro
Rimborso:	2%
Debito residuo dopo la scadenza del tasso di interesse fisso:	77.372,47 euro
Your-Best-Home.net ha un tasso di interesse di connessione del 5,5% e il tasso mensile viene mantenuto	esente da debiti dopo 18 anni

Fonte: Consumer Advice Center Turingia

Conclusione: con il modello di acquisto rateale, la famiglia Meier deve pagare il prezzo di acquisto sei anni in più. Ciò significa che il modello di acquisto rateale costa 70.650 euro in più.

Proprietà della casa: si applicano queste riforme

La riforma del Condominium Act (WEGesetz) concordata nell'accordo di coalizione del 2017 è stata avviata e presentata al Gabinetto federale il 25 marzo 2020. Se il Bundestag è ora d'accordo, a partire dall'autunno entreranno in vigore le seguenti modifiche per i proprietari di appartamenti:
Passaggio al potere: in futuro, agli amministratori di una comunità di proprietari di immobili dovrebbe essere concessa una libertà d'azione notevolmente maggiore. Secondo la bozza, essi "avranno il diritto e l'obbligo di adottare misure amministrative adeguate che non richiedano ai proprietari dell'appartamento di approvare una risoluzione o se vi è il rischio di scadenze o svantaggi". Tuttavia, le competenze dell'amministratore possono essere limitate o ampliate mediante risoluzione.
Senza limitazioni:Secondo la nuova legge, l'amministratore rappresenta la comunità dentro e fuori dal tribunale. Può quindi concludere contratti che non possono più essere revocati dalla comunità dei proprietari o da un singolo proprietario.
Responsabilità: I singoli proprietari devono sostenere i costi delle misure commissionate.
Nuove regole per una risoluzione: in precedenza, almeno la metà delle quote di comproprietà doveva essere rappresentata per poter portare una risoluzione. Una decisione è ora possibile indipendentemente dal numero di proprietari presenti. Deve essere implementata anche la partecipazione online.
Fatturazione:Con i costi di fatturazione annuali del gestore, ogni singolo articolo non deve più essere approvato dal proprietario. Solo il picco di fatturazione necessita di un permesso, perché anche questo deve essere pagato dai proprietari.
Ripartizione dei costi: la nuova bozza dovrebbe consentire alle associazioni dei proprietari di modificare la ripartizione dei costi con la maggioranza semplice. Questo vale sia per i costi di esercizio che per le spese una tantum.
Stazione di ricarica per auto elettriche:In futuro, l'attrezzatura di un parcheggio con un impianto di ricarica per auto elettriche deve essere approvata sia dai proprietari che dagli inquilini dalla comunità, a condizione che tu ne sostenga i costi. Il diritto al consenso per modifiche strutturali, ad esempio per avere una connessione internet veloce tramite fibra ottica nell'appartamento, è ancora disponibile solo per i proprietari.