Affitta un'attività e guadagna molti soldi nel processo: è possibile? Sì, con molta esperienza, la giusta posizione, l'inquilino giusto e un po 'di fortuna, funziona davvero.
Tuttavia, il leasing commerciale è un caso speciale nella giungla del noleggio non sempre facile. Perché alcune cose qui sono diverse rispetto all'affitto di appartamenti privati. Prima di intraprendere l'avventura del leasing commerciale, è quindi opportuno trattare con attenzione tutte le norme per la redazione dei contratti.
Cosa sono gli immobili commerciali?
Gli immobili commerciali sono tutti quei locali che sono principalmente utilizzati a fini commerciali. Possono essere capannoni di produzione e magazzini in una zona rurale, ma anche supermercati o negozi in località ambite del centro città. Fanno parte della locazione commerciale anche edifici per uffici e immobili per il tempo libero utilizzati come centri fitness.
L'affitto commerciale è davvero così redditizio?
In buone posizioni e con inquilini facoltosi, puoi effettivamente guadagnare molto se affittate un'attività. Tuttavia, un certo numero di proprietà commerciali si trovano in parchi commerciali meno collegati in termini di traffico. Può quindi essere che una proprietà che ti viene offerta in vendita a un prezzo ragionevole rimanga vuota per molto tempo e causi costi immensi senza generare il reddito da locazione corrispondente. Come acquirente interessato e potenziale proprietario, dovresti assolutamente cercare supporto e consulenza competenti all'inizio.
Locazione commerciale: non sempre facile
C'è molto di più da considerare quando si affitta una proprietà commerciale rispetto a quando si affitta una proprietà residenziale. Molti spazi di nuova costruzione interessanti sono attualmente liberi nelle aree commerciali in periferia. A meno che tu non abbia una posizione privilegiata in centro da affittare, potrebbe non essere facile trovare l'inquilino giusto.
Un contratto di locazione commerciale, la negoziazione del prezzo di affitto adeguato e le condizioni generali richiedono anche molta esperienza e buone capacità di negoziazione.
Per non inciampare in una delle insidie legali, è consigliabile assumere a bordo un broker esperto e / o un avvocato specializzato in leasing commerciale se si desidera affittare la propria attività.
A cosa devi prestare attenzione?
Affittare un ufficio, un capannone di produzione o un negozio in un centro commerciale presenta sfide completamente diverse rispetto all'affitto di appartamenti privati.
Il noleggio di capannoni di produzione e stoccaggio, ad esempio, richiede spesso la successiva installazione di tecnologia. A volte è richiesto anche un inventario speciale. Nel caso di spazi per uffici, potrebbe essere necessario occuparsi di pareti da costruzione leggere mobili individualmente e di cablaggi estesi per soddisfare le elevate esigenze poste agli uffici da agenzie o consulenze gestionali.
Gli inquilini commerciali spesso chiedono a te come proprietario di casa rispetto a un inquilino privato. A seconda del tipo di attività a cui stai affittando, potresti dover affrontare alcuni lavori di ristrutturazione.
Se l'inquilino del tuo spazio commerciale cambia, dovrai quasi sempre fare di nuovo grandi cambiamenti nelle tue stanze. Potrebbe essere necessario effettuare importanti investimenti in questo processo. Per questo motivo, il tuo più grande interesse come proprietario è cercare un contratto di locazione stabile e a lungo termine con il tuo inquilino commerciale.
Se vuoi affittare i capannoni di produzione o di stoccaggio, devi aspettarti di dover installare la nuova tecnologia in seguito.
Finanze
Le trattative sull'assunzione dei costi per i lavori di ristrutturazione, la strutturazione del prezzo di affitto e la durata del contratto di locazione possono trascinarsi, richiedono molta esperienza e sangue freddo nel calcolo. L'azione professionale è essenziale, soprattutto quando c'è abbondanza di spazio commerciale. Altrimenti rischi di lasciare la tua proprietà ben al di sotto del prezzo o per niente.
Certo, devi controllare molto attentamente l'affidabilità creditizia del tuo inquilino con gli immobili commerciali. Prima di tutto, fai attenzione al tipo di azienda. La GmbH offre il capitale sociale come garanzia. Questo non è obbligatorio per altri tipi di società. In ogni caso, farti presentare l'ultimo bilancio annuale del tuo potenziale inquilino e mettere alla prova tutti i documenti (preferibilmente insieme al tuo consulente fiscale).
Chi paga il broker?
Nella vita lavorativa, di solito si parte dal cosiddetto principio dell'ordine: ciò significa che chi assume qualcuno paga anche la sua quota. Tuttavia, questa regola generale non si applica agli affitti commerciali. Se tu, come proprietario, assumi un agente immobiliare per l'affitto commerciale, puoi stipulare contrattualmente che il tuo inquilino pagherà la commissione del broker. Se puoi o dovresti permetterti di nuovo questo dipende da quanto è popolare la tua proprietà commerciale.
Affittare pubblicità: come aumentare l'affitto
La protezione classica del locatario non si applica al leasing commerciale. Affinché tu possa imporre un aumento dell'affitto, tu come proprietario devi incorporare le clausole giuste nel contratto di affitto o scegliere il tipo di contratto più adatto a te. Sono disponibili le seguenti opzioni:
Laureato locazione - Se hai accettato un contratto di locazione è laureato con il tuo inquilino commerciale, la questione è chiaramente regolato: Quando il contratto è firmato, è già chiaro quando l'affitto aumenterà di che importo e cosa affitto deve essere versato da allora in poi. Il supplemento concordato può essere un importo fisso o un aumento percentuale del canone di locazione. L'unica cosa importante è che il contratto di locazione specifichi l'importo da pagare dalla rispettiva data (cioè un importo in euro).
Aumento dell'affitto per ammodernamento - In caso di ammodernamento del tuo locale commerciale, puoi aumentare l'affitto secondo il regolamento concordato nel contratto di locazione. È fondamentale redigere il contratto di locazione in modo tale che la possibilità di un aumento del canone di locazione in caso di ammodernamento sia esplicitamente indicata nel contratto. Affitto di
vendita - Con il cosiddetto affitto di vendita, l'importo dell'affitto si basa sulle vendite del tuo inquilino. Quindi può aumentare o diminuire a seconda della situazione economica. È quindi assolutamente consigliato concordare un canone minimo per il tuo affitto commerciale. Altrimenti, corri il rischio di avere un inquilino commerciale con basse vendite per un affitto antieconomico per il periodo rimanente del contratto di locazione nelle tue stanze.
Si applica il freno sul prezzo di noleggio?
Il freno all'affitto è una sciocchezza per molti proprietari nelle principali città tedesche. Di conseguenza, sono soggetti a regole precise per la strutturazione del prezzo di affitto e non possono superare determinati limiti di legge. Tuttavia, questa regola non si applica agli affitti commerciali.
In qualità di proprietario, sei libero di determinare l'affitto della tua proprietà. Questo è molto positivo per te come investitore, ma dovresti sempre tenere presente che il rischio di un posto vacante è molto più alto con le proprietà commerciali rispetto ai normali appartamenti. Qui è richiesta molta esperienza. Nessuno dovrebbe entrare nel settore immobiliare commerciale solo per la prospettiva di un reddito da locazione enormemente elevato.
Con la locazione commerciale puoi determinare tu stesso l'affitto. Ma tieni presente che il rischio di sfitto è molto più alto con le proprietà commerciali rispetto alle proprietà residenziali.
Cosa sono le clausole di conservazione del capitale?
Le clausole di conservazione del valore ti consentono, in quanto proprietario di un immobile commerciale, di modificare l'affitto secondo vari criteri. Le clausole garantiscono, ad esempio, che l'affitto possa essere adeguato all'inflazione.
Le clausole contrattuali determinano i limiti entro i quali è possibile effettuare adeguamenti del canone. Ad esempio, potresti includere nel contratto di locazione commerciale che il prezzo di affitto dovrebbe aumentare proporzionalmente all'indice dei prezzi al consumo e quindi comportarti come l'indice di affitto nel diritto degli affitti residenziali.
Fino al 2007, le clausole di protezione del valore venivano spesso accettate solo con l'approvazione dell'Ufficio federale per l'economia e il controllo delle esportazioni. Le cose oggi sembrano diverse: attualmente sono diventate uno strumento comune per poter aumentare l'affitto al di fuori delle scale concordate per le imprese in affitto.
Tuttavia, poiché è molto difficile formulare perfettamente clausole di conservazione del capitale, in quanto proprietario di un immobile commerciale dovresti lavorare con un avvocato o un broker esperto.
Potete applicare l'imposta sulle vendite?
Quando affittate stanze e terreni, normalmente non addebitate l'imposta sulle vendite. Un'eccezione a questo, tuttavia, è l'affitto a breve termine di camere e appartamenti, come nel caso degli appartamenti per vacanze e delle camere d'albergo. L'imposta sulle vendite viene addebitata anche per l'affitto di posti auto e garage che non vengono affittati direttamente con l'appartamento. In linea di principio, tuttavia, si applica quanto segue: non è necessario applicare l'imposta sulle vendite.
Se affittate uno spazio commerciale, tuttavia, nella maggior parte dei casi, se ne vale la pena, potete addebitare l'imposta sulle vendite sull'affitto. Questo ti dà il vantaggio decisivo di poter detrarre l'imposta precedente su tutte le fatture per la tua proprietà. Se sono previsti investimenti più ampi per conversioni e ristrutturazioni, questo può essere molto utile. Ma attenzione: puoi affittare solo a inquilini con imposta sulle vendite che sono loro stessi soggetti all'imposta sulle vendite. Tuttavia, molti gruppi professionali che affittano studi o uffici non lo sono. Questi includono medici, banche e compagnie di assicurazioni, nonché professioni (come i giornalisti). Puoi affittare loro le stanze con l'IVA solo se la percentuale dei servizi del tuo inquilino forniti senza IVA è al massimo del cinque percento.
Se vuoi affittare il tuo immobile commerciale con IVA, devi dichiararlo esplicitamente nel contratto di locazione. Tuttavia, ciò complica i requisiti per le fatture, la bolletta e altre attività amministrative. Un consulente fiscale esperto è quindi sicuramente utile per la redazione dei contratti e per la regolare fatturazione. È sufficiente che l'ufficio delle imposte dichiari che stai affittando il tuo immobile commerciale con IVA.
Qual è il periodo di noleggio?
A differenza dei contratti di locazione privati, in cui una limitazione del termine è consentita solo se tu, come proprietario, indichi un motivo per la limitazione riconosciuta dalla giurisprudenza, puoi sostanzialmente concludere contratti di locazione commerciale con una durata predeterminata.
Questo è anche molto più comune nel leasing commerciale rispetto a un contratto di locazione a tempo indeterminato. Perché questo significa che entrambi gli inquilini sanno dove si trovano e possono pianificare meglio.
E questo è importante perché quando si parla di locazione commerciale, sia l'inquilino che tu come proprietario spesso investono somme considerevoli per arredare l'immobile in modo rappresentativo. È quindi importante che il contratto di locazione esista per un periodo di tempo più lungo in modo che le spese sostenute ripagino per entrambe le parti. Inoltre, il tuo inquilino deve pianificare la sua attività e normalmente presume che sarà disponibile per i suoi clienti a un buon indirizzo a lungo termine.
Importante: un tale contratto a tempo determinato può essere risolto solo per un motivo importante (come arretrati di locazione o danni alla proprietà affittata).
Quali sono i periodi di preavviso per gli affitti commerciali?
Se concludi ancora un contratto di locazione a tempo indeterminato per il tuo immobile commerciale, entrambe le parti possono recedere "entro e non oltre il terzo giorno lavorativo di un trimestre solare alla fine del trimestre solare successivo". Questo è stabilito nel § 580a BGB e di conseguenza significa che il periodo di preavviso è di poco inferiore a sei mesi.
Potete emettere una risoluzione per uso personale?
La legge sul leasing commerciale generalmente esclude la risoluzione per uso personale. Sebbene sia possibile dare preavviso agli inquilini di un appartamento a determinate condizioni a causa dell'uso personale, ciò non è possibile per le proprietà commerciali. In qualità di locatore, sei vincolato al tuo inquilino nel contratto di locazione commerciale per tutto il tempo in cui questo viene concordato contrattualmente, a seconda del termine.
Anche se tu, come proprietario, desideri utilizzare la tua proprietà per la tua attività, devi aspettare fino alla fine del contratto di locazione e non puoi annullare la notifica del tuo inquilino in anticipo. Si consiglia quindi di pianificare molto attentamente prima di stipulare un contratto di locazione.
Leasing commerciale nel BGB
Il diritto del leasing commerciale non è un'area separata del diritto. Tuttavia, le basi possono essere trovate nei paragrafi Sezioni da 535 a 580a BGB.
La principale differenza tra diritto di locazione commerciale e diritto di locazione residenziale è, soprattutto, che la protezione dell'inquilino non è al centro dell'attenzione qui. È il caso del diritto di locazione residenziale, al fine di rafforzare i residenti di un immobile, che di solito hanno la posizione più debole nel rapporto contrattuale.
Nel caso del leasing commerciale, invece, il BGB vede sullo stesso piano le parti contraenti. Ciò dà a entrambe le parti più libertà e consente loro di negoziare i termini del contratto su base molto individuale.
Più punti includi nel contratto di locazione, più sicura è la pianificazione per le varie parti.
Deve essere nel contratto di locazione
Affinché il contratto di locazione commerciale sia valido davanti alla legge, deve contenere determinate informazioni. Questi sono:
- Informazioni sulla proprietà in affitto (indirizzo, posizione nella casa, dimensioni, ecc.)
- Scopo dell'affitto
- Durata del noleggio
- Importo dell'affitto
Importante: se manca uno di questi dettagli, non è stato concluso alcun contratto legalmente vincolante!
Non assolutamente necessari, ma consigliati sono anche passaggi sulle norme in materia di cauzione, ammodernamento, eventuali ristrutturazioni, costi di esercizio e tutela dalla concorrenza. In sostanza, più punti includi nel contratto di locazione, maggiore è la sicurezza della pianificazione per entrambe le parti contraenti. Allo stesso tempo, tuttavia, diventa ancora più critico se i piani che erano ancora in corso quando il contratto è stato firmato cambiano negli anni e le singole clausole ora ti ostacolano.
Anche per questo è sempre consigliabile una consulenza professionale nella stipula del contratto.
Cosa è importante quando si vende?
Mentre è un enorme vantaggio per gli appartamenti e le case usati privatamente da vendere se la proprietà è vacante, la situazione è diversa per le proprietà commerciali: è possibile impostare il prezzo di vendita molto più alto per le proprietà residenziali che non vengono affittate perché la maggior parte dei potenziali acquirenti ha intenzione di trasferirsi nell'appartamento lei stessa. La situazione è completamente diversa con gli immobili commerciali: normalmente si può vendere molto meglio uno spazio commerciale se viene affittato a lungo termine e con profitto. Ogni investitore calcola il reddito da locazione che la nuova proprietà genererà per lui e conosce la complessità che comporta un nuovo affitto. Un inquilino già esistente rende molte cose più facili e facili da pianificare.
Conclusione
Se la posizione è giusta e viene trovato un inquilino economicamente di successo, puoi guadagnare bene con un affitto commerciale. Tuttavia, se la tua proprietà è vuota per molto tempo, rischi enormi perdite. Per i neofiti si consiglia comunque di avvalersi di una consulenza competente ed esperta.
