Gli arretrati dell'affitto rendono giustamente nervosi i proprietari. Se il pagamento mensile dell'inquilino non viene ricevuto per intero e in tempo, ciò provoca una brutta sensazione e suggerisce cose cattive.
Il tuo inquilino precedentemente solvibile e decente si rivela improvvisamente un pagatore inadempiente o anche un temuto nomade degli affitti? Soprattutto se hai calcolato in modo rigoroso e sei urgentemente dipendente dal reddito da locazione per ripagare il tuo prestito o per vivere, la tua eccitazione per ogni arretrato di affitto è più che comprensibile.
A volte il panico è però infondato e solo una svista o negligenza da parte dell'inquilino è la ragione del mancato pagamento. Tuttavia, è necessario chiarire immediatamente la causa di eventuali arretrati con l'inquilino in modo da poter prendere immediatamente le misure corrette e appropriate.
Ma gli inquilini hanno anche tutte le ragioni per essere arrabbiati se non possono effettuare il pagamento dell'affitto in tempo e per intero. La disoccupazione imprevista, la malattia o altre difficoltà personali che hanno causato l'attuale insolvenza possono causare molto rapidamente molti più problemi a questi inquilini. Nel peggiore dei casi, gli inquilini inadempienti possono affrontare la risoluzione dell'appartamento senza preavviso o anche un avviso di sfratto.
Gli inquilini non dovrebbero quindi prendere alla leggera la questione degli arretrati e contattare immediatamente il proprietario per cercare soluzioni adeguate. Altrimenti, rischiano una pericolosa spirale discendente che può anche finire in senzatetto.
Ritardi di locazione: obblighi del conduttore
Al fine di adempiere al contratto concluso con il locatore, gli inquilini hanno il dovere ultimo di trasferire sempre per intero e puntualmente l'affitto sul conto del locatore. Con un mandato permanente o un mandato di addebito diretto, gli inquilini sono sicuri di non perdere l'appuntamento, perché la banca è quindi obbligata a provvedere al puntuale pagamento.
Gli inquilini devono quindi solo assicurarsi che l'importo richiesto sia effettivamente sul loro conto in modo che possa essere trasferito dalla banca. Se gli inquilini effettuano da soli il trasferimento mensile, è molto importante non perdere di vista la scadenza e non ignorare eventuali modifiche e aumenti di canone.
La maggior parte dei contratti di locazione prevede il terzo giorno lavorativo di ogni mese come data chiave per il pagamento in entrata del rispettivo canone mensile per un mese corrente. Per inciso, il sabato non conta come giorno lavorativo per questa fattura.
Gli inquilini sono tenuti a pagare l'affitto come concordato nel contratto. Ciò significa puntuale e completo.
Quando un inquilino è in arretrato?
Si parla di arretrati quando l'affitto non è stato pagato il terzo giorno lavorativo del mese. Per te come proprietario, tuttavia, ciò non significa che puoi intraprendere un'azione legale contro il tuo inquilino in caso di lievi ritardi nel pagamento, ad esempio se l'affitto viene ricevuto sul tuo conto solo il quarto giorno lavorativo. Con sentenza della Corte Federale di Giustizia (BGH, sentenza del 5 ottobre 2016, Az. VIII ZR 222/15) è stato deciso che l'affitto da pagare deve essere pagato dall'affittuario entro e non oltre il terzo giorno lavorativo del mese. È quindi importante che l'intero importo del denaro sia disponibile sul conto dell'inquilino in questa data chiave e che il pagamento possa essere effettivamente effettuato.
Anche se hai accettato di ricevere il pagamento in precedenza nel tuo contratto di noleggio, il superamento di questo termine non è considerato in arretrato davanti alla legge. In qualità di proprietario, dovresti comunque contattare immediatamente l'inquilino in caso di discrepanze e metterlo a conoscenza dei suoi arretrati. Spesso questi piccoli errori possono essere chiariti e malintesi chiariti, perché forse ha appena trascurato la scadenza o non ha ancora modificato l'ordine permanente dopo un aumento dell'affitto.
Quali diritti hanno i proprietari in caso di canoni arretrati?
In qualità di proprietario, hai vari diritti e opzioni quando il tuo inquilino è in arretrato.
Risoluzione senza preavviso per un motivo importante
È possibile, ad esempio, inviare al locatario una "risoluzione straordinaria senza preavviso per un motivo importante" con riferimento alla Sezione 543, paragrafo 2, numero 3 del BGB. Gli arretrati di affitto contano come un motivo importante qui.
Hai sempre questa opzione quando
- l'inquilino non ti ha pagato in tempo l'affitto concordato per due mesi consecutivi,
- se il tuo inquilino ha pagato solo una parte dell'affitto concordato in due mesi consecutivi, ma la somma dei due pagamenti è superiore a un mese di affitto,
- se il tuo inquilino ti ha dovuto due mesi di affitto per un periodo di tempo più lungo.
Va notato che la tua risoluzione immediata diventa inefficace nel momento in cui l'inquilino ti paga la somma insoluta. Ha due mesi di tempo per farlo dopo aver ricevuto la notifica di risoluzione senza preavviso.
Risoluzione tempestiva
Una seconda opzione per te come proprietario è quella di dare al tuo inquilino la risoluzione tempestiva in base al § 573 BGB. Qui puoi invocare una significativa violazione degli obblighi contrattuali da parte del tuo inquilino. In questo caso, tuttavia, è necessario rispettare il periodo di preavviso legale. A seconda della durata della precedente locazione, questo periodo di preavviso può essere compreso tra tre e nove mesi.
Risoluzione senza preavviso e in tempo utile
L'opzione più sicura per te come proprietario è una terza opzione in caso di arretrato dell'affitto: consiste in una combinazione dei due tipi di risoluzione sopra descritti. Quindi se non sei interessato a mantenere l'affitto con l'attuale inquilino anche dopo che gli arretrati di affitto sono stati saldati, è consigliabile inviare entrambe le disdette contemporaneamente. Questo ti farà risparmiare fino a due mesi se il tuo inquilino, che nel frattempo è stato indesiderato, dovrebbe comunque pagare gli arretrati dell'affitto entro due mesi dall'invio della cancellazione senza preavviso. Si consiglia di lavorare con un avvocato per trovare l'opzione migliore per il tuo caso specifico.
Come dovrebbero comportarsi gli inquilini in caso di mora di affitto?
Per le ragioni già esposte, c'è un grande rischio di inadempienza con ogni mora di affitto e gli inquilini dovrebbero davvero fare di tutto per saldare i loro debiti il più rapidamente possibile.
Per fare ciò, gli inquilini dovrebbero avvicinarsi in modo proattivo al loro proprietario nella prima fase e spiegargli l'attuale collo di bottiglia nei pagamenti. Con un po 'di fortuna, e se l'affitto è stato sinora armonioso e non offuscato, gli inquilini possono sperare nella comprensione e portare via la paura del padrone di casa.
Gli inquilini dovrebbero provare a lavorare con il proprietario per trovare una buona soluzione al problema. Forse pagare a rate è un'alternativa. Tuttavia, nessun proprietario è obbligato ad accettarlo, perché dopo tutto, il proprietario di solito è anche urgentemente dipendente dal pagamento puntuale dell'affitto per adempiere ai suoi obblighi.
Se gli sforzi dell'inquilino non hanno successo, deve cercare di recuperare gli arretrati dell'affitto, ad esempio prendendo in prestito denaro da familiari o amici. Tuttavia, se l'inquilino guadagna improvvisamente molto meno ed è improbabile che questo cambi nel prossimo futuro, contattare immediatamente l'ufficio di assistenza sociale o il centro per l'impiego responsabile. A volte queste istituzioni intervengono per il pagamento degli arretrati dell'affitto solo una volta compilata la domanda di assunzione del debito dell'affitto. Per inciso, qui la falsa vergogna è assolutamente inappropriata. È importante prevenire una spirale discendente. Pertanto, gli inquilini dovrebbero trarre vantaggio da tutte le opzioni a loro disposizione.
Se gli inquilini hanno già ricevuto la disdetta senza preavviso dal loro locatore, devono fare tutto il possibile per saldare i debiti il più rapidamente possibile, ma al più tardi entro due mesi, o per farli saldare dall'ufficio di previdenza sociale o dal centro per l'impiego. Ciò significa che la risoluzione del contratto di locazione senza preavviso a causa di arretrati di locazione è inizialmente inefficace.
Importante: se, tuttavia, l'inquilino ha già evitato la risoluzione senza preavviso effettuando un pagamento aggiuntivo negli ultimi due anni, il regolamento non si applica più. La seconda risoluzione senza preavviso per mora per canoni di locazione entro due anni non sarà più annullata, anche se i debiti di locazione vengono pagati retroattivamente. Ciò è possibile solo una volta durante questo periodo. Con questo regolamento, il legislatore vuole impedire che il pagatore inadempiente che procede con il sistema sfrutti i requisiti legali a scapito del proprietario.
Una risoluzione senza preavviso richiede molto tempo. Se vuoi toglierti di mezzo, è meglio parlare con l'inquilino prima di assumere un avvocato.
La riduzione del canone di locazione a causa di difetti comporterà arretrati di locazione?
Se l'affitto viene ridotto a causa di difetti dell'appartamento, questo può anche essere considerato arretrato. Gli inquilini non dovrebbero quindi tagliare l'affitto in modo sconsiderato e arbitrario. I lavori di ristrutturazione e il rumore dei lavori di costruzione sulla proprietà in affitto sono fastidiosi e possono togliere il divertimento all'appartamento e i nervi Gli inquilini dovrebbero comunque rimanere prudenti, perché una riduzione dell'affitto può rapidamente ritorcersi contro e portare a un arretrato dell'affitto, che dà diritto al proprietario di rescindere senza preavviso.
Prima di ridurre l'affitto, gli inquilini dovrebbero informarsi esattamente dall'associazione degli inquilini locali, da un avvocato o dal centro di consulenza per i consumatori se la riduzione dell'affitto prevista è realmente appropriata e giustificata per il tipo di menomazione e per l'importo previsto.
È spesso più consigliabile che l'inquilino parli oggettivamente con il proprietario e, se la proprietà in affitto è compromessa, concordi contrattualmente una riduzione temporanea dell'affitto. Normalmente, il proprietario capirà la questione e risponderà in modo accomodante.
Risoluzione senza preavviso e azione di sfratto in caso di canoni arretrati: cosa è consentito?
Prima che tu come proprietario dia avviso di risoluzione senza preavviso, dovresti essere consapevole che stai avviando un processo che può costarti molto tempo, denaro e nervi. Si consiglia quindi di parlare sempre con l'inquilino in anticipo e di adoperarsi per un accordo amichevole.
Forse il tuo inquilino è attualmente in un'emergenza personale e lo stai privando di ogni possibilità di riabilitazione terminando senza preavviso a causa di arretrati di affitto. È necessario esaminare attentamente la situazione, soprattutto con inquilini affidabili a lungo termine.
Ovviamente, devi procedere in modo completamente diverso quando noti che hai a che fare con un famigerato piantagrane e un affitto breve o anche un nomade sistematico del noleggio. Quindi ovviamente devi agire molto rapidamente e in modo coerente. Sfortunatamente, in molti casi non hai alcuna garanzia che il tuo inquilino lascerà effettivamente il tuo appartamento con la disdetta senza preavviso. Può prima rimborsare e poi pagare di nuovo l'affitto. Quindi devi solo risolvere il contratto senza preavviso. Segue la causa di sfratto e, nel peggiore dei casi, il successivo sfratto. In ogni caso, tutto questo sarà snervante e costoso per te.
In caso di dubbio, dovresti quindi chiedere consiglio al tuo avvocato in merito alla misura in cui un'azione di sfratto in tribunale può avere una possibilità di successo per te. In caso di disagio, nel peggiore dei casi non solo sarai lasciato con gli arretrati di affitto ma dovrai anche sostenere i costi non irrilevanti della procedura. E la cosa peggiore è che non puoi ancora sbarazzarti dell'inquilino indesiderato.
Arretrati per l'affitto: deve essere emesso un avviso?
In generale, si consiglia di inviare un sollecito prima di inviare un annullamento senza preavviso per motivi di mora di locazione. In questo modo, puoi eventualmente disinnescare la situazione, chiarire al tuo inquilino che la situazione è grave e quindi evitare il licenziamento senza preavviso.
Per risolvere il tuo inquilino senza preavviso, dal punto di vista legale non è richiesto alcun preavviso in caso di arretrato di affitto. I pagamenti dell'affitto sono obblighi regolari che il tuo inquilino deve soddisfare. In caso contrario, l'inquilino viola i suoi obblighi contrattuali ed è automaticamente inadempiente se non adempie pienamente e puntualmente ai pagamenti dell'affitto.
Se il tuo inquilino paga, ma non rispetta regolarmente le scadenze concordate, ciò è considerato una grave violazione del contratto. Se desideri rescindere il tuo inquilino senza preavviso per questo motivo, devi prima dargli un avvertimento.
Come deve essere strutturata la risoluzione senza preavviso?
La risoluzione senza preavviso deve essere effettuata per iscritto con la tua firma originale o la firma di un rappresentante da te autorizzato. Questo dovrebbe elencare in modo molto preciso gli arretrati di locazione che giustificano la risoluzione. Assicurati di non commettere un errore formale che renderebbe inefficace la risoluzione senza preavviso.
Puoi scaricare una lettera di esempio per tale risoluzione senza preavviso qui:
Gli arretrati di affitto possono diventare prescritti?
Sì. Gli arretrati dell'affitto possono effettivamente diventare prescritti. Gli arretrati di locazione scadono dopo tre anni secondo § 195 BGB. Anche se il periodo sembra lungo, si consiglia di controllare sempre con molta attenzione i pagamenti degli affitti in entrata e di affrontare direttamente eventuali arretrati di affitto. Se hai concordato un pagamento successivo con il tuo inquilino come avviamento, ha sempre senso non perdere di vista il termine di prescrizione.
Ritardi d'affitto: la prudenza ripaga
Eventuali arretrati di affitto sono scomodi per tutte le persone coinvolte: per il padrone di casa, perché si perde un'importante fonte di reddito, con la quale si guadagna da vivere o ripaga un prestito. Per l'inquilino, perché rischia di essere avvisato senza preavviso a causa degli arretrati di affitto e, nel peggiore dei casi, di diventare un senzatetto.
Come sempre, è importante valutare il singolo caso. Di solito non tutto è solo bianco o nero. Con comprensione e cortesia, gli arretrati per l'affitto possono essere generalmente eliminati amichevolmente. Questo è sempre consigliabile prima che i fronti si induriscano e devi prendere misure drastiche, che possono diventare molto scomode non solo per l'inquilino ma anche per te come padrone di casa.
