La bolletta è un lavoro ingrato ogni anno. Ma come proprietario non puoi evitare di inviare le dichiarazioni dettagliate ai tuoi inquilini. Dopotutto, puoi rimborsare solo troppi pagamenti anticipati e, soprattutto, richiedere pagamenti aggiuntivi.
Ma è importante essere particolarmente meticolosi nella fatturazione dei costi accessori. Inesattezze ed errori possono vendicarsi rapidamente qui. Nel peggiore dei casi, una bolletta errata può persino farti rimanere con i costi che l'inquilino avrebbe dovuto pagare.
Sebbene sia noto che la fatturazione deve essere corretta, in media ogni secondo contiene errori. Affinché anche tu non cada nella trappola degli errori, abbiamo raccolto le informazioni essenziali per te, ti informiamo sui diritti e gli obblighi del proprietario e nominiamo gli errori più comuni nella bolletta.
Scadenze per la bolletta
Se il pagamento anticipato dei costi aggiuntivi è concordato nel contratto di locazione, il proprietario deve preparare una dichiarazione dei costi aggiuntivi. Quando ciò deve accadere è chiaramente regolamentato nel § 556 BGB: sebbene non esista un periodo di fatturazione fisso che corrisponda sempre all'anno solare, ad esempio, è stabilito che la fatturazione debba avvenire annualmente.
Quando deve essere fatta la bolletta?
I proprietari sono legalmente obbligati a inviare al locatario la bolletta delle utenze entro e non oltre la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di fatturazione. Se arriva più tardi, non è più possibile presentare reclami aggiuntivi. Tuttavia, l'eventuale credito deve essere corrisposto al conduttore anche in caso di ritardata creazione. Assicurati di non perdere questo appuntamento.
Fino a quando l'inquilino può opporsi alla bolletta?
Se l'inquilino ha ricevuto la bolletta, può controllarla a suo piacimento. Se ha obiezioni, può sollevarle fino alla fine del dodicesimo mese dopo la consegna della dichiarazione. Trascorso questo tempo, l'inquilino non ha più la possibilità di agire.
Eventuali pagamenti aggiuntivi elencati nella bolletta devono essere pagati dall'inquilino entro e non oltre 30 giorni dal ricevimento della lettera. Per inciso, questo vale anche se ha scoperto errori nella contabilità o sospetta tali errori. In questo caso, l'inquilino deve effettuare il pagamento solo con riserva.
Cosa deve essere contenuto nell'estratto conto del servizio?
In linea di principio, la bolletta delle utenze dovrebbe essere redatta per iscritto. Devono essere fornite le seguenti informazioni:
- Per quale periodo di fatturazione si applica l'elenco?
- Qual è la chiave di distribuzione?
- Qual è la quota dell'inquilino?
- Quali anticipi ha già effettuato l'inquilino?
- Quanto sono alti i costi totali per tipo di costo?
Non è necessario elencare la composizione dei costi totali per tipo di costo. Se l'inquilino vuole sapere come è nata questa somma, può visionare le ricevute del locatore. Devi essere in grado di presentarglielo su richiesta.
Un'altra nota importante riguardo al contenuto della bolletta è che deve essere comprensibile e chiara per l'inquilino. Quindi cerca - anche nel tuo senso - di evitare contenuti non necessari.
La chiave di distribuzione viene utilizzata nella bolletta delle utenze per determinare quale inquilino deve pagare quale percentuale dei costi delle utenze.
Qual è la chiave di distribuzione?
La chiave di distribuzione è fondamentale per la liquidazione dei costi accessori, perché viene utilizzata per determinare quale inquilino deve pagare quale percentuale dei costi accessori. Salvo diversa indicazione, i costi di esercizio ai sensi del § 556a devono essere ripartiti in base alla proporzione dello spazio abitativo. In deroga a ciò, tuttavia, può essere concordata anche una chiave di distribuzione basata su altri criteri. Questo potrebbe essere, ad esempio:
- consumo
- Unità residenziali
- Numero di persone che vivono nell'appartamento
- Metri cubi dell'appartamento
I costi accessori che dipendono dal comportamento dell'inquilino devono essere allocati a norma di legge in modo che corrispondano ai diversi consumi. Ciò vale, ad esempio, per i costi di riscaldamento o il consumo di acqua.
Quali costi aggiuntivi può addebitare il proprietario?
Se tu, come proprietario, fai la dichiarazione, questa deve contenere tutti i costi aggiuntivi che sono stati registrati nel contratto di locazione e che l'inquilino era obbligato a pagare. Secondo la legge 17, sono generalmente consentiti diversi tipi di costi accessori, che sono indicati nella sezione 2 dell'ordinanza sui costi operativi (BetrKV):
- Spese pubbliche correnti della proprietà
- Fornitura d'acqua
- drenaggio
- riscaldatore
- Acqua calda
- Impianti di riscaldamento e fornitura di acqua calda collegati
- Costi dell'ascensore
- Pulizia delle strade e raccolta dei rifiuti
- Pulizia degli edifici e controllo dei parassiti
- Manutenzione del giardino
- illuminazione
- Pulizia del camino
- Assicurazione sulla proprietà e sulla responsabilità
- Custode
- Antenna comunitaria o connessione di rete a banda larga
- Servizio lavanderia
- Altri costi
Errore nella bolletta: dovresti evitarlo
Oltre alle cose sopra menzionate che devi considerare durante la fatturazione, ci sono altre trappole in cui un proprietario può cadere. Questi errori nella fatturazione delle utenze sono particolarmente comuni:
- Fatturazione troppo tardi
Poiché la bolletta delle utenze richiede molto tempo, molti proprietari spesso la rimandano per molto tempo. Tuttavia, è assolutamente necessario attenersi alle scadenze sopra indicate se non si vuole rischiare perdite finanziarie: l'inquilino deve avere la bolletta entro e non oltre il dodicesimo mese dopo la fine del periodo di fatturazione.
- Costi aggiuntivi che non sono nel contratto di noleggio
L'errore che si verifica particolarmente spesso quando si fatturano i costi accessori è che vengono elencati gli elementi per i quali l'inquilino non deve pagare in base al contratto di locazione. Quando si conclude il contratto di noleggio, controllare attentamente se sono elencati tutti gli elementi necessari, quindi assicurarsi di fatturare questi costi solo durante la creazione della dichiarazione dei costi di servizio.
- Chiave di distribuzione errata
È inoltre importante non commettere l'errore di contabilizzare i costi accessori e utilizzare una chiave di distribuzione diversa da quella specificata nel contratto di noleggio.
- Errore nell'allocazione dei costi di riscaldamento e acqua calda
In caso di numerosi costi di esercizio, la chiave di distribuzione può essere utilizzata per la fatturazione, con spese di riscaldamento e spese di acqua calda, tuttavia, in qualità di locatore siete obbligati per legge (art. 7 Ordinanza sulle spese di riscaldamento) a stanziare almeno il 50 per cento e al massimo il 70 per cento in base al consumo effettivo, il resto si basa sul soggiorno o Area utilizzabile fatturata. Dispositivi di conteggio corrispondenti devono essere disponibili negli appartamenti per questo. Dovresti assolutamente rispettare questo requisito, perché se ti discosti da esso, l'inquilino può ridurre i costi fatturati di almeno il 15 percento. Lo ha deciso la Corte federale di giustizia in una sentenza del 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Ciclo di fatturazione errato
Soprattutto quando c'è un cambio di inquilino, ci sono sempre errori nella bolletta. Ovviamente ogni inquilino potrà essere utilizzato solo per i costi sostenuti durante il periodo in cui ha usufruito dell'appartamento.
- Fatturazione dei costi accessori non ripartibili
Quando si saldano i costi accessori, assicurarsi di liquidare solo gli elementi ripartibili. Le misure di manutenzione o altre spese che non rientrano nei costi menzionati nell'ordinanza sui costi d'esercizio non possono essere addebitate al locatario. Per inciso, questo vale anche se uno degli articoli non validi è incluso nel contratto di noleggio.
- Gli appartamenti liberi non vengono presi in considerazione
Se un appartamento è vuoto, non può essere semplicemente escluso dalla chiave di fatturazione e distribuzione. Il locatore generalmente sostiene i costi per gli appartamenti liberi.
- Divulgazioni mancanti
La bolletta a volte è piuttosto ampia. Pertanto, le informazioni vengono rapidamente dimenticate, ma devono essere incluse. I contenuti essenziali sono:
- Periodo di fatturazione
- Chiave di distribuzione
- Quota del proprietario
- Dettagli degli anticipi effettuati
- Panoramica delle singole voci di costo
- Vengono fatturati anche i locali commerciali
Se lo spazio in affitto nella casa è utilizzato a fini commerciali, non deve essere integrato nel rendiconto generale dei costi accessori. Devono essere fatturati separatamente.
- Mancano singole voci di costo
Non è sufficiente dichiarare semplicemente i costi totali sostenuti nel periodo di fatturazione nella dichiarazione dei costi di servizio. L'inquilino ha il diritto di visionare individualmente i vari tipi di costi. Solo in questo modo gli è possibile capire la sua parte. E solo in questo modo potrà controllare in modo significativo le ricevute dei costi citati, che dovrai mettergli a disposizione per un controllo su richiesta.