I genitori risparmiano le tasse quando acquistano un appartamento economico per i loro figli, ad es. B. affitto come appartamento per studenti. Ciò rende un po 'più semplice l'acquisto di una piccola proprietà come pensione aggiuntiva.
Non è facile per studenti e giovani professionisti del mercato immobiliare. Gli appartamenti in affitto sono rari e spesso molto costosi nei centri economici. Molti genitori sostengono quindi finanziariamente i loro figli adulti. Ma invece di trasferire mese dopo mese qualche centinaio di euro di sussidio per l'affitto, spesso è più redditizio a lungo termine acquistare una piccola proprietà e affittarla ai giovani a basso prezzo. La proprietà non è solo un ottimo investimento e pensione aggiuntiva. I genitori possono anche risparmiare molte tasse con questa soluzione.
Affitta un appartamento, riduci il carico fiscale
Il reddito da locazione è tassabile. Tuttavia, questo significa anche che i proprietari possono detrarre i costi sostenuti dalle tasse. Le relative spese, ad esempio per l'acquisto e la manutenzione, possono essere molto diverse in un appartamento in affitto, e spesso superano l'affitto ricevuto, soprattutto se l'immobile viene affittato a basso costo a un familiare. Nella dichiarazione dei redditi, la perdita da locazione può essere compensata con il reddito da un rapporto di lavoro. "L'affitto a buon mercato per i bambini può ridurre il carico fiscale complessivo sui genitori", spiega Uwe Rauhöft, amministratore delegato della Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Un esempio di calcolo: il vantaggio fiscale specifico dipende dall'aliquota fiscale marginale individuale. Supponiamo che un padre single abbia avuto un reddito di 40.000 euro nel 2016 senza affittare con un'aliquota fiscale marginale del 37%. "Con una perdita di 5.000 euro dall'affitto, ha un vantaggio fiscale di 1.830 euro", calcola Rauhöft. Grazie a questo sgravio fiscale, si riduce l'esborso finanziario per il genitore aiutante per l'acquisto di un immobile come pensione.
Requisiti per l'affitto
Una condizione importante per l'ufficio delle imposte per riconoscere le spese: "Il contratto di locazione deve essere concluso e eseguito come se fosse con uno sconosciuto", sottolinea Rauhöft di BVL. Ciò significa in dettaglio:
- È richiesto un contratto di locazione scritto. Dovrebbe essere illimitato.
- I pagamenti dell'affitto vengono regolarmente e puntualmente trasferiti sul conto.
- L'inquilino paga anche tutti i normali costi accessori per intero.
- Il proprietario prepara una dichiarazione dei costi di servizio a tempo debito.
Se i contratti di locazione sono chiaramente definiti, il bambino può anche pagare l'affitto dagli alimenti che riceve dai genitori.
I proprietari possono solo dare la preferenza ai loro parenti in termini di affitto. Ma attenzione: se chiedi troppo poco rischi il tuo vantaggio fiscale. L'affitto deve essere almeno il 66 percento dell'affitto comparativo locale. Si applica l'affitto caldo, comprese le spese accessorie. Se l'affitto è inferiore al 66% richiesto, l'ufficio delle imposte ridurrà la detrazione fiscale.
Costi deducibili
- Costi di acquisizione: chiunque prenda in affitto un immobile (costruito nel 1925 o successivo) può ammortizzare il due percento dei costi di acquisizione (escluso l'immobile) all'anno per una vita utile di 50 anni. Se un immobile costa 200.000 euro, possono essere cancellati 4.000 euro all'anno.
- Costi aggiuntivi per l'acquisto di una casa : non solo il prezzo di acquisto, ma anche i costi aggiuntivi per l'acquisto sono considerati costi di acquisizione: commissione di intermediazione, spese notarili, imposta sul trasferimento di proprietà, spese per periti o avvocati.
- Spese commerciali : i proprietari possono detrarre immediatamente per intero molte spese. Ciò include la tassa sulla proprietà, gli interessi sul mutuo ipotecario, i viaggi alla proprietà in affitto, le spese relative alla locazione (broker, gestione della proprietà, consulenza legale). Lo stesso vale per l'appartenenza ad associazioni di proprietari.
- Sforzo di manutenzione: tutte le misure di riparazione, ristrutturazione e ammodernamento dovute possono anche ridurre il carico fiscale, indipendentemente dal fatto che si tratti solo di un termostato difettoso o di un nuovo sistema di riscaldamento.
Caso speciale nonna piatta
Il modello di risparmio fiscale funziona anche se crei ulteriore spazio abitativo nella tua casa? "Deve essere un appartamento chiuso a chiave", sottolinea Uwe Rauhöft. La sola mansarda trasformata non è riconosciuta, ma l'appartamento della nonna o l'ampliamento con ingresso, cucina e bagno separati sì. I beneficiari non devono essere i propri figli. Ci sono vantaggi fiscali anche se al collega del club è permesso vivere più a buon mercato o se la nonna si trasferisce nell'appartamento della nonna gratuito.
Affitto per le vacanze, Airbnb e Co.
Affittare di giorno in giorno? "Your-Best-Home.net" pone 3 domande a Inka-Marie Storm, consulente legale capo presso Haus & Grund Germania:
Quando i proprietari possono affittare il loro appartamento o singole stanze ai turisti per un breve periodo?
Nelle metropoli attraenti, molti proprietari di immobili ora affittano stanze o interi appartamenti ai viaggiatori per alcuni giorni o settimane tramite AirBnb. Alcune città (come Berlino, Monaco e Amburgo) hanno quindi emesso divieti di appropriazione indebita. L'affitto non è sempre un tabù: il divieto spesso si applica solo all'affitto di intere proprietà. Se i padroni di casa vivono insieme ai visitatori paganti e i proprietari utilizzano più della metà dell'appartamento da soli, nulla ostacola la loro locazione. Tuttavia, i proprietari di appartamenti devono aspettarsi resistenza dalla loro comunità. Nella dichiarazione di divisione oa maggioranza dei voti, la comunità può vietare o limitare gli affitti ai turisti. Gli inquilini hanno bisogno dell'approvazione del loro proprietario, altrimenti rischiano il licenziamento.Un permesso di subaffitto nel contratto di locazione non include l'affitto ai turisti (BGH, VIII ZR 210/13).
Quando sono dovute le tasse?
Chiunque guadagni un reddito da locazione deve dichiararlo nella propria dichiarazione dei redditi. Il profitto è tassabile: i proprietari possono detrarre i costi per la pulizia della biancheria da letto o il consumo di elettricità, ad esempio. C'è anche un limite di esenzione: i proprietari che affittano temporaneamente l'appartamento o la casa occupati dai proprietari e guadagnano non più di 520 euro all'anno non pagano le tasse. I proprietari che offrono regolarmente diverse proprietà su larga scala devono pagare le tasse commerciali. Il noleggio a breve termine ai turisti non è considerato commerciale, ha deciso la Corte Fiscale Federale (XB 42/10).
Chi paga i danni?
Chi subaffitta la propria casa deve stipulare un'assicurazione di responsabilità civile privata. Se un ospite è ferito nell'appartamento, subentra. Ad esempio, quando qualcuno viene ferito da uno scaffale che cade che era mal fissato. Se un ospite rompe qualcosa o ruba qualcosa, i padroni di casa, invece, spesso rimangono con i danni causati. Questo perché l'assicurazione domestica privata di solito non paga gli appartamenti in subaffitto. Se vuoi subaffittare regolarmente, dovresti quindi controllare la tua copertura assicurativa ed eventualmente aumentarla.
